Çatıya güneş paneli kurmak için kat malikleri kararı gerekir mi?

Kısa cevap: Evet. Apartman çatısı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak yerdir; çatıya güneş paneli kurmak ortak yerde tesis ve yenilik niteliğinde olduğundan kural olarak kat malikleri kurulunun beşte dört çoğunlukla kararı gerekir. Bir malik çatıyı kendi dairesi için tek başına kullanamaz. Karar alınmadan önce çatının taşıyıcılık durumu bir inşaat mühendisine kontrol ettirilmeli, elektrik bağlantısı için dağıtım şirketine başvurulmalı ve üretilen elektriğin nasıl paylaşılacağı kararda açıkça yazılmalıdır.

Üç farklı model, üç farklı karar

Elektrik üretimi ve mahsuplaşma kuralları, Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu'nun lisanssız elektrik üretimine ilişkin düzenlemelerine tabidir ve bu düzenlemeler sık güncellenir. Hangi modelin binanız için mümkün olduğunu, başvuru öncesinde bölgenizdeki elektrik dağıtım şirketinden yazılı olarak öğrenin.

Statik kontrol

Panel ve taşıyıcı konstrüksiyon çatıya kalıcı bir yük ekler; rüzgâr ve kışın biriken kar da ek yük getirir. Bu nedenle:

• Çatı taşıyıcısının ve beton döşemenin ek yükü taşıyıp taşımadığı inşaat mühendisi raporuyla belirlenmelidir,
• Ahşap çatılarda çürüme ve eski onarımlar ayrıca incelenmelidir,
• Panel bağlantılarının çatı örtüsünü delip sızıntı yaratmayacak şekilde detaylandırılması gerekir,
• Kar kaymasının saçaktan aşağı düşüp yayalara zarar vermemesi için önlem planlanmalıdır.

Kar yükü riskini Kayseri'de çatıda kar yükü tehlikesi yazımızda ayrıca ele aldık.

Adım adım süreç

1. Ön fizibilite: Çatı alanı, yönü, gölgelenme, ortak tüketim miktarı (son bir yılın ortak elektrik faturaları).
2. Statik ön değerlendirme: Mühendisten kısa rapor.
3. Dağıtım şirketi ön görüşü: Bağlantı kapasitesi ve uygun model.
4. Belediye: İmar ve izin gerekliliklerini sorun; yönetmelik uygulamaları değişebilir.
5. En az üç teklif: Panel, inverter, konstrüksiyon, kurulum, garanti ve bakım kapsamı aynı şartnameyle karşılaştırılır.
6. Kat malikleri kurulu kararı: Beşte dört çoğunluk; paylaşım, bakım ve sigorta maddeleriyle.
7. Başvuru, kurulum ve kabul: Bağlantı anlaşması, kurulum, devreye alma ve kabul tutanağı.
8. İşletme: Yıllık temizlik ve elektrik kontrolü, üretim takibi, sigorta poliçesine ekleme.

Toplantıya katılmayan maliklerin onayı gerekiyorsa yazılı rızanın nasıl alınacağını toplantısız imza ile karar yazımızda anlattık.

Kurula nasıl sunmalı?

GES kararı çoğu zaman teknik nedenle değil, belirsizlik yüzünden reddedilir. Malikler “ne kadar tutacak, ne kazandıracak, çatıya bir şey olursa ne olacak” sorularının cevabını görmek ister. Sunumda şu başlıklar bulunmalıdır:

Tahminî üretim ve geri dönüş süresi rakamlarının firmalarca verilen tahminler olduğunu sunumda açıkça yazın; gerçekleşen üretim hava koşullarına ve gölgelenmeye göre değişir.

Bakım ve işletme takvimi

• İlkbahar: Panellerin temizliği, kış hasarı ve bağlantı kontrolü,
• Yaz: İnverter ve kablo bağlantılarının sıcaklık kontrolü,
• Sonbahar: Kar öncesi bağlantı elemanlarının sıkılığı ve kar tutucuların durumu,
• Her ay: Üretim verisinin okunması ve beklenen değerle karşılaştırılması.

Kararda mutlaka bulunması gereken maddeler

• Sistemin gücü, yeri ve hangi sayaca bağlanacağı,
• Yatırım masrafının paylaşım ölçüsü (genellikle arsa payı),
• Üretimden doğan tasarrufun ya da gelirin nasıl kullanılacağı (ortak giderden düşme, yedek akçe vb.),
• Bakım, temizlik, arıza ve sigorta sorumluluğu,
• Çatı onarımı gerektiğinde panellerin sökülüp takılma masrafının kime ait olacağı,
• Kararı veren malik sayısı ve arsa payı toplamı.

Ortak alanlardan elde edilen gelirin vergi boyutu ayrı bir konudur; elektrik satışından gelir doğuyorsa mali müşavire danışın.

Çatı GES projelerinde tekrar eden hatalar

• Son kat malikinin “çatı benim tavanım” diyerek tek başına panel kurdurması,
• Statik rapor almadan eski bir çatıya ağır konstrüksiyon yerleştirmek,
• Kurulumdan sonra çatı izolasyonundan su sızması ve garantinin kimde olduğunun belirsiz kalması,
• Paneller için çatıya güvenli erişim (merdiven, bağlantı noktası) planlamamak,
• Kararda tasarrufun paylaşımını yazmayıp yıllar sonra tartışmak,
• Panellerin sigorta poliçesine eklenmemesi ve dolu ya da fırtına hasarında masrafın ortada kalması.

Karar çoğunluğu, tahsis ve paylaşım konularında tereddüt veya uyuşmazlık çıkarsa sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir; büyük bir yatırım öncesinde avukat görüşü almak yerinde olur. Toplantının usulüne uygun yapılması için genel kurul organizasyonu sayfamıza bakabilirsiniz.

Kiracılı dairelerde not: Çatı GES kararında oy hakkı kat malikine aittir. Ortak giderlerdeki düşüş, aidat üzerinden kiracıya da yansıyabilir; ancak yatırım masrafına katılım, kira ilişkisinin şartlarına göre malik ile kiracı arasında ayrıca değerlendirilir.

Son olarak, çatıda yapılacak her türlü çalışma yüksekte çalışma riskini içerir. Kurulum ve bakım yapan firmanın iş güvenliği önlemlerini (emniyet kemeri, bağlantı noktası, iskele veya korkuluk) aldığından emin olun; çatıya kurulum sonrasında güvenli bir erişim yolu ve bağlantı noktası planlanmalıdır.

Kuzey Bina Yönetimi, çatı GES fikrini kurula götürmeden önce ortak tüketim verilerini ve teklifleri karşılaştırmalı bir dosyada toplamanıza yardımcı olabilir; görüşmek için 0850 302 19 05.