KuzeyBina YönetimiTeknik ve güvenlikİçindekiler
Kısa cevap: Üst katlarda su basıncı düşükse sorun çoğunlukla hidroforun basınç ayarında, tanktaki hava basıncının düşmesinde, tıkanmış filtrede ya da pompadadır; şebeke basıncı ve depo seviyesi de kontrol edilmelidir. Hidrofor ortak tesisattır; bakımını yaptırmak yöneticinin, giderini karşılamak kat maliklerinin işidir. Yılda en az bir kez yetkili servis bakımı, aylık gözle kontrol ve yazılı bir bakım sözleşmesi sorunların çoğunu önler.
Hidrofor nasıl çalışır? (Kısaca)
Hidrofor; bir veya birkaç pompa, basınçlı tank (genellikle membranlı), basınç şalteri ya da frekans kontrollü sürücü ve vanalardan oluşur. Musluk açılınca basınç düşer, belirlenen alt değerde pompa devreye girer; üst değere ulaşınca durur. Tank, pompanın sürekli açılıp kapanmasını önleyen bir tampon görevi görür. Basınç sorunu yaşandığında bu zincirdeki her halka tek tek kontrol edilir.
Belirtiye göre olası neden
| Belirti | Olası neden | Ne yapılır? |
|---|---|---|
| Yalnız üst katlarda basınç düşük | Basınç ayarı düşük, pompa yıpranmış, kolon hattında daralma | Servis ayarı kontrol eder; pompa performansı ölçülür |
| Pompa çok sık çalışıp duruyor | Tankta hava basıncı düşmüş veya membran yırtılmış | Tank ön basıncı ölçülür, gerekirse membran/tank değişir |
| Pompa hiç durmuyor | Tesisatta kaçak, çek valf arızası, emişte hava | Kaçak aranır, çek valf ve emiş hattı kontrol edilir |
| Musluktan kesik kesik, havalı su | Depo seviyesi düşük, emiş hava alıyor | Depo seviyesi ve flatör kontrol edilir |
| Pompadan anormal ses, ısınma | Rulman arızası, susuz çalışma, kuru çalışma koruması yok | Pompa durdurulur, servis çağrılır |
| Bütün binada su yok | Şebeke kesintisi ve depo boş, elektrik kesintisi, şalter attı | Su idaresi duyuruları, depo ve elektrik panosu kontrol edilir |
Elektrik veya su tesisatına müdahaleyi yalnız yetkili kişi yapmalıdır; görevlinin işi, belirtiyi not edip servisi zamanında çağırmaktır.
Bakım takvimi
| Sıklık | Yapılacak iş | Kim yapar? |
|---|---|---|
| Haftalık | Manometre değeri, sızıntı, anormal ses kontrolü | Görevli / kapıcı |
| Aylık | Filtre ve pislik tutucu kontrolü, pompa çalışma sıklığı gözlemi | Görevli; gerekirse servis |
| 6 ayda bir | Tank ön basıncı ölçümü, vana ve çek valf kontrolü | Yetkili servis |
| Yıllık | Genel bakım: pompa, elektrik bağlantıları, kuru çalışma koruması, basınç şalteri, kayıt | Yetkili servis |
Hidrofor çoğunlukla su deposuyla birlikte çalışır; depo temizliği için su deposu temizliği yazımıza bakın.
Bakım sözleşmesine mutlaka yazılması gerekenler
- Bakıma dahil ekipmanın listesi (pompalar, tank, pano, vanalar),
- Periyodik bakım sıklığı ve her bakımda yapılacak işlerin listesi,
- Arıza çağrısına müdahale süresi ve gece/hafta sonu çağrı düzeni,
- Yedek parça fiyatlandırmasının nasıl yapılacağı ve onay süreci (yöneticinin yazılı onayı olmadan parça değiştirilmemesi),
- Her bakımda imzalı servis formu verilmesi,
- Sözleşme süresi, yenileme ve fesih koşulları.
Sözleşmeyi imzalamadan önce birden fazla teklif almak ve karşılaştırmak, yöneticinin harcamalarını genel kurula karşı savunmasını kolaylaştırır.
Mevzuat ve sorumluluk
Konut hidroforları için ayrı bir periyodik kontrol yönetmeliği yoktur. Bununla birlikte:
- Kat Mülkiyeti Kanunu ortak tesisatın bakımını yöneticinin görevleri arasında sayar.
- Basınçlı tankların ve elektrik panosunun güvenliği, genel elektrik ve iş ekipmanı kurallarına tabidir; kapıcı çalıştıran binalarda iş güvenliği boyutu yoruma açıktır.
- Bakım giderleri, yönetim planında aksi yoksa ortak gider olarak paylaştırılır. Zemin kat veya dükkânın hidrofordan yararlanmadığı iddiası gider paylaşımını kendiliğinden değiştirmez; farklı paylaşım yönetim planı veya kat malikleri kararıyla düzenlenir. Tartışma çıkarsa sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
Üst kattan şikâyet geldiğinde adım adım
- Şikâyetin hangi saatlerde olduğunu ve hangi musluklarda yaşandığını not edin.
- Diğer üst kat dairelerine sorun; tek dairedeyse sorun büyük olasılıkla daire içi tesisattadır (filtre, batarya, vana).
- Hidrofor manometresini ve depo seviyesini kontrol edin.
- Servis çağırın; servis formuna ölçülen değerleri yazdırın.
- Sonucu şikâyet eden daireye ve gerekirse tüm binaya yazılı bildirin.
Sık yapılan hatalar
- Basıncı “sorun çözülsün” diye sonuna kadar yükseltmek: Üst kat rahatlarken alt katlardaki batarya, rezervuar ve kombi su girişleri gereğinden yüksek basınca maruz kalır. Ayar, binanın yüksekliğine göre servisin belirlediği değerde kalmalıdır; alt katlarda gerekiyorsa basınç düşürücü kullanılır.
- Kuru çalışma korumasını iptal etmek: Depo boşaldığında pompanın susuz çalışması onu kısa sürede bozar. Koruma sık devreye giriyorsa sorun koruma değil, depo dolumu ya da flatördür.
- Tek pompayla yetinmek: Çok katlı binalarda yedek pompa yoksa, pompa arızasında bina tamamen susuz kalır. Yenilemede ikili pompa sistemi değerlendirilmelidir.
- Hidrofor odasını depo yapmak: Pompa çevresinin kuru, havadar ve erişilebilir kalması hem ömrü uzatır hem de arızaya hızlı müdahale sağlar.
- Elektrik kesintisini hesaba katmamak: Kesintide hidrofor durur ve üst katlara su çıkmaz. Kesintilerin sık olduğu binalarda jeneratör veya kesintisiz güç kaynağı seçeneği kat malikleri kuruluna götürülebilir.
Servis çağırırken arızayı doğru tarif etmek süreyi kısaltır. Servise şu bilgileri verin: manometrede okunan değer, pompanın sürekli mi çalıştığı yoksa sık sık mı açılıp kapandığı, sorunun hangi katlarda ve hangi saatlerde görüldüğü, depo seviyesinin ne durumda olduğu ve panoda atan bir sigorta olup olmadığı. Bu bilgileri görevliye küçük bir not kartı olarak hidrofor odasına asmak, yönetici ulaşılamaz olduğunda bile doğru çağrının yapılmasını sağlar.
Hidroforun yenilenmesi ya da ikinci pompa eklenmesi gibi büyük harcamalar, olağan bakımın ötesine geçtiği için kat malikleri kurulunda karar altına alınmalıdır; acil arızada ise yönetici zararın büyümesini önleyecek onarımı hemen yaptırabilir.
Şebeke kesintilerinde deponun nasıl yönetileceği için Kayseri su kesintisinde depo kullanımı yazımıza bakabilirsiniz.
Hidrofor, su deposu ve jeneratör gibi ekipmanların bakım takvimini tek elden takip etmek isterseniz Kuzey Bina Yönetimi ekibine hidrofor, jeneratör ve su deposu sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; arıza teşhisi ve onarım yalnız yetkili servis tarafından yapılmalıdır.
Kuzey Bina Yönetimi tarafından hazırlandı. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel durum için bize danışın.
