Çatıyı baz istasyonuna, duvarı reklama kiralamak: gelir kimin?

Kısa cevap: Çatı, dış cephe, bahçe ya da sığınak gibi ortak yerler bütün kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir; bunlardan elde edilen kira geliri de yöneticiye ya da en üst kattaki daireye değil, kat maliklerine arsa payları oranında aittir. Gelir, kat malikleri kurulu kararıyla ortak giderlere aktarılıp aidattan düşülebilir. Kiralama için gereken çoğunluk işin türüne göre değişir ve baz istasyonu gibi konularda tartışmalıdır; vergisel yönü mali müşavirle netleştirilmelidir.

Hangi gelir kime ait?

En çok karşılaşılan hata, çatıya en yakın dairenin “çatı benim üstümde” diyerek kirayı kendisinin alması ya da yöneticinin geliri kayda geçirmeden harcamasıdır. Her ikisi de ortak gelirin kişisel kullanımıdır ve geri istenebilir.

Kiralamaya hangi kararla gidilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerde inşaat, onarım, tesisat ve değişiklik yapılmasını kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun kararına bağlar. Cepheye pano asılması, çatıya kule ve kabin kurulması bu kapsamda değerlendirilir. Baz istasyonlarında ise yargı kararlarında tüm kat maliklerinin oybirliğinin arandığı da görülmektedir; konu yoruma açıktır.

Uygulamada en güvenli yol şudur:

1. teklifi ve sözleşme taslağını tüm kat maliklerine yazılı olarak dağıtmak,
2. kararı genel kurulda almak ve mümkünse tüm kat maliklerinin imzasını toplamak,
3. katılmayanların yazılı onayını karar defterine eklemek,
4. operatörden yapı güvenliği (çatının taşıma kapasitesi) ve ilgili mevzuat kapsamındaki izin ve ölçüm belgelerini istemek.

Bir kat maliki karara rağmen itiraz ederse uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde çözülür; bu nedenle oybirliği sağlanamayan bir baz istasyonu sözleşmesine imza atmadan önce avukat görüşü alınmalıdır.

Sözleşmeye mutlaka yazılması gerekenler

• Kiraya veren tarafın “… Apartmanı Yöneticiliği (kat malikleri adına)” olarak gösterilmesi,
• kira bedelinin yalnız apartman banka hesabına ödenmesi,
• kiracının kullandığı elektriğin ayrı sayaçtan, kiracı adına ödenmesi,
• çatı yalıtımı, su akıntısı ve cephe hasarından kiracının sorumluluğu, sigorta şartı,
• süre sonunda sökme ve eski hâle getirme yükümlülüğü,
• bakım ekibinin binaya giriş saatleri ve bildirim usulü,
• fesih hâlleri ve teminat.

Gelir aidattan düşülebilir mi?

Evet. En pratik yöntem, kira gelirinin işletme projesine gelir kalemi olarak yazılması ve giderlerden düşülmesidir. Böylece her dairenin aidatı, arsa payına düşen gelir kadar azalır; dükkânlar ve çatı katı dâhil herkes payını almış olur. Kararın örnek metni:

“Çatı kirasından elde edilen gelirin apartman banka hesabında toplanmasına, işletme projesine gelir olarak yazılarak ortak giderlerden mahsup edilmesine, mahsubun kat maliklerinin arsa payları oranında yapılmasına karar verilmiştir.”

Geliri daireler arasında eşit paylaştırmak ya da tümünü bir yatırıma ayırmak da kararla mümkündür; ancak arsa payından sapan dağıtımlar itiraza açıktır. İşletme projesine nasıl yansıtılacağını işletme projesi nasıl hazırlanır yazımızda anlattık.

Harflerle bir dağıtım örneği

Yıllık kira geliri “G”, binanın toplam arsa payı “T”, bir dairenin arsa payı “a” olsun. O dairenin bu gelirdeki hakkı G × a ÷ T'dir. Mahsup yönteminde bu tutar, dairenin yıllık ortak gider payından düşülür; aylık avansa yayıldığında aidat her ay biraz azalır. Gelir doğrudan dağıtılmak istenirse aynı formülle her maliğe ödeme yapılır; ancak bu yöntemde banka masrafı ve takip yükü artar, kiracılı dairelerde de ödemenin kat malikine yapılması gerekir. Çoğu bina için mahsup daha pratiktir.

Kat maliki gelirin kayda geçmediğini düşünüyorsa

Çatıda ya da cephede bir kiracı olduğu hâlde işletme defterinde gelir görmüyorsanız şu sırayı izleyin:

1. yönetimden sözleşmenin bir örneğini ve son yılın tahsilat dökümünü yazılı olarak isteyin,
2. denetçiden konunun raporda ayrıca incelenmesini talep edin,
3. cevap alamazsanız konuyu genel kurul gündemine aldırın,
4. gelir kişisel olarak alınmışsa iade talebi ve gerekirse hukuki yol için avukata danışın.

Sözleşmeyi bir önceki yönetici imzalamış ve süresi yıllar sürüyorsa, yeni yönetimin ilk işi sözleşmeyi bulup kiracıya ödemelerin bundan sonra hangi hesaba yapılacağını yazılı olarak bildirmektir.

Vergi tarafı

Ortak yer kirası, Gelir Vergisi Kanunu açısından gayrimenkul sermaye iradıdır ve vergisel olarak gelirin sahibi kat malikleridir. Kiracı bir şirketse ödeme sırasında vergi kesintisi (stopaj) yapması beklenir; kesinti belgesinin yönetimden istenip kat maliklerine paylarıyla birlikte bildirilmesi gerekir. Her kat malikinin kendi payı için beyanname verip vermeyeceği, diğer gelirlerine ve o yılın beyan sınırlarına bağlıdır. Bu değerlendirme kişiye özeldir; bir mali müşavire danışılmalıdır.

Cephe reklamlarında ayrıca belediyenin izin şartları ve ilan-reklam vergisi gündeme gelir; sözleşmede bunları kimin üstleneceği açıkça yazılmalıdır.

Yöneticinin kontrol listesi

• Karar defterinde kiralama kararı ve imzalar var mı?
• Kira apartman hesabına mı yatıyor?
• Gelir işletme defterine ve aylık rapora işleniyor mu?
• Stopaj belgeleri saklanıyor ve kat maliklerine dağıtılıyor mu?
• Kiracının elektriği ortak sayaçtan mı geçiyor? (ortak elektrik kontrolü)

Kuzey Bina Yönetimi olarak sözleşme ve gelir takibinin bina hesabıyla uyumlu yürümesi için bina muhasebesi desteği veriyoruz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut durum için avukata ve mali müşavire danışın.