Enerji Kimlik Belgesi apartman için zorunlu mu?

Kısa cevap: Evet, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği kapsamındaki binalar için Enerji Kimlik Belgesi (EKB) zorunludur ve mevcut binaların belge alması için tanınan süreler çoktan dolmuştur. Apartmanlarda belge kural olarak binanın tamamı için düzenlenir; bu iş yönetimin işidir ve masrafı ortak giderdir. Satış veya kiralamada belgenin alıcıya ya da kiracıya verilmesi yönetmelikte öngörülür; işlem anında hangi belgenin arandığını tapu müdürlüğünden teyit etmek gerekir.

EKB nedir, ne gösterir?

Enerji Kimlik Belgesi; binanın ısıtma, soğutma, sıcak su ve aydınlatma için ne kadar enerji tükettiğini, buna bağlı sera gazı salımını ve binanın A'dan G'ye uzanan bir ölçekteki enerji sınıfını gösterir. Belge, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın elektronik sistemi üzerinden, yetkilendirilmiş EKB uzmanları tarafından düzenlenir ve kural olarak on yıl geçerlidir.

Belgede ayrıca binanın enerji performansını iyileştirmek için öneriler yer alabilir; bu bölüm, mantolama ya da kazan yenilemesi gibi kararlar öncesinde kurula sunulacak iyi bir başlangıç noktasıdır.

Kimler muaf?

Yönetmelik bazı yapıları kapsam dışında tutar. Örneğin kullanım alanı çok küçük olan müstakil yapılar, seralar, kısa süreli kullanılacak geçici yapılar ve bazı sanayi yapıları bu gruptadır. Çok katlı bir konut apartmanı ya da site bloğu, istisnalara girmez; bu nedenle tipik bir apartman için soru “zorunlu mu?” değil, “bizde var mı, geçerli mi?” sorusudur.

Kimin işi, kim öder?

Tek bir malik, satış hazırlığı için “sadece benim dairem” için belge istese bile, apartmanlarda belge bina bazında düzenlendiğinden konunun yönetimle birlikte ele alınması gerekir.

Adım adım EKB süreci

1. Mevcut durumu sorgulayın: Binanız için daha önce belge düzenlenip düzenlenmediğini ve geçerlilik tarihini öğrenin; eski yöneticiden veya müteahhitten belge isteyin.
2. Belgeleri hazırlayın: Tapu bilgileri, onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve iskân, varsa ısı yalıtım projesi, kazan ve ısıtma sistemi bilgileri.
3. Yetkili uzman bulun: Bakanlık sisteminde yetkili olan bir EKB uzmanı ile çalışın; birden fazla teklif alın.
4. Yerinde inceleme: Uzman bina kabuğunu, pencereleri, ısıtma sistemini ve aydınlatmayı inceler.
5. Belge düzenlenir: Belge numarasını ve PDF'ini işletme defteri ile arşive kaydedin.
6. Malikleri bilgilendirin: Belgenin bir kopyasını ve enerji sınıfını yazılı olarak duyurun.

Satış ve kiralamada EKB

Yönetmelik, binanın satışı veya kiralanması sırasında EKB'nin bir kopyasının alıcıya ya da kiracıya verilmesini öngörür. Tapu işlemleri sırasında belgenin sorgulanması ve uygulama ayrıntıları zaman içinde değişebildiğinden, satış öncesinde tapu müdürlüğüne ve emlak danışmanına güncel şartları sorun. Ev alacak kişiler için aidat borcu ve bina belgelerinin birlikte kontrolüne ev alırken aidat borcu sorgulama yazımızda değindik.

Enerji sınıfı düşükse ne olur?

Mevcut binalarda düşük bir enerji sınıfı tek başına bir ceza nedeni değildir; ancak hem yüksek yakıt faturasının hem de satışta pazarlık gücünün kaybının göstergesidir. Sınıfı iyileştiren tipik adımlar ve gereken kararlar:

• Dış cephe ısı yalıtımı: Kanun bu tür enerji verimliliği önlemlerinde karar almayı kolaylaştırır (mantolama masrafı).
• Kazan yenileme ve ısı pay ölçer: Merkezi sistemlerde verim artışı.
• Çatı yalıtımı ve pencere değişimi.
• Yenilenebilir enerji: Çatıya güneş paneli (çatıya güneş paneli kurmak).

Yatırım sonrasında yeni bir EKB düzenletmek, iyileşmeyi belgelemenin en somut yoludur.

EKB uzmanından teklif alırken sorulacaklar

• Bakanlık sisteminde geçerli yetkiniz var mı; belge numaranızı paylaşır mısınız?
• Yerinde inceleme yapılacak mı, hangi bilgi ve belgeler sizin tarafınızdan toplanacak?
• Bina projesi bulunamazsa ölçüm ve rölöve nasıl yapılacak?
• Belgede iyileştirme önerileri ayrıntılı yer alacak mı?
• Teslim süresi ve belgenin elektronik kopyası nasıl iletilecek?

Fiyat kadar önemli olan, belgenin gerçek bina verisiyle hazırlanmasıdır. Yerinde inceleme yapılmadan, varsayılan değerlerle hazırlanan bir belge binanın gerçek durumunu yansıtmaz ve sonraki yatırım kararlarında yanlış yönlendirir.

EKB için kurul kararı taslağı

Gündem 4 — Enerji Kimlik Belgesi: Binamız için düzenlenmiş geçerli bir Enerji Kimlik Belgesi bulunmadığı yönetici tarafından bildirildi. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği kapsamında belge alınması için yetkili EKB uzmanlarından en az üç teklif alınmasına, en uygun teklifle iş yaptırılmasına, masrafın ortak gider olarak arsa payı oranında paylaştırılmasına ve düzenlenen belgenin bir kopyasının tüm kat maliklerine iletilmesine karar verildi.

EKB konusunda yaygın yanlışlar

• Müteahhidin iskân sırasında aldığı belgenin yerini bilmemek; belgeyi yeniden ücret ödeyip çıkarmak,
• Her malikin ayrı ayrı belge almaya çalışması,
• Geçerlilik süresini takip etmemek,
• Mantolama ve kazan değişikliğinden sonra belgeyi güncellememek,
• Yerinde inceleme yapılmadan hazırlanan belgeyi sorgulamadan kabul etmek.

Belgenin asıl değeri, kurula sunulacak enerji yatırımlarına somut bir zemin hazırlamasıdır. Enerji sınıfı ve iyileştirme önerileri, mantolama veya kazan yenilemesi tartışmasını “bence gerek yok” düzeyinden çıkarıp ölçülebilir bir karara dönüştürür.

Yöneticinin dosyasında olması gerekenler

• EKB numarası, düzenlenme ve geçerlilik tarihi,
• Belgeyi düzenleyen uzmanın bilgileri,
• Belgedeki iyileştirme önerilerinin özeti,
• Sonraki yenileme için takvim notu (enerji yönetimi kapsamında takip edilebilir).

Siteler için not: Birden fazla bloktan oluşan sitelerde belge her bina için ayrı düzenlenir. Blok bazında farklı enerji sınıfları çıkması olağandır ve iyileştirme önceliğinin bloklara göre belirlenmesine yardımcı olur.

Kuzey Bina Yönetimi, binanızın EKB durumunu ve enerji iyileştirme seçeneklerini tek bir dosyada toplayarak kurul gündemine hazırlayabilir; bilgi almak için 0850 302 19 05.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yönetmelik hükümleri değişebilir, güncel durumu Bakanlık duyurularından teyit edin.