Engelli rampası veya asansör için kat malikleri onayı gerekir mi?

Kısa cevap: Rampa, tutunma barı ya da asansör gibi işler ortak yerde yapıldığı için kat malikleri kurulunun kararı gerekir; engelli kişi bunları tek başına yaptıramaz. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin engellilerin kullanımına uygun hâle getirilmesi için olağan "yenilik ve ilave" kuralına göre daha kolay bir çoğunluk öngörür; oybirliği aranmaz. Masrafın nasıl paylaşılacağı kararda açıkça yazılmalı, taşıyıcı sistemi ya da projeyi etkileyen işlerde belediye izni alınmalıdır.

Neden karar gerekiyor?

Bina girişi, merdivenler, bahçe yolu ve asansör boşluğu ortak yerdir. Bir kat malikinin ortak yerde tek başına yapı yapması, iyi niyetle bile olsa diğer maliklerin hakkına müdahale sayılır. Bu yüzden en basit rampa için bile toplantı gündemine madde koyup karar almak, hem işi yapan kişiyi hem de yöneticiyi korur.

Öte yandan kanun koyucu, engelli bireylerin evlerine güvenle girip çıkabilmesini önemsediği için bu işlerde çoğunluğu kolaylaştırmıştır. Kanun metnindeki çoğunluk, uygulamada kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu olarak anlaşılır. Toplantıdan önce kanunun güncel metnini ve yönetim planınızı kontrol edin; yönetim planında daha kolaylaştırıcı bir hüküm olabilir.

Hangi iş için ne gerekir?

Asansör eklemek, işin en kapsamlı hâlidir: mevcut merdiven boşluğuna ya da dış cepheye yapılacak bir kuyu, statik hesap ve belediye onayı ister. Ruhsat sürecinin ayrıntıları için Kayseri'de tadilat ruhsatı yazısına bakabilirsiniz.

Masrafı kim öder?

Bu, toplantıda en çok tartışılan konudur ve kanunun yoruma açık kaldığı noktalardan biridir. Uygulamada üç model görülür:

1. Arsa payına göre ortak gider: Rampa ya da asansör tüm binanın erişilebilirliğini artırır, yaşlı sakinler ve bebek arabası kullananlar da yararlanır; bu nedenle gider herkese paylaştırılır.
2. Talep eden öder: İş yalnız bir kişinin ihtiyacı için yapılıyorsa ve diğer malikler masrafa katılmak istemiyorsa, masrafı talep eden malik üstlenir, yapı yine ortak yer olarak kalır.
3. Karma model: Rampa gibi ucuz kalemler ortak giderden, platform ya da asansör gibi pahalı kalemler katılım oranları belirlenerek karşılanır.

Hangi model seçilirse seçilsin, kararda gider payı, ödeme takvimi ve ileride oluşacak bakım masrafının kime ait olacağı açıkça yazılmalıdır. Ek toplama gerekiyorsa usulü için olağanüstü gider için ek aidat yazısına bakabilirsiniz. Kurul masrafa katılmayı reddederse, engelli malikin masrafı kendisi üstlenerek iş yaptırma talebini engellemek ise hakkaniyete aykırı görülebilir.

Toplantı için örnek karar

(…) numaralı bağımsız bölüm maliki ……'nın, ana girişin engelli kullanımına uygun hâle getirilmesi talebi görüşüldü. Bina girişine ekli krokide gösterilen yerde, uygun eğimde ve korkuluklu rampa yapılmasına; işin en az üç teklif alınarak yönetici tarafından yaptırılmasına; giderin …… (arsa payına göre tüm kat maliklerince / talep eden malikçe) karşılanmasına; rampanın ortak yer niteliğinde olduğuna ve bakımının ortak giderlerden yapılacağına karar verildi.

Kurul reddederse

• Önce gerekçeyi isteyin: Ret çoğu zaman masraf ya da görüntü kaygısından kaynaklanır; daha küçük ve sökülebilir bir çözüm önermek ikna edebilir.
• Arabuluculuk: Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunludur.
• Sulh hukuk mahkemesi: Engelli kişinin yaşamsal ihtiyacı ile diğer maliklerin hakları mahkemece dengelenir; hâkimin müdahalesi yoluyla izin istenebilir. Süreç için hâkimin müdahalesi davası yazımıza bakın.
• Karara itiraz: Kanuna aykırı bir ret kararı için iptal davası süresine dikkat edin.

Engelli malik için başvuru hazırlığı

Talebin toplantıda kabul görme şansı, hazırlığın kalitesiyle doğrudan ilgilidir. Yöneticiye yazılı başvuru yaparken şu bilgileri ekleyin:

• ihtiyacın kısa açıklaması (tekerlekli sandalye, yürüteç, yaşa bağlı hareket kısıtlılığı vb.),
• önerilen çözümün türü ve yeri; mümkünse basit bir kroki ya da fotoğraf üzerine çizim,
• en az iki ustadan ya da firmadan alınmış teklif,
• masrafa ilişkin önerdiğiniz model (ortak gider, kendiniz ya da karma),
• yapı ortak alanda kalacağı ve herkesin kullanımına açık olacağına dair taahhüt.

Yönetici bu başvuruyu ilk toplantının gündemine almalı, gerekirse olağanüstü toplantı çağırmalıdır. Erişim ihtiyacı acilse beklemeye bırakmamak yönetimin sorumluluğudur. Kiracı olan engelli bir sakin için başvuruyu ev sahibi kat maliki sıfatıyla yapabilir.

Sık yapılan hatalar

• Kararsız, "komşular sözlü olarak tamam dedi" diyerek inşaata başlamak.
• Eğimi çok dik, korkuluksuz ya da kaygan yüzeyli bir rampa yaptırmak; bu hem işe yaramaz hem kaza riski doğurur.
• Kış koşullarını unutmak: rampa yüzeyi buzlanmaya karşı kaymaz malzeme ve kar temizliği planı gerektirir.
• Sonradan eklenen asansör ya da platformun bakım ve periyodik kontrolünü sözleşmeye bağlamamak.
• Rampayı kapatan bisiklet, saksı ya da çöp konteynerini kaldırmamak; erişim kesintisiz olmalıdır.

Unutmayın: bugün tek bir malikin ihtiyacı gibi görünen bir rampa, yarın yaşlanan sakinlerin, sakatlanan bir komşunun ya da bebek arabasıyla giren bir ailenin de işine yarar. Toplantıda bu bakış açısını öne çıkarmak, masraf tartışmasını çoğu zaman yumuşatır. Kararın uygulanmasından sonra yapılan işin fotoğrafını, faturasını ve varsa belediye yazışmasını bina arşivine eklemeyi de unutmayın.

Erişilebilirlik düzenlemeleri, doğru planlandığında bina değerini de artıran yatırımlardır. Kuzey Bina Yönetimi, teklif toplama, kararın hazırlanması ve uygulamanın takibi aşamalarında teknik bakım ve onarım ekibiyle yönetime destek olabilir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; çoğunluk ve masraf konusunda uyuşmazlık varsa avukata danışın.