Bina topraklama ölçümü ne sıklıkla yapılmalı?

Kısa cevap: Konut binaları için “her yıl şu tarihte ölçülür” diyen tek ve genel bir kural yoktur; ancak Elektrik Tesislerinde Topraklamalar Yönetmeliği ve Elektrik İç Tesisleri Yönetmeliği, topraklamanın etkin olmasını ve ölçümle doğrulanmasını ister. Ortak alan tesisatının güvenliği yöneticinin, daire içi tesisatın güvenliği kat malikinin sorumluluğundadır. Uygulamada en güvenli yol, ortak tesisatı yılda bir kez yetkili bir elektrik mühendisine ölçtürmek ve raporu saklamaktır.

Mevzuat ne diyor?

Topraklama, bir arıza anında kaçan akımı insan vücudu yerine toprağa yönlendiren koruma düzenidir. Bina tesisatında birkaç düzenleme birlikte uygulanır:

Kapıcı ya da başka personel çalıştıran binalarda iş sağlığı ve güvenliği mevzuatının hangi ölçüde uygulanacağı tartışmalıdır. Tartışmaya girmeden, işyerleri için öngörülen yıllık kontrolü örnek almak hem güvenlik hem ispat açısından en sağlam tercihtir.

Kim sorumlu, kim öder?

Kiracı, daire içindeki arızayı kiraya verene bildirmekle yükümlüdür; kalıcı tesisat değişikliğini kendi başına yaptıramaz.

Zemin kattaki dükkânlar ayrıca dikkat ister. Fırın, kuaför, lokanta gibi yüksek güç çeken işletmelerin tesisatı, bina ana topraklamasına bağlıysa onların arızası tüm binayı etkileyebilir. Yönetici, işyeri malikinden kendi tesisatının ölçüm raporunu istemekle ve gerekirse bunu kat malikleri kurulu kararıyla bina kuralı hâline getirmekle işe başlayabilir. İşyerinin raporu vermemesi hâlinde konu önce yazılı ihtarla, sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesi yoluyla takip edilir.

Yöneticinin bu yükümlülüğü yalnız “arıza olunca usta çağırmak” değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiyi ortak yerlerin bakım ve korunmasından sorumlu tuttuğu için, bilinen bir tehlikeyi gidermemek ya da hiç kontrol yaptırmamak, olası bir elektrik çarpması veya yangında yöneticinin kişisel sorumluluğunu gündeme getirebilir. Profesyonel yönetimde bu sorumluluk sözleşmede ayrıca tanımlanmalıdır.

Ne zaman ölçüm yaptırılmalı?

• Yılda bir: Ortak tesisat ve ana topraklama için rutin ölçüm.
• Büyük tadilattan sonra: Pano yenileme, kolon hattı değişimi, asansör veya hidrofor değişimi.
• Belirti görüldüğünde: Kaçak akım rölesinin sık atması, metal yüzeylerde çarpma hissi, yanık kokusu.
• Yıldırım ya da su baskınından sonra: Bodrumdaki pano ve topraklama bağlantıları etkilenmiş olabilir.
• Yönetim devrinde: Yeni yönetici, mevcut durumun belgesini görmeden işe başlamamalıdır.

Paratonerli binalarda paratoner topraklaması ayrı bir sistemdir; ayrıntılar için paratoner ölçümü yazımıza bakabilirsiniz.

Ölçüm adım adım

1. Yetkili kişiyi seçin: Ölçümü, meslek odasına kayıtlı ve bu konuda yetkili elektrik mühendisi ya da elektrik-elektronik mühendisi yapmalıdır. Yetki belgesinin bir örneğini isteyin.
2. Kapsamı yazılı belirleyin: Hangi panolar, hangi hatlar, asansör ve hidrofor dahil mi, kaçak akım rölesi testleri yapılacak mı?
3. Ölçüm günü erişimi sağlayın: Pano odası, kazan dairesi, sayaç odası ve çatı anahtarları hazır olsun; kısa süreli enerji kesintisi gerekebileceği için sakinlere duyuru yapın.
4. Raporu teslim alın: Rapor imzalı, tarihli ve ölçüm değerleriyle birlikte olmalıdır.
5. Uygunsuzlukları kapatın: Raporda “uygun değil” denen her madde için tarih ve sorumlu belirleyin, düzeltmeden sonra tekrar ölçtürün.
6. Arşivleyin: Rapor, bir sonraki ölçüme kadar ve sonrasında da yönetim belgeleri arasında saklanır.

Raporda nelere bakmalısınız?

• Ölçümün yapıldığı tarih, adres ve ölçüm yapılan noktaların listesi,
• Her nokta için ölçülen değer ve yönetmelikteki sınırla karşılaştırma,
• Kaçak akım rölelerinin açma akımı ve açma süresi test sonuçları,
• Kullanılan ölçüm cihazı ve kalibrasyon bilgisi,
• Ölçümü yapanın adı, unvanı, oda sicil bilgisi ve imzası,
• Açıkça yazılmış sonuç: “uygun” veya “uygun değil” ve öneriler.

Yalnız “tesisat iyi durumda” yazan, değer içermeyen bir kâğıt, bir kaza sonrasında yöneticinin özen gösterdiğini ispatlamaya yetmeyebilir.

Rapor “uygun değil” sonucunu içeriyorsa sıralama şöyle olmalıdır: önce can güvenliğini doğrudan tehdit eden maddeler (kaçak akım rölesinin çalışmaması, açıkta iletken, kopuk topraklama iletkeni) aynı hafta içinde giderilir; diğer maddeler için teklif alınıp bir iş takvimi çıkarılır. Harcama yöneticinin olağan yetkisini aşıyorsa kat malikleri kuruluna götürülür. Kurulu beklerken acil tehlikeyi gidermek ise yöneticinin görevidir. Düzeltme bittiğinde aynı mühendise kontrol ölçümü yaptırıp ikinci raporu ilk raporun yanına koyun.

Sık yapılan hatalar

• Ölçümü yalnız asansör periyodik kontrolüne bırakmak; asansör kontrolü binanın tüm tesisatını kapsamaz.
• Su borusunu ya da kalorifer tesisatını “topraklama” diye kullanmak; bu güvenli bir topraklama değildir.
• Sık atan kaçak akım rölesini sökmek ya da köprülemek; sorun gizlenir, tehlike büyür.
• Uygunsuzluk raporunu dosyaya kaldırıp işi yaptırmamak; bu, sorumluluğu artırır.

Elektrikle ilgili diğer kontrol kalemleri için ortak elektrik panosu kontrol listesi yazımızdan yararlanabilirsiniz.

Karar defterine yazılabilecek örnek metin

“Binamızın ortak elektrik tesisatı ve topraklama sisteminin yetkili elektrik mühendisine ölçtürülmesine, ölçümün her yıl tekrarlanmasına, raporda belirtilen uygunsuzlukların giderilmesi için yöneticinin teklif alarak işi yaptırmasına ve giderin ortak giderlerden karşılanmasına oy birliği / oy çokluğu ile karar verildi.”

Böyle bir karar, hem yöneticinin harcama dayanağını hem de düzenli kontrolün bina kuralı olduğunu gösterir.

Ortak tesisatın ölçüm ve bakım takvimini tek elden yürütmek isterseniz Kuzey Bina Yönetimi olarak teknik bakım kapsamında bu kontrolleri planlayıp raporlarını arşivleyebiliriz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; tesisatınızla ilgili teknik değerlendirme için yetkili elektrik mühendisine, uyuşmazlıkta avukata danışın.