Pis su borusu tıkandı: masraf ortak mı, dairenin mi?

Kısa cevap: Tıkanıklık binanın ortak pis su kolonunda, bodrumdaki toplayıcı hatta ya da bina ile şebeke arasındaki bağlantı kanalındaysa açma masrafı ortak giderdir. Tıkanıklık yalnız bir dairenin lavabo, klozet ya da banyo gideri ile kolona bağlandığı noktaya kadar olan hattındaysa masraf o daireye aittir. Tıkanıklığı belirli bir dairenin kusuru (bez, ıslak mendil, yağ, inşaat harcı) yarattıysa, yer neresi olursa olsun açma ve verilen zarar o daireden istenebilir.

Hat nerede ortak, nerede özel?

Kat Mülkiyeti Kanunu, bütün kat maliklerinin ortak kullanımına yarayan su ve kanalizasyon tesislerini ortak yer sayar. Uygulamada sınır şöyle çizilir:

Yatay bağlantı borusunun ortak tesisat mı, bağımsız bölümün eklentisi mi sayılacağı yargı kararlarında da her zaman aynı değerlendirilmez. Döşeme altından geçip alt dairenin tavanında kalan hatlar özellikle tartışmalıdır. Büyük bir hasar söz konusuysa avukat görüşü alın; uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesi karar verir.

Belirtilere göre tıkanıklık nerede?

• Yalnız bir dairenin lavabosu yavaş akıyor: sorun büyük ihtimalle daire içi ya da bağlantı hattındadır.
• Alt katlarda (özellikle zemin ve bodrum) giderlerden su geri geliyor: kolon ya da toplayıcı hat tıkalıdır; üst katların suyu en alttan taşar.
• Bahçedeki rögar taşıyor: bina bağlantı kanalı ya da şebeke sorunu.
• Tüm sokakta sorun var: doğrudan KASKİ arıza hattını arayın.

Yöneticinin adım adım yapacakları

1. Kullanımı durdurun: Kolon tıkalıysa tüm dairelere “banyo, çamaşır ve bulaşık makinesi kullanmayın” duyurusu yapın; alt katın taşması böyle önlenir.
2. Kanal açma firmasını çağırın: Bu acil onarımdır; yönetici kurul kararı beklemeden yaptırabilir.
3. Kamerayla bakılmasını isteyin: Mümkünse kamera görüntüsü ve çıkan atığın fotoğrafı alınsın; kimin kusurlu olduğu ancak böyle ispatlanır.
4. Tutanak tutun: Tarih, saat, tıkanıklığın yeri, çıkan malzeme, zarar gören daireler; firma yetkilisi ve iki komşuya imzalatın.
5. Zararı belgeleyin: Taşan dairenin fotoğrafları ve onarım teklifleri.
6. Masrafı doğru hesaba yazın: Ortak ise işletme giderlerine; kusurlu daire tespit edildiyse o daireye yazılı talep.
7. Sigortayı kontrol edin: Bina sigortasında su basması/tesisat teminatı varsa hasar ihbarı yapılır.

Kusurlu daireye gönderilecek yazı örneği

Sayın …… (…… no.lu bağımsız bölüm),

…… tarihinde binamızın ortak pis su kolonunda meydana gelen tıkanıklık, ekte fotoğraf ve kanal açma firması raporu bulunan tespitte, kolondan ıslak mendil ve yağ kütlesi çıkarılmasıyla giderilmiştir. Tıkanıklığın sizin bağımsız bölümünüzün bağlantı noktasında başladığı tespit edilmiştir. Kanal açma bedeli …… TL ve …… no.lu dairede oluşan zarar için onarım bedeli …… TL'nin …… tarihine kadar yönetim hesabına ödenmesini rica ederiz. Konuyla ilgili açıklamanızı yazılı olarak iletebilirsiniz.

Yönetici, tarih, imza — Ekler: rapor, fotoğraflar, fatura

Yazıyı göndermeden önce çıkan atığın gerçekten o dairenin bağlantısından geldiğinden emin olun; kamera kaydı yoksa ifadeyi "tespit edilmiştir" yerine "değerlendirilmektedir" gibi daha temkinli kurun.

Kusur tartışmalıysa ve daire ödemeyi reddederse, masraf önce ortak giderden karşılanır; alacak için genel hükümlere göre dava yolu açıktır. Kesin kanıt yoksa bir daireyi suçlamak komşuluk ilişkisini gereksiz yere bozar.

Kiracılı daire ve hatta erişim sorunu

İki durum, tıkanıklık anında en çok zaman kaybettiren konulardır.

Daire kiracılıysa: Tıkanıklığı kiracının kullanım hatası (yağ dökmek, mendil atmak) yarattıysa masraf ve zarar, kusur sahibi olarak kiracıdan istenebilir. Kat maliki de bağımsız bölümünü kullandırdığı kişinin yükümlülüklere uymasından sorumlu tutulduğu için yönetimin yazısı hem kiracıya hem malike gönderilir. Kiracı ile ev sahibi arasındaki iç paylaşım kira sözleşmesine göre aralarında çözülür; yönetimi ilgilendirmez.

Hatta ulaşmak için bir daireye girmek gerekiyorsa: Kolonun temizleme kapağı ya da tıkanıklığın bulunduğu bağlantı bir dairenin içindeyse, ortak tesisin onarımı için o bölüme girilmesi gerekebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak tesislerin bakım ve onarımı için zorunlu olduğunda kat malikinin buna katlanmasını ister; bu sırada dairede doğan zarar ise giderilir.

• Daire sakiniyle saat konuşarak randevu alın; kapıyı yönetici ya da kapıcı anahtarla açmaz.
• Girişi en az bir tanıkla yapın, çalışma öncesi ve sonrası fotoğraf çekin.
• Açılan duvar ya da fayansın onarımını aynı iş kapsamında planlayın; masrafı, sorunun ortak hatta olup olmadığına göre yazın.
• Sakin girişe izin vermiyor ve taşma sürüyorsa durumu tutanağa geçirin; acil durumda sulh hukuk mahkemesinden tedbir istenebileceğini bilin.

Zarar gören alt daire ne yapmalı?

• Fotoğraf ve video çekin, eşyaları kurtarın, yönetime yazılı bildirin.
• Kendi konut sigortanız varsa hasar ihbarı yapın; sigorta ödeyip sorumluya rücu edebilir.
• Kolondan kaynaklı zararı yönetimden, kusurlu daireden kaynaklı zararı o daireden isteyin.

Tekrarını önlemek için

• Panoya ve WhatsApp grubuna “klozete ıslak mendil, ped, yağ dökülmez” duyurusu.
• Eski binalarda toplayıcı hattın yılda bir yıkanması.
• Rögar kapaklarının erişilebilir tutulması; üstüne beton dökülmemesi.
• Kimyasal açıcıları dikkatli kullanma: kostik açıcı ile asitli ürün aynı gidere art arda dökülmez; çamaşır suyu asitli temizleyici ya da amonyakla asla karıştırılmaz, zehirli gaz çıkar.

Benzer “kim öder” ayrımı için kolon borusu patladı ve çatı akıntısı yazılarımıza bakabilirsiniz. Acil arızalara müdahale teknik bakım ve onarım hizmetimizin parçasıdır.

Gece yarısı taşan bir gider, yönetimin hazırlığını gösterir. Kuzey Bina Yönetimi yönettiği binalarda arıza kaydını, tutanağı ve gider dağıtımını aynı gün düzenler; ayrıntı için bize ulaşabilirsiniz.