Dubleks ve çatı katı daireler daha fazla aidat mı öder?

Kısa cevap: Kısmen evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre (yönetim planında aksi yoksa) kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan ve yönetici ücreti gibi personel giderleri bütün dairelere eşit; yakıt, sigorta, bakım-onarım gibi diğer giderler ise arsa payı oranında dağıtılır. Dubleks ya da çatı katı dairenin arsa payı daha büyükse bu ikinci gruptaki kalemlerde daha fazla öder; personel giderlerinde ise diğer dairelerle aynı tutarı öder.

“Daire büyük, aidat da büyük” doğru mu?

Aidat tek bir sayı gibi görünse de aslında birkaç kalemin toplamıdır. Dubleks dairenin fazla ödemesinin ölçüsü metrekare değil, tapudaki arsa payıdır. Çoğu binada dubleksin arsa payı da büyüktür; ama bazen arsa payları kat irtifakı kurulurken orantısız belirlenmiştir. Bu durumda dairenin büyüklüğü değil, tapudaki pay esas alınır; payın düzeltilmesi ise ayrı bir süreçtir (arsa payları hatalıysa aidat).

Kalem bazında kim, neye göre öder?

Pay ölçerli binalarda ısınma payı yönetmeliğe göre ayrıca hesaplanır; ayrıntısı ısı pay ölçerli binada kalorifer gideri yazısındadır.

Basit hesap örneği

Sayılar yalnızca yöntemi göstermek içindir. Binada 10 bağımsız bölüm, toplam arsa payı 1.000 olsun. Dokuz normal dairenin payı 90'ar (toplam 810), çatı dubleksinin payı 190.

• Aylık personel gideri 100 birim ise her daire, dubleks dahil, 10 birim öder.
• Aylık arsa payına bağlı giderler 100 birim ise normal daire 100 × 90 ÷ 1.000 = 9 birim, dubleks 100 × 190 ÷ 1.000 = 19 birim öder.

Sonuçta dubleks toplam 29 birim, normal daire 19 birim öder. Yani dubleksin aidatı, arsa payı iki katından fazla olduğu halde iki katına çıkmaz; fark yalnız arsa payına bağlı kalemlerde oluşur. Tüm aidatı tek kalemde arsa payına bölmek ya da tamamen eşit bölmek, yönetim planında böyle bir hüküm yoksa kanuna uygun değildir.

Çatı katına özgü tartışmalar

• Çatı onarımı: Çatı ortak yerdir; onarımı kural olarak bütün maliklerin arsa payı oranında katıldığı bir giderdir. Çatı katı malikinin “çatı benim üstümde” diye tek başına ödemesi gerekmez. Ancak kendi kullanımından (teras düzenlemesi, izinsiz ek yapı gibi) doğan hasarda sorumluluk ona aittir.
• Teras: Teras tapuda bağımsız bölümün eklentisi olarak yazılıysa bakımı malike aittir; yazılı değilse ortak yer niteliğindedir.
• Asansör: En üst kattaki daire asansörü daha uzun mesafede kullanır; ancak bu durum tek başına daha fazla asansör payı istemenin dayanağı değildir. Farklı bir ölçü ancak yönetim planıyla getirilebilir.

Dubleks tek bölüm mü, iki bölüm mü?

Bazı binalarda dubleks tapuda tek bağımsız bölüm, bazılarında ise birleştirilmiş iki ayrı bağımsız bölümdür. Bu ayrım aidat açısından önemlidir:

• Tek bağımsız bölüm: Personel giderlerinde tek pay öder, arsa payına bağlı kalemlerde tapudaki tek paya göre öder.
• İki bağımsız bölüm (fiilen birleştirilmiş): Tapuda iki ayrı bölüm olarak duruyorsa, eşit paylaşılan giderlerde kural olarak iki pay hesaplanır. Fiili birleştirme tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez.

Yöneticinin tapu kayıtlarını bir kez kontrol edip işletme projesindeki bölüm listesini buna göre düzenlemesi, yıllarca süren yanlış tahakkukların önüne geçer.

Isınmada dubleksin durumu

Dubleks ve çatı katı daireler, çatıya ve dış cepheye daha fazla yüzey verdiği için genellikle daha fazla ısı kaybeder. Pay ölçersiz binada bu fark arsa payı üzerinden kendiliğinden yansır. Pay ölçerli binada ise dubleks, ısıtılan alanı oranında ortak kullanım payı, okunan tüketimi oranında tüketim payı öder. Bu nedenle çatı yalıtımı yapılması, dubleks maliki için hem konfor hem gider açısından ayrıca önem taşır; ancak yalıtımın çatıda yapılacak kısmı ortak yer işidir ve kurul kararı gerektirir.

Farklı paylaşım istenirse ne yapılır?

Bazı binalar herkesin aynı aidatı ödemesini, bazıları her kalemin metrekareyle bölünmesini ister. Böyle bir sistem kurmak için olağan genel kurul kararı yetmez; gider paylaşım ölçüsü yönetim planının konusudur ve yönetim planının değiştirilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunu gerektirir (yönetim planı nasıl değiştirilir). Bu çoğunluk olmadan alınan “herkes eşit ödesin” kararı itiraz ve iptal riskine açıktır.

Dubleks maliki itiraz etmeden önce: kontrol listesi

1. Tapudaki arsa payınızı ve binanın toplam arsa payını öğrenin.
2. Yönetim planında gider paylaşımına dair özel hüküm olup olmadığına bakın.
3. İşletme projesinde hangi kalemlerin eşit, hangilerinin arsa payına göre dağıtıldığını kontrol edin.
4. Hata görürseniz işletme projesine kanuni süre içinde yazılı itiraz edin; proje kesinleştikten sonra imkânlar daralır.
5. Genel kurul kararıyla uygulanan hatalı bir yöntem varsa, karara karşı süresi içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası seçeneğini avukatla değerlendirin.

Yönetimin sık yaptığı hatalar

• Arsa payı yerine metrekareyi esas almak.
• Personel giderlerini de arsa payına bölmek; bu, dubleksi kanunun öngördüğünden fazla yükler.
• Dubleks malikinin itirazı üzerine yalnız onun aidatını “indirim” adıyla düşürmek; diğer maliklerin payını etkileyen her değişiklik kurul kararı ve doğru dayanak ister.

Binanızın aidat tablosunu kalem kalem, arsa payı ve eşit pay ayrımıyla yeniden kurmak isterseniz Kuzey Bina Yönetimi işletme projesi hazırlama kapsamında mevcut hesabınızı inceleyebilir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yönetim planınıza göre farklı sonuç çıkabilir.