Arsa payları hatalıysa aidat dağılımı nasıl düzeltilir?

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre arsa payları, bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olarak belirlenmelidir; orantılı belirlenmemişse her kat maliki sulh hukuk mahkemesinde arsa paylarının düzeltilmesini isteyebilir. Yönetim, tapudaki arsa paylarını kendi kararıyla değiştiremez. Mahkeme kararı tapuya işlenene kadar giderler, yönetim planında başka bir dağılım yoksa, tapudaki mevcut arsa paylarına göre paylaştırılmaya devam eder.

Arsa payı aidatı neden bu kadar etkiler?

Kanun, ortak giderlerin kural olarak kat maliklerinin arsa payı oranında paylaşılacağını söyler. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri gibi bazı kalemler ise eşit bölünür. Yönetim planında başka bir dağılım öngörülmüşse o uygulanır. Yani yönetim planı özel bir kural koymamışsa yakıt, bakım, onarım, sigorta gibi büyük kalemlerin hepsi tapudaki pay oranına göre dağılır.

Arsa payı hatalıysa bu hata her ay tekrar eder. Örneğin aynı büyüklükteki iki daireden biri diğerinin neredeyse iki katı payla tapuya yazılmışsa, o daire yıllarca iki katı yakıt ve onarım gideri öder. Ayrıca arsa payı yalnız aidatı değil; kentsel dönüşümde hak payını, bazı kararlardaki oy hesabını ve satış değerini de etkiler.

"Hatalı" arsa payı ne demek?

Kanunun ölçütü metrekare değil, değerdir. Bağımsız bölümün değeri; alanı, katı, cephesi, manzarası, güneş alma durumu, kullanım amacı (dükkân mı konut mu) gibi unsurlarla belirlenir. Bu nedenle aynı metrekaredeki zemin kat dükkânı ile üst kat dairesinin farklı arsa payı alması hata sayılmaz. Sık görülen gerçek hatalar şunlardır:

• Müteahhidin kendinde kalan dairelere düşük, satılanlara yüksek pay yazması,
• Çatı katı ya da dubleksin alanı büyük olduğu hâlde payının normal katla aynı kalması,
• Kat mülkiyetine geçişte projenin yanlış aktarılması, bodrum depoların ya da eklentilerin hesaba katılmaması,
• Tüm daireler farklı olduğu hâlde payların eşit yazılması.

Yargı uygulamasında değer karşılaştırması kural olarak yapının yapıldığı ve kat mülkiyetinin kurulduğu döneme göre yapılır; malikin sonradan dairesine yaptığı değerli tadilat genellikle hesaba katılmaz. Ayrıntılar somut olaya göre değişebildiği için dava öncesi avukat görüşü alınmalıdır.

Adım adım: arsa payı düzeltme süreci

1. Tapu kayıtlarını toplayın: Tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını gösteren tapu kayıtları ve kat mülkiyeti kurulumundaki onaylı mimari proje (tapu müdürlüğünden ya da belediyeden).
2. Karşılaştırma tablosu hazırlayın: Her daire için net alan, kat, cephe ve arsa payını yan yana yazın. Gözle görülür bir orantısızlık var mı bakın.
3. Genel kurulda konuşun: Mahkemeye gitmeden önce diğer maliklere durumu anlatın. Tapuda arsa payı değişikliği tüm maliklerin rızasıyla da yapılabilir; ancak bu pratikte zordur.
4. Uzlaşma olmazsa dava: Arsa payının düzeltilmesi davası bağımsız bölümün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, diğer kat maliklerine karşı açılır. Mahkeme bilirkişi incelemesiyle değerleri belirler.
5. Kararın tescili: Kesinleşen karar tapuya işlenir. Yeni paylar, işletme projesinin bir sonraki revizyonundan itibaren gider dağılımına yansıtılır.

Dava sürerken aidat ne olacak?

En sık yapılan hata, "arsa payım haksız" diyerek aidatın bir kısmını ödememektir. Dava açılmış olması, kesinleşmiş işletme projesine göre doğan borcu ortadan kaldırmaz; ödenmeyen kısma gecikme tazminatı işler ve icra takibi yapılabilir. Doğru yol, aidatı ödemeye devam edip hakkı mahkemede aramaktır.

Yönetim planı ile ara çözüm

Bazı binalarda sorun yalnız birkaç kalemdedir; örneğin büyük çatı dairesi yakıt giderinde haksız avantaj ya da dezavantaj yaşıyordur. Böyle durumlarda tapu davası yerine yönetim planında gider dağılımı esasını değiştirmek (örneğin ısınma giderini ısıtılan alana göre paylaştırmak) daha hızlı olabilir. Yönetim planı değişikliği için kanun, kat maliklerinin sayıca beşte dördünün oyunu arar. Süreç için yönetim planı nasıl değiştirilir yazımıza, dubleks ve çatı katı özelinde dubleks ve çatı katı aidat farkı yazımıza bakabilirsiniz.

Dava dosyasına neler konur?

Arsa payı davası teknik bir davadır; mahkeme kararını büyük ölçüde bilirkişi raporuna dayandırır. Bu yüzden dosyanın baştan iyi hazırlanması süreci kısaltır. Avukatınızla birlikte şu belgeleri toplamanız yararlı olur:

• Tüm bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtları ve malik listesi (davalılar bu listeye göre belirlenir),
• Kat mülkiyetine esas onaylı mimari proje ve varsa vaziyet planı,
• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi tarihleri (değer karşılaştırmasının hangi döneme göre yapılacağını gösterir),
• Dairelerin net ve brüt alanlarını, kat ve cephe bilgisini gösteren karşılaştırma tablosu,
• Varsa yönetim planı ve gider dağılımına ilişkin genel kurul kararları.

Davada bütün kat maliklerinin yer alması gerektiği için malik sayısı arttıkça tebligat süreci de uzar. Dava sonunda payı artan malikler olabileceğinden, bazı maliklerin bu davaya karşı çıkması doğaldır; bu nedenle süreci başlatmadan önce genel kurulda açıkça konuşmak, sonradan bina içi gerginliği azaltır.

Karar sonrası aidat nasıl güncellenir?

Mahkeme kararı kesinleşip tapuya işlendiğinde yeni paylar geçmişe dönük olarak aidatları kendiliğinden değiştirmez. Uygulamada yönetici, yeni pay tablosunu işletme projesine yansıtarak kat malikleri kuruluna sunar ve yeni dönemden itibaren dağılımı buna göre yapar. Geçmiş dönemler için fark talep edilip edilemeyeceği tartışmalıdır ve dava dilekçesinde nasıl talep edildiğine bağlıdır; bu konuyu avukatınıza ayrıca sorun.

Yönetici için kontrol listesi

• İşletme projesindeki dağılım anahtarı tapudaki paylarla birebir mi?
• Eşit bölünmesi gereken personel giderleri arsa payına göre mi bölünmüş?
• Yönetim planında özel bir gider dağılımı kuralı var mı, uygulanıyor mu?
• Bir dava sonucu arsa payı değiştiyse yeni pay bilgisi muhasebe sistemine işlendi mi?

Pay tablosu ile işletme projesinin uyumunu kontrol ettirmek isterseniz işletme projesi hazırlama hizmetimiz bu karşılaştırmayı da kapsar. Kuzey Bina Yönetimi olarak binanızın tapu paylarını ve gider anahtarını birlikte inceleyebiliriz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; dava açmadan önce avukata danışın.