Cephe kaplaması veya sıva düşerse sorumluluk kimde?

Kısa cevap: Binadan düşen sıva, cephe kaplaması, saçak parçası ya da benzeri bir unsurun verdiği zarardan, Türk Borçlar Kanunu'nun 69. maddesine göre yapının maliki sorumludur. Bu, kusur aranmayan bir sorumluluktur: “Haberimiz yoktu” demek sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Kat mülkiyetinde ortak yerlerden kaynaklanan zarardan kat malikleri arsa payları oranında sorumludur; kusurlu müteahhide, bakım firmasına ya da görevini ihmal eden yöneticiye rücu imkânı saklıdır.

Kanun ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu, bir binanın veya yapı eserinin malikini, yapımındaki bozukluktan ya da bakımındaki eksiklikten doğan zararı gidermekle yükümlü tutar. Mağdurun, malikin kusurunu ispatlaması gerekmez; zararın yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden doğduğunu göstermesi yeterlidir.

Apartmanlarda dış cephe, saçak, çatı ve taşıyıcı duvarlar Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak yer niteliğindedir. Bu nedenle cepheden düşen parçanın zararı kural olarak tek bir dairenin değil, tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğudur. Türk Borçlar Kanunu da kat mülkiyetinde ortak yerlerden doğan bu zarardan kat maliklerinin arsa payı oranında sorumlu olacağını açıkça düzenler.

Senaryoya göre kim öder?

Tablo genel eğilimi gösterir; kusur dağılımı, olayın koşullarına ve bilirkişi raporuna göre değişebilir. Kışın saçaktan düşen buz için ayrıca saçaktan düşen buz sarkıtı yazımıza bakın.

Zarar oluştuğunda ilk adımlar

1. Alanı güvenli hâle getirin: Cephe altını şerit, bariyer veya uyarı levhasıyla kapatın; yaya yolunu yönlendirin.
2. Yaralı varsa 112'yi arayın; tutanak için kolluk görevlilerine haber verin.
3. Kanıt toplayın: Düşen parçanın ve cephedeki boşluğun fotoğrafları, tarih ve saat, tanıklar, varsa kamera kaydı (kişisel verilere dikkat ederek).
4. Sigortaya ihbar: Binanın üçüncü şahıs mali sorumluluk teminatı varsa poliçe koşullarına göre gecikmeden ihbar edin.
5. Tespit: Uyuşmazlık büyüyecekse sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenebilir.
6. Acil onarım: Diğer gevşek parçaları uzman ekibe kontrol ettirin; tehlike devam ediyorsa beklemeyin.

Yöneticinin sorumluluğu nerede başlar?

Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye ana yapının bakımı, korunması ve güvenliği için gereken önlemleri alma görevi verir. Yönetici, kabaran sıvayı, sallanan kaplamayı veya çatlayan saçağı biliyor ve hiçbir önlem almıyorsa, kat malikleri ödedikleri tazminatı ondan talep etmeyi gündeme getirebilir. Buna karşılık yönetici sorunu tespit edip kurula taşımış, ancak kurul harcamayı reddetmişse durum farklıdır. Bu yüzden yazılı iz çok önemlidir. Konunun ayrıntısı için yöneticinin kişisel sorumluluğu yazımızı okuyabilirsiniz.

Önleme: yıllık cephe kontrol listesi

• Sıvada kabarma, çatlak ve boşluk sesi (özellikle saçak altları ve balkon alınları),
• Mantolama levhalarında ayrışma, dübel başlarında pas veya boşalma,
• Kaplama taşlarında yerinden oynama, derz boşalması,
• Parapet ve harpuştaların sağlamlığı,
• Uydu, klima ve tabela bağlantılarının paslanması,
• Kış sonrası donma-çözülme hasarı (ilkbaharda kontrol edin).

Kontrolü yüksekte çalışma ekipmanı ve iş güvenliği önlemleriyle yetkin bir ekip yapmalıdır. Bulgular fotoğraflı bir rapora dönüştürülüp kat maliklerine sunulursa, acil harcama kararı da kolaylaşır. Mantolama giderinin paylaşımı için mantolama masrafı nasıl paylaşılır yazımıza bakabilirsiniz.

Tehlike sürüyorsa: belediye ve komşunun hakkı

Cephedeki tehlike yalnız geçmişte oluşmuş bir zarar meselesi değildir; sürüyorsa önlenmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu, bir yapıdan zarar görme tehlikesi altındaki kişinin, malikten tehlikeyi gidermek için gerekli önlemleri almasını isteyebileceğini de düzenler. Ayrıca belediyeler, imar mevzuatı kapsamında can ve mal güvenliğini tehdit eden yapı unsurları için malik ve yönetime tehlikenin giderilmesi yönünde bildirim yapabilir ve süre verebilir.

Böyle bir bildirim aldığınızda:

• Bildirimin tarihini, verilen süreyi ve istenen işi not edin,
• Kat maliklerine bildirimin bir kopyasıyla birlikte hemen duyuru yapın,
• Süre içinde iş bitmeyecekse belediyeye yazılı bilgi verin ve geçici güvenlik önlemlerini belgeleyin.

Mağdurun başvurusuna verilecek ilk cevap

Zarar gören kişi yönetime yazılı başvurduğunda sessiz kalmak, tartışmayı mahkemeye taşımanın en kısa yoludur. Kısa ve dikkatli bir cevap, hem iletişimi açık tutar hem de hukuki pozisyonu korur:

Sayın [ad soyad], [tarih] tarihinde binamızın [cephe] tarafından düşen parçanın aracınıza/size verdiği zarara ilişkin başvurunuz alınmıştır. Olay yerine ilişkin fotoğraflar ve kayıtlar yönetimimizce saklanmaktadır. Konu binamızın sigorta şirketine bildirilmiş olup [tarih] tarihine kadar size dosyanın durumu hakkında bilgi verilecektir. Zararınıza ilişkin belgeleri (ekspertiz raporu, fatura, sağlık kayıtları) bu adrese iletmenizi rica ederiz. — Bina Yönetimi

Bu cevap bir sorumluluk kabulü değildir; tazminat görüşmeleri sigorta şirketi ve gerekirse avukat aracılığıyla yürütülmelidir.

Onarım için kurul kararı taslağı

Gündem 3 — Cephe güvenliği: Yöneticinin [tarih] tarihli fotoğraflı raporunda, binanın [yön] cephesindeki saçak altında sıva kabarması ve kaplama ayrışması tespit edildiği görüldü. Can ve mal güvenliği açısından, en az üç teklif alınarak en uygun teklif üzerinden onarım yapılmasına; masrafın ortak gider olarak arsa payı oranında paylaştırılmasına; onarım tamamlanana kadar ilgili alanın bariyerle kapatılmasına karar verildi.

Cephe olaylarında yapılan yanlışlar

• Düşen parçayı süpürüp kanıtı ortadan kaldırmak,
• Mağdura “dairenin üstünden düştü, o daire ödesin” demek: ortak yer ise sorumluluk ortaktır,
• Yeni binada müteahhide yazılı bildirim yapmadan masrafı üstlenip rücu hakkını zayıflatmak,
• Tehlikeyi bildiği hâlde “genel kurula kadar bekleriz” demek.

Sorumluluk paylaşımı ve rücu, olayın ayrıntısına göre tartışmalı olabilir; zamanaşımı süreleri de işler. Uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesi ve avukat görüşü esastır. Cephe kontrolü ve onarımın planlanması için teknik bakım ve onarım sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Binanızın cephesine bir göz atılmasını isterseniz Kuzey Bina Yönetimi ekibinden keşif talep edebilirsiniz.