Ana su kolonu patladı: masraf kimin, daireye kim girer?

Kısa cevap: Birden fazla daireye su taşıyan ana kolon (düşey hat) binanın ortak tesisatıdır; tamir masrafı ortak giderdir ve kural olarak arsa payı oranında tüm kat maliklerince ödenir. Kolon bir dairenin duvarından geçiyorsa, o dairenin maliki tamir için girilmesine katlanmak zorundadır; tamir sırasında dairesinde oluşan hasar da ortak giderden karşılanır. Daireye ait sayaç sonrası hatlardaki arıza ise o dairenin malikine aittir.

Önce sınırı çizin: ortak mı, bağımsız bölüme mi ait?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bağımsız bölümlerden yalnız birinin içinden geçse bile diğer bölümlerin kullanımı için gereken ana su, kanalizasyon, gaz ve elektrik tesisatı ortak yer niteliğindedir. Uygulamada sınır genellikle şöyle çizilir:

Yönetim planında farklı bir dağıtım öngörülmüşse ona bakılır. Pis su hattındaki tıkanıklıklar için ayrıca pis su borusu tıkanıklığı yazımızı okuyabilirsiniz.

Patlama anında yapılacaklar (sırayla)

1. Suyu kesin: Kolonun bağlı olduğu ana vanayı kapatın; vananın yerini kapıcı ve yöneticinin önceden bilmesi gerekir.
2. Elektrik riskini kontrol edin: Su, pano veya prizlere ulaşıyorsa ilgili sigortaları kapatın.
3. Etkilenen daireleri belirleyin: Patlama noktası, alt katlar ve bodrum.
4. Kanıt toplayın: Patlak borunun, ıslanan tavan ve duvarların, eşyaların tarihli fotoğrafları.
5. Sakinleri bilgilendirin: Su kesintisinin tahmini süresi ve tamir planı.
6. Sigortaya ihbar: Binanın ortak alan veya konut poliçelerinde su baskını teminatı varsa poliçe şartlarına göre ihbar edin.
7. Tamiri yaptırın ve faturalandırın: Fatura apartman adına alınır, işletme defterine işlenir.

Daireye girme: katlanma yükümlülüğü

Kanun, ortak yerlerin onarımı için gerekli olduğunda kat malikinin bağımsız bölümüne girilmesine ve orada çalışılmasına katlanmasını öngörür. Bu bir “yöneticiye istediği zaman girme hakkı” değildir: Giriş, onarımın gerektirdiği ölçüde, önceden haber verilerek ve makul saatte yapılır. Konunun genel çerçevesi için yönetici dairelere girebilir mi yazımıza bakabilirsiniz.

• Acil durum: Su alt katları basıyor ve malike ulaşılamıyorsa önce ana vana kapatılır. Kapıyı zorla açmak ancak ciddi ve önlenemeyen bir tehlike varsa, mümkünse kolluk görevlisi eşliğinde ve tutanakla düşünülmelidir.
• Malik izin vermiyorsa: Yazılı bildirim yapılır; ret sürerse sulh hukuk mahkemesinden tedbir ve katlanma kararı istenebilir. Bu sürede artan zarar, girişi haksız yere engelleyen malike yüklenebilir.
• Kiracı varsa: Bildirim hem kiracıya hem kat malikine yapılır.

Daireye giriş için bildirim örneği

Sayın [ad soyad], binamızın ortak temiz su kolonunda [tarih] tarihinde arıza meydana gelmiş olup kolonun onarımı, [daire no] numaralı bağımsız bölümünüzün [banyo / mutfak] duvarından erişimle yapılabilecektir. Onarım için [tarih] günü [saat aralığı] arasında ekibimizin dairenize girmesine izin vermenizi rica ederiz. Çalışma sırasında oluşacak kırım, fayans ve boya hasarı ortak giderden karşılanarak eski hâline getirilecektir. Uygun olmadığınız durumda en geç [tarih] tarihine kadar alternatif zamanı bildirmenizi rica ederiz. — Bina Yönetimi

Kim neyi öder? Hasar dağılımı

Sigorta varsa masraf nasıl yürür?

Binanın ortak alanları için yapılmış bir poliçe veya dairelerin konut poliçeleri su baskını teminatı içeriyorsa süreç değişir. Ortak kolonun tamiri çoğu poliçede “arızanın kendisi” olarak teminat dışında kalabilirken, suyun verdiği zarar (ıslanan tavan, parke, dolap) teminat kapsamında olabilir. Bu ayrım poliçe şartlarına bağlıdır. Uygulamada:

1. Hasar gören malik kendi konut poliçesine ihbar yapar,
2. Yönetim, ortak alan poliçesi varsa ona ihbar yapar,
3. Sigortanın ödediği kısım ortak giderden düşülür; ödenmeyen kısım ortak gider olarak paylaştırılır,
4. Sigorta şirketi ödediği tutar için kusurlu taraf varsa ona rücu edebilir.

Önleme: yöneticinin tesisat dosyası

• Ana su vanası, kolon vanaları ve hidrofor vanalarının yerini gösteren basit bir kroki,
• Vanaların yılda en az bir kez açılıp kapatılarak çalıştığının kontrolü,
• Kolonların malzemesi, yaşı ve geçmiş arızaların tarihleri,
• Acil durumda aranacak tesisatçının iletişim bilgisi,
• Arıza sonrası bildirim ve tutanak şablonları.

Kolon arızasında yapılan yanlışlar

• Kolon hasarını “borunun geçtiği daire ödesin” diyerek tek dairenin üstüne bırakmak,
• Ana vanaların yerini bilmemek; vanaların yıllarca hiç çevrilmeyip kilitlenmesi,
• Tamirden sonra kırılan fayansı “ortak gider değil” diyerek malike bırakmak,
• Faturayı yöneticinin adına almak,
• Hasar gören dairelerin fotoğraflarını tamirden sonra çekmeye çalışmak,
• Acil tamiri yapan ustanın işçiliğine garanti yazısı istememek.

Eski binalarda tek bir patlak çoğu zaman tüm kolonun yorulduğunun işaretidir. Parça parça tamir yerine kolon yenilemesinin kurula taşınması uzun vadede daha ekonomik olabilir. Bunun için teknik bakım ve onarım sayfamıza bakabilirsiniz. Ortak alanlardaki su hasarının sigortayla ilişkisi için bina sigortası yazımız yol gösterir.

Bir kat malikinin, kolon tamiri sırasında dairesindeki seramik veya dolabın birebir aynısının takılmasını istemesi sık görülür. İlke, dairenin eski hâline makul ölçüde getirilmesidir; üretimden kalkmış bir malzeme için en yakın eşdeğer kullanılır. Tamirden önce çekilen fotoğraflar bu konudaki tartışmayı büyük ölçüde önler.

Ortak tesisatınızın durumu ve vanaların yerinin belgelenmesi için Kuzey Bina Yönetimi ile keşif planlayabilirsiniz; acil bir arızada 0850 302 19 05 üzerinden ulaşabilirsiniz.

Hasar dağılımında uyuşmazlık olursa sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir; somut durum için avukata danışın.