Kapıcı dairesi kiraya verilebilir veya satılabilir mi?

Kısa cevap: Kapıcı dairesi Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak yerdir; tek bir kat malikine ait değildir ve bu hâliyle satılamaz. Satış ancak bölümün bağımsız bölüme dönüştürülmesiyle mümkündür ve bunun için proje ile kat mülkiyeti değişikliği, bütün kat maliklerinin rızası ve belediye süreci gerekir. Kiraya verme ise ortak yerin yönetimi kapsamında kat malikleri kurulu kararıyla mümkündür; gereken çoğunluk ve kullanım amacının değişip değişmediği konusunda yargı kararları farklılık gösterdiğinden karar öncesinde hukuki görüş alınmalıdır.

Kapıcı dairesi kimin malı?

Kat Mülkiyeti Kanunu, kapıcı dairelerini kalorifer dairesi, sığınak, su deposu gibi yerlerle birlikte ortak yerler arasında sayar. Bu, dairenin bütün kat maliklerine arsa payları oranında ait olduğu anlamına gelir. Bazı binalarda ise kapıcı dairesi tapuda ayrı bir bağımsız bölüm olarak, kat maliklerinin paylı mülkiyetinde kayıtlıdır. Karar vermeden önce yapılacak ilk iş:

• tapuda kapıcı dairesinin ayrı bir bağımsız bölüm olup olmadığını,
• onaylı mimari projede bölümün ne olarak gösterildiğini,
• yönetim planında kapıcı dairesine dair özel bir hüküm bulunup bulunmadığını

kontrol etmektir. Aşağıdaki değerlendirmeler, en sık görülen durum olan "ortak yer" niteliğindeki kapıcı dairesi içindir.

Hangi işlem için ne gerekir?

Tablo genel bir yol haritasıdır. Özellikle kiraya vermenin hangi çoğunlukla yapılabileceği ve kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılmasının "tahsis değişikliği" sayılıp sayılmayacağı yargı kararlarında farklı değerlendirilebilmektedir. En güvenli yol, kararı mümkün olan en geniş katılım ve çoğunlukla, tercihen oybirliğiyle almaktır.

Kiraya verilecekse: adım adım

1. Gündem: Kat malikleri kuruluna "kapıcı dairesinin kiraya verilmesi, kira şartları ve gelirin kullanımı" ayrı madde olarak konur.
2. Karar: Kira süresi, kiracı seçimi yetkisi, gelirin hangi giderlere ayrılacağı karara yazılır.
3. Sözleşme: Kiraya veren taraf "..... Apartmanı Kat Malikleri" adına yöneticidir. Kapıcı tekrar çalıştırılmak istenirse ne olacağı sözleşmede düşünülmelidir; konut kiralarında kiracının kanuni korumaları güçlü olduğundan, daireyi kısa sürede geri almak kolay olmayabilir.
4. Gelir: Kira, apartmanın banka hesabına yatırılır ve gelir-gider tablosunda gösterilir. Vergisel durum ayrıca değerlendirilmelidir (ortak alan kira geliri ve vergi).
5. Uyum: Bölüm projede kapıcı dairesi olarak gösteriliyorsa, başka amaçla kullanımının imar mevzuatı açısından sorun yaratıp yaratmayacağını belediyeden öğrenin.

Örnek kurul kararı (kiraya verme)

Aşağıdaki metin, kendi binanızın tapu ve yönetim planı durumuna göre uyarlanmak üzere bir taslaktır:

Karar No: ..... Binamızın ortak yeri olan zemin kattaki kapıcı dairesinin, kapıcı çalıştırılmadığı süre boyunca konut olarak kiraya verilmesine; kira süresinin bir yıl olarak belirlenmesine; kiracı seçimi ve sözleşmenin imzalanması için yönetici .....'nın yetkilendirilmesine; kira bedelinin apartmanın ..... bankasındaki hesabına yatırılmasına ve gelirin öncelikle ..... giderlerinde kullanılmasına; kira gelirinin her dönem gelir-gider tablosunda ayrı kalem olarak gösterilmesine; kapıcı çalıştırılmasına karar verilmesi hâlinde dairenin sözleşme süresi sonunda boşaltılmasının sağlanmasına toplantıya katılan ..... kat malikinin oyuyla karar verilmiştir. (Toplam kat maliki sayısı: ..... / Olumlu oy: ..... / Arsa payı toplamı: .....)

Karara olumlu ve olumsuz oy verenlerin isimlerini ve arsa paylarını yazmak, ileride çoğunluğun tartışılması hâlinde ispatı kolaylaştırır. Toplantıya katılmayan malikler için kararın bildirimi ayrıca yapılmalıdır (kararların bildirilmesi).

Karar alındıktan sonra kira sözleşmesinin bir örneği yönetim dosyasında, bir örneği de denetçide bulunmalıdır. Sözleşmede kiracının ortak alanları kullanma kuralları, aidat ve yakıt payını kimin ödeyeceği ile dairenin teslim durumu açıkça yazılmalıdır.

Kapıcı ayrılırken dikkat

Kapıcı dairesini kiraya vermeyi planlayan binalarda ilk adım, kapıcının iş sözleşmesinin usulüne uygun sona erdirilmesi ve lojmanın teslim alınmasıdır. İş sözleşmesi bitince lojmanın boşaltılmasına ilişkin kurallar ayrıdır (kapıcı lojmanı boşaltma süresi). Daire teslim alınırken sayaç değerleri, anahtarlar ve demirbaşlar tutanakla kayıt altına alınmalıdır.

Kira geliri nasıl kullanılmalı?

Kapıcı dairesinden elde edilen kira, ortak yerin geliridir ve kat maliklerinin ortak kasasına girer. Gelirin nasıl kullanılacağı kurul kararıyla belirlenir. Sık tercih edilen seçenekler:

• temizlik firması veya yarı zamanlı personel giderinin bir kısmını karşılamak,
• yedek akçeye aktararak büyük onarımlar için birikim yapmak (yedek akçe),
• aylık aidatları düşürmek.

Hangi seçenek tercih edilirse edilsin, gelir işletme projesine ve yıl sonu hesap raporuna ayrı kalem olarak yazılmalıdır.

Sık karşılaşılan yanlış uygulamalar

• Yöneticinin daireyi kendisi kullanması: Kurul kararı olmadan ortak yerin yöneticiye tahsisi ciddi sorumluluk doğurur.
• Zemin kat malikinin daireyi deposu gibi kullanması: Ortak yerin tek başına kullanımıdır; diğer maliklerin elatmanın önlenmesi ve kullanım bedeli isteme hakkı doğar.
• Kira gelirinin kayıt dışı tutulması: Kat malikleri hesap sorabilir; denetçi raporunda mutlaka gösterilmelidir.
• "Satalım, parayı bölüşelim" kararı: Kurulda çoğunlukla alınsa bile tek başına satış için yeterli değildir; tapu işlemi bütün maliklerin katılımını gerektirir.

Benzer sorular bodrum ve çatı arası için de geçerlidir (çatı arası ve bodrum kullanımı). Kapıcı yerine temizlik firmasıyla çalışma kararı veren binalarda maliyet karşılaştırması için kapıcı mı temizlik firması mı yazımıza göz atabilirsiniz.

Boşalan kapıcı dairesinin değerlendirilmesini kurul gündemine taşımadan önce Kuzey Bina Yönetimi ile seçenekleri birlikte gözden geçirebilir, kararın ve sözleşmenin taslağını hazırlatabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; karar öncesinde binanızın tapu ve proje durumuna göre avukat görüşü alın.