Aidat borcu zamanaşımına uğrar mı? Kaç yıl geriye gidilir?

Kısa cevap: Aidat ve ortak gider borcu dönemsel bir edim olduğu için Türk Borçlar Kanunu'nun 147. maddesindeki beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Süre her ayın aidatı için ayrı ayrı, o aidatın ödenmesi gereken tarihten başlar. Yani bugün takip başlatan bir yönetim, borçlu zamanaşımı itirazında bulunursa kural olarak son beş yılın aidatını tahsil edebilir; daha eskisi kaybedilme riskiyle karşı karşıyadır.

Zamanaşımı borcu siler mi?

Zamanaşımı borcu ortadan kaldırmaz; borçluya “ödemekten kaçınma” hakkı verir. Bu nedenle iki önemli sonucu vardır:

• Mahkeme ya da icra dairesi zamanaşımını kendiliğinden dikkate almaz; borçlu bunu ileri sürmelidir.
• Zamanaşımına uğramış borcunu gönüllü ödeyen kat maliki, “zamanaşımı vardı” diyerek parayı geri isteyemez.

Uygulamada borçlular çoğunlukla ödeme emrine itiraz ederken ya da davada zamanaşımı savunması yapar; bu savunma yapıldığında beş yılı aşan aylar düşer.

Süre ne zaman başlar?

Her ayın aidatı ayrı bir alacaktır. İşletme projesinde aidatın her ayın ilk haftası ödeneceği yazılıysa, o ayın aidatı için süre ödeme gününün geçmesiyle işlemeye başlar. Bir örnekle:

Gecikme tazminatı da asıl alacağa bağlı olduğundan, aidatı zamanaşımına uğrayan ayın tazminatı da genellikle tahsil edilemez.

Süreyi ne keser, ne kesmez?

Zamanaşımı kesildiğinde süre yeniden ve baştan başlar. Burada en yaygın yanlış, ihtar mektubunun süreyi kestiğinin sanılmasıdır.

Bu yüzden yıllardır ödenmeyen bir borç için “her yıl ihtar çekiyoruz” demek alacağı korumaz. Korumanın yolu zamanında icra takibidir (icra takibi aşamaları).

Yorum farkı olan durumlar

• Tek seferlik ek ödemeler: Çatı yenileme ya da asansör değişimi için bir defaya mahsus toplanan paranın dönemsel edim sayılıp sayılmayacağı tartışılabilir; bu durumda daha uzun genel zamanaşımı süresi gündeme gelebilir.
• Taksitlendirilmiş borç: Borçluyla yazılı taksit protokolü imzalanmışsa bu, borcun ikrarı niteliğinde olabilir ve süre yeniden başlar.
• Kiracıya yöneltilen talep: Kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlıdır; süre ve kapsam somut olaya göre değerlendirilir.

Bu konularda kesin hüküm vermek mümkün değildir; uyuşmazlık varsa avukata danışın.

Eski yönetimin takip etmediği borç

Yeni yönetici göreve başladığında devraldığı borç listesinde beş yılı aşmış ya da aşmak üzere olan kalemler bulunabilir. Yapılacaklar:

1. Devir tutanağındaki borç listesini dönem dönem çıkarın.
2. Zamanaşımı dolmak üzere olan alacakları önceliklendirin; bunlar için ilk iş icra takibi başlatın.
3. Zaten süresi geçmiş kalemler için borçluyla görüşün; gönüllü ödeme veya yazılı ikrar istenebilir.
4. Durumu genel kurula raporlayın. Eski yöneticinin takipsizliği nedeniyle alacak kaybı olmuşsa sorumluluğunun ileri sürülüp sürülemeyeceği ayrı bir hukuki değerlendirme gerektirir.

Kısmi ödeme hangi borca sayılır?

Borçlu, birikmiş borcunun bir kısmını ödediğinde bu paranın hangi aya mahsup edildiği zamanaşımı açısından önemlidir. Borçlu ödeme yaparken hangi borcu ödediğini belirtebilir; belirtmemişse kanundaki mahsup sırası uygulanır ve ödeme kural olarak önce muaccel olan, yani en eski borca sayılır. Bu, yönetimin lehinedir: en eski ve zamanaşımına en yakın aylar kapanmış olur.

Yönetimin yapması gerekenler:

• Makbuz ve kayıtlarda ödemenin hangi döneme mahsup edildiğini açıkça yazın.
• Borçlu “bu ödeme son ayın aidatıdır” derse bunu da kayda geçirin; eski aylar için takip planınızı buna göre güncelleyin.
• Kısmi ödemeyle birlikte borçludan borç dökümünü imzalamasını isteyebilirsiniz; imzalı döküm, borcun ikrarı niteliğinde olabilir.

Borçlu açısından: zamanaşımı nasıl ileri sürülür?

Hakkında eski dönemlere ait aidat için icra takibi başlatılan kat maliki, beş yılı aşan aylar için zamanaşımı itirazında bulunabilir. Bu itiraz, ödeme emrine yedi gün içinde yapılan itirazda ya da açılan davada cevap olarak ileri sürülür. Süre kaçırılırsa ya da itiraz yapılmazsa takip kesinleşir ve zamanaşımına uğramış aylar da tahsil edilebilir hâle gelebilir. Ancak zamanaşımı, haklı bir borcu ödememek için kullanılacak bir araç olarak görülmemelidir; borcun büyük kısmı zaten son beş yıla aitse, taksit görüşmesi çoğu zaman daha az masraflı bir yoldur.

Yönetici için yıllık zamanaşımı kontrolü

• Her yıl başında borçlu listesini dönem bazında yaşlandırın: 0-1 yıl, 1-3 yıl, 3-5 yıl.
• 3-5 yıl sütununda kalem varsa beklemeyin, takip kararı alın.
• Taksit protokollerini yazılı ve imzalı yapın.
• Kısmi ödemeleri hangi aya mahsup ettiğinizi kayda geçirin; en eski borçtan mahsup etmek genellikle alacağı korur.

Borç yaşlandırma raporu ve takip takvimi, Kuzey Bina Yönetimi yönetimindeki binalarda aylık raporun standart parçasıdır; aidat takibi sayfamızdan ayrıntıya ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut durum için avukata danışın.