Kat maliki ortak alana yaptığı masrafı aidattan düşebilir mi?

Kısa cevap: Kendi kararıyla düşemez. Ortak alanlarda harcama yapma yetkisi yöneticiye ve kat malikleri kuruluna aittir; malikin ortak yer için yaptığı masraf, ancak yönetim kabul ederse ya da masrafın gerçekten acil ve zorunlu olduğu ispatlanırsa geri istenebilir. Aidatı tek taraflı olarak eksik ödemek ise borcu gecikmeye düşürür ve gecikme tazminatı ile icra riskini doğurur.

Neden "kendi kendine mahsup" riskli?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin yönetimini kat malikleri kuruluna ve onun adına yöneticiye bırakır. Bir malik, iyi niyetle bile olsa, ortak çatıyı yaptırdığında ya da merdiven lambalarını değiştirdiğinde aslında başkalarının da mülkü üzerinde karar vermiş olur. Yönetimin onayı olmayan bu harcama, otomatik olarak ortak kasanın borcuna dönüşmez.

Aidat ise kesinleşmiş işletme projesine dayanan bir borçtur. Malik "yaptığım masrafı düştüm" diyerek eksik ödediğinde, yönetimin kayıtlarında eksik ödeme görünür; bu kısım için gecikme tazminatı işler ve takip yapılabilir. Masrafın geri alınıp alınmayacağı ise ayrı bir tartışma olarak kalır.

Acil masraf ile izinsiz harcama ayrımı

Paylı mülkiyete ilişkin Türk Medeni Kanunu kuralları da paydaşlara, eşyanın zarar görmesini önlemek için acil önlemleri alma imkânı tanır; bu önlemin gideri ortak gider niteliği kazanabilir. Ancak hangi durumun "acil" sayılacağı her olayda ayrıca değerlendirilir ve tartışmaya açıktır.

Malik ne yapmalı? Adım adım

1. Önce haber verin: Mümkünse işten önce yöneticiye yazılı (mesaj, e-posta) bildirin ve onay isteyin.
2. Acilse belgeleyin: Arızanın fotoğrafını ya da videosunu çekin, saatini not edin, yöneticiye ulaşmaya çalıştığınızı gösteren arama kaydını saklayın.
3. Fatura alın: Fatura, yapılan işi ve binanın adresini açıkça gösterecek şekilde düzenlensin.
4. Yazılı talepte bulunun: Masrafı belgeleriyle birlikte yönetime iletin ve ödeme ya da mahsup talep edin.
5. Aidatı ödemeye devam edin: Yönetim mahsubu yazılı kabul edene kadar aidatı tam ödeyin.
6. Kabul edilmezse: Konuyu genel kurul gündemine taşıyın; sonuç alamazsanız alacağınız için hukuki yola başvurabilirsiniz.

Örnek talep yazısı

"… Apartmanı Yönetimine. … tarihinde saat … sularında binanın ortak su hattında patlama meydana gelmiş, yöneticiye telefonla ulaşılamadığından su baskınını önlemek için tesisatçı çağrılarak hat kapattırılmış ve onarım yaptırılmıştır. Fotoğraflar ve fatura ektedir. Söz konusu tutarın ortak giderlerden karşılanarak tarafıma ödenmesini ya da yazılı onayınızla aidatıma mahsup edilmesini talep ederim. Kat Maliki: … (Daire No: …)"

Mahsup ile ödeme arasındaki fark

Malikin talebi iki şekilde karşılanabilir: yönetim tutarı ortak kasadan malike öder ya da malikin sonraki aidatlarından düşer. Hukuken ikisinin sonucu aynıdır; ancak kayıt ve şeffaflık açısından fark vardır.

Hangi yöntem seçilirse seçilsin, harcama yıl sonunda denetçiye ve genel kurula sunulan hesapta ayrıca gösterilmelidir. Aksi hâlde bir sonraki yönetim döneminde "bu malik neden üç ay eksik ödemiş" sorusu yeniden açılır.

Kiracı yaptırdıysa ne olur?

Ortak alana masraf yapan kişi kiracı olabilir; örneğin dairesine su sızdığı için ortak çatıdaki çatlağı kendisi tamir ettirmiştir. Kiracının ortak giderlere katılma yükümlülüğü ile kat malikinin yükümlülüğü farklı düzenlendiği için, kiracının talebinin muhatabı ve kapsamı somut olaya göre değişir. Yönetim yine aynı ilkeyle hareket eder: acil mi, belgeli mi, makul mü? Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira ilişkisine ait masraflar ise yönetimin değil, kira sözleşmesinin konusudur.

Yönetici ne yapmalı?

• Talebi belgeleriyle değerlendirin; acil ve makul bir masrafsa ödeyin ya da mahsubu yazılı kabul edip kayda geçirin.
• Harcama yetkinizin üzerinde ya da tartışmalı bir tutar söz konusuysa kararı genel kurula bırakın (yönetici harcama yetkisi).
• Mahsup yapılırsa işletme defterinde tahsilatı ve gideri ayrı ayrı gösterin; "net" kayıt denetimde sorun çıkarır.
• Talebi reddediyorsanız gerekçeyi yazılı verin.

Yöneticiye ulaşılamıyorsa: önceden kurulacak düzen

Bu tartışmaların çoğu, acil anda yöneticiye ulaşılamamasından doğar. Genel kurul, böyle durumlar için önceden bir düzen kurabilir:

• Yönetici yokken aranacak ikinci bir kişi (denetçi ya da yönetim kurulu üyesi) belirlemek,
• Su, elektrik ve asansör arızaları için anlaşmalı usta ya da firma listesini panoya asmak,
• Acil durumlarda malikin yapabileceği harcama için makul bir üst sınır ve belge kuralı koymak,
• Ana su vanası, elektrik panosu ve kazan dairesi anahtarlarının kimde olduğunu herkesin bilmesini sağlamak.

Bu kurallar karar defterine yazıldığında, acil masrafın geri ödenmesi bir tartışma değil, prosedür hâline gelir.

Mahsup tartışmasında tipik yanlışlar

• Faturasız, elden yapılan işin bedelini aidattan düşmek,
• Yönetime hiç bildirmeden aylarca eksik aidat ödemek,
• Kişisel tercihe dayalı iyileştirmeleri (daha pahalı malzeme, dekorasyon) "ortak gider" saymak,
• Mahsubu sözlü anlaşmayla yapıp kayda geçirmemek.

Belgesiz harcamaların nasıl sorun çıkardığını apartman gideri için fatura şart mı yazımızda anlattık. Ortak alan arızalarında hızlı müdahale düzeni için teknik bakım ve onarım hizmetimize bakabilirsiniz; Kuzey Bina Yönetimi, acil arızalarda ulaşılabilir bir yönetim düzeni kurmanıza yardımcı olur.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; uyuşmazlıkta avukata danışın.