Kayseri'de daire içi tadilat için belediye ruhsatı gerekir mi?

Kısa cevap: Boya, parke, mutfak ve banyo yenileme gibi taşıyıcı sistemi, ortak alanları ve dış görünüşü etkilemeyen işler basit tamir ve tadilat sayılır; bunlar için belediyeden yapı ruhsatı alınmaz. Taşıyıcı sisteme dokunan, bağımsız bölümün projesini değiştiren (ör. iki daireyi birleştirme, balkonu odaya katma) ya da kullanım amacını değiştiren işler ise ruhsat veya proje tadilatı gerektirir. Kayseri'de başvuru, binanın bağlı olduğu ilçe belediyesinin imar birimine yapılır.

Mevzuat ne diyor?

İmar Kanunu, yapıların ruhsata tabi olduğunu, ancak taşıyıcı sistemi etkilemeyen basit tamir ve tadilatların ruhsattan muaf olduğunu düzenler. Hangi işlerin basit tamir ve tadilat sayılacağı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde tanımlanmıştır. Yönetmelikteki tanım; iç ve dış sıva, boya, döşeme kaplaması, kapı ve pencere değişimi, tesisat yenilemesi gibi işleri kapsar ve taşıyıcı sisteme, bağımsız bölüm sayısına ve yapının dış görünüşüne etki etmemeyi şart koşar.

Bunun yanında Kat Mülkiyeti Kanunu, bir kat malikinin ortak yerlerde ve binanın mimari durumunda diğer kat maliklerinin onayı olmadan değişiklik yapamayacağını öngörür. Yani belediyenin ruhsat aramadığı bir iş bile, ortak yere taşıyorsa kat maliklerinin onayını gerektirebilir.

Hangi iş neyi gerektirir?

Tablo genel bir yol haritasıdır. Özellikle bölme duvar konusunda, duvarın taşıyıcı olup olmadığı ancak binanın statik projesine ve gerekirse bir inşaat mühendisinin incelemesine göre anlaşılabilir.

Belediyeye başvuru adımları

1. Belediyenin imar arşivinden binanın onaylı mimari ve statik projesini isteyin ya da inceleyin.
2. Yapılacak işi bir mimar veya inşaat mühendisine değerlendirtin; ruhsat gerekip gerekmediğini yazılı olarak sorun.
3. Ruhsat gerekiyorsa proje tadilatı dosyası hazırlatılır ve imar birimine verilir.
4. Kat maliklerinin onayı gerekiyorsa yazılı onaylar ya da kurul kararı dosyaya eklenir.
5. Ruhsat alındıktan sonra iş, yapı denetimi ve belediye denetimi altında yapılır.

Basit tadilatlarda bile bazı belediyeler başvuru ya da bildirim isteyebilir; bu uygulama ilçeden ilçeye farklılık gösterebileceği için Melikgazi, Kocasinan, Talas veya diğer ilçe belediyesine önceden sorulması en güvenli yoldur.

Yöneticinin rolü nedir?

Yönetici, dairenin içindeki işe izin veren ya da yasaklayan bir makam değildir. Görevi; ortak yerleri ve yapı güvenliğini korumak, bina kurallarının (çalışma saatleri, moloz, asansör koruması) uygulanmasını sağlamak ve taşıyıcı sisteme müdahale şüphesi doğduğunda harekete geçmektir. Tadilat günlük düzeni için apartmanda tadilat kuralları yazımızı da okuyabilirsiniz.

Tadilata başlayacak malikten aşağıdaki bilgileri yazılı istemek makul bir uygulamadır:

• İşin kapsamı ve süresi,
• Çalışacak firma ya da usta ve iletişim bilgisi,
• Duvar kaldırma varsa taşıyıcı olmadığına dair teknik görüş,
• Molozun nasıl taşınacağı ve asansörün nasıl korunacağı.

Kat maliklerinin onayı gerektiğinde örnek metin

Ortak yeri ya da binanın mimari durumunu etkileyen bir iş için kat maliklerinin yazılı onayı toplanacaksa, onay metni işi açıkça tarif etmelidir. Belirsiz onaylar sonradan "ben buna onay vermedim" tartışmasına yol açar.

"Binamızın ... numaralı bağımsız bölümünün maliki ......, ekte projesi ve teknik raporu bulunan ................................ işini yapmak istemektedir. İşin taşıyıcı sisteme etkisinin olmadığı ekteki mühendis raporuyla belirtilmiştir. İş ilgili belediye izinleri alınarak, ../../.... – ../../.... tarihleri arasında, hafta içi ..:.. – ..:.. saatlerinde yapılacak; ortak alanlarda oluşabilecek her türlü hasar malik tarafından giderilecektir. Bu işe muvafakat ediyorum. Kat Maliki: ......, Daire No: ..., Tarih, İmza"

Gereken çoğunluk işin niteliğine göre değişir; bazı işlerde kanun nitelikli çoğunluk, bazılarında tüm kat maliklerinin onayını arar. Hangi oranın gerektiği konusunda tereddüt varsa, işe başlamadan önce hukuki görüş almak, sonradan eski hâle getirme davasıyla karşılaşmaktan çok daha ucuzdur.

Daire alıp satarken dikkat

Ruhsatsız yapılmış bir değişiklik, dairenin satışında da sorun çıkarabilir: banka kredisi için yapılan ekspertizde projeye aykırılık rapora yazılabilir, alıcı sonradan eski hâle getirme yükümlülüğüyle karşılaşabilir. Daire alırken belediyedeki onaylı projeyle dairenin mevcut durumunu karşılaştırmak, satıcıdan yapılmış tadilatların listesini istemek ve gerekirse bir mühendise inceleme yaptırmak bu riski azaltır. Yönetici de yeni malike, binada bilinen projesiz değişiklikler varsa bunları yazılı olarak bildirebilir.

Ruhsatsız ve tehlikeli işe karşı ne yapılır?

Komşunun kolon kestiği, perde duvarı deldiği ya da projesiz büyük değişiklik yaptığı şüphesi varsa:

1. Durumu tarih ve fotoğrafla kayıt altına alın.
2. Kat malikine işi durdurmasını yazılı olarak bildirin.
3. İlçe belediyesinin imar ve yapı kontrol birimine şikâyette bulunun; belediyenin yerinde inceleme ve mühürleme yetkisi vardır.
4. Kat malikleri adına sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme talebi için avukatla görüşün.

Bu konunun ayrıntıları için taşıyıcı kolon kesen komşu yazımıza bakabilirsiniz. Taşıyıcı sisteme yapılan tek bir müdahale bütün binayı ilgilendirir.

Sık yapılan hatalar

• "Usta taşıyıcı değil dedi" diyerek duvar kaldırmak,
• Kombi bacasını izinsiz cepheye çıkarmak,
• Tadilat bitince ortak alandaki hasarı yönetime bildirmemek,
• Satış öncesi yapılan ruhsatsız değişikliğin alıcıya sorun çıkarabileceğini hesaba katmamak.

Bina içindeki tadilat taleplerini kurallara bağlamak ve ortak alan hasarlarını takip etmek için Kuzey Bina Yönetimi ile teknik bakım ve onarım hizmetimizi konuşabilirsiniz.