KuzeyBina YönetimiTeknik ve güvenlikİçindekiler
Kısa cevap: Bir apartmanda en az şunlar düzenli kontrol ister: asansörün aylık bakımı ve yıllık periyodik kontrolü, yangın söndürücülerin ve yangın dolaplarının yıllık kontrolü, bacaların ısıtma sezonu öncesi temizliği, elektrik tesisatı ve topraklama ölçümü, su deposunun temizliği ve hidrofor bakımı. Bunların bir kısmı doğrudan yönetmelikle zorunludur, bir kısmı ise iyi yönetim uygulamasıdır; aşağıdaki tabloda hangisinin hangisi olduğunu ayrı ayrı gösterdik.
Tablo nasıl okunmalı?
Sıklıklar binanın türüne, yakıtına ve ekipmanın üretici talimatına göre değişebilir. “Zorunlu” sütunu, ilgili mevzuatın açık bir kontrol yükümlülüğü getirdiği kalemleri gösterir; “Önerilen” sütunundakiler ise yaygın ve savunulabilir uygulamadır. Kendi binanız için kesin takvim; yönetmelik, ekipman etiketi ve yetkili firmanın raporuyla birlikte kurulmalıdır.
Periyodik kontroller ana tablosu
| Kontrol | Sıklık | Kim yapar? | Dayanak / niteliği |
|---|---|---|---|
| Asansör bakımı | Ayda bir | Yetkili asansör servis firması | Asansör işletme, bakım ve periyodik kontrol mevzuatı; zorunlu |
| Asansör periyodik kontrolü | Yılda bir | Bağımsız muayene kuruluşu (belediye kanalıyla) | Zorunlu; sonuç renkli etiketle asılır |
| Yangın söndürücü (tüp) kontrolü | Yılda en az bir; dolum ve test tüp etiketine göre | Yetkili dolum/servis firması | Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik; zorunlu |
| Yangın dolabı, hortum, sprinkler, alarm | Yılda en az bir; aylık gözle kontrol | Yetkili yangın firması | Aynı yönetmelik; sisteme sahip binalarda zorunlu |
| Baca temizliği ve kontrolü | Isıtma sezonu öncesi; katı yakıtta daha sık | Baca temizleme firması / yetkili kurum | Yangın mevzuatı ve yerel düzenlemeler; zorunlu |
| Kazan dairesi ve brülör bakımı | Sezon öncesi ve sezon ortası | Brülör / kazan servisi | Önerilen; kaloriferci sertifikası ayrıca aranır |
| Doğalgaz iç tesisat kontrolü | Dağıtım şirketinin talebine göre; şüphede hemen | Gaz dağıtım şirketinin yetkilendirdiği firma | Dağıtım şirketi kuralları; tadilatta zorunlu |
| Topraklama ve paratoner ölçümü | Yılda bir yaygın uygulama | Elektrik mühendisi / yetkili firma | Topraklama mevzuatı; personel çalıştıran binalarda iş güvenliği açısından da önemli |
| Ortak elektrik panosu, kaçak akım rölesi testi | Ayda bir test butonu, yılda bir genel kontrol | Yetkili elektrikçi | Önerilen |
| Su deposu temizliği ve dezenfeksiyonu | En az yılda bir | Temizlik ve dezenfeksiyon firması | İçme suyu hijyeni; önerilen, belediye denetimine açık |
| Hidrofor ve genleşme tankı | Altı ayda bir; basınç ayarı | Pompa servisi | Önerilen |
| Jeneratör deneme çalıştırması | Ayda bir yükte deneme, yıllık bakım | Jeneratör servisi | Önerilen |
| Çatı, oluk, yağmur borusu | Sonbahar ve ilkbahar | Yönetim / usta | Önerilen; kış öncesi mutlaka |
| Çocuk oyun alanı ekipmanı | Aylık gözle, yıllık detaylı | Yönetim / üretici | Önerilen; kazada sorumluluğu belirler |
| Ortak alan ilaçlaması | İhtiyaca göre; çoğunlukla bahar ve sonbahar | İzinli ilaçlama firması | Önerilen |
Bu kontrollerden kim sorumlu?
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin ve ortak tesislerin bakımını ve korunmasını yöneticinin görevleri arasında sayar. Bu nedenle tablodaki ortak sistemlerin takibi yöneticiye düşer; gideri, kanuna göre kural olarak arsa payı oranında (yönetim planında farklı bir esas yoksa) bütün kat maliklerine paylaştırılır. Dairenin kendi kombisi, bacası ve iç tesisatı ise malikin sorumluluğundadır.
Yöneticinin bu kontrolleri yaptırmaması, bir kaza hâlinde kişisel sorumluluk tartışmasına yol açabilir. Bu yüzden “yaptık” demek yetmez; her kontrolün raporu ve faturası saklanmalıdır.
Yıllık takvime dökmek
- Ağustos–Eylül: baca temizliği, kazan ve brülör bakımı, çatı ve oluk kontrolü.
- Ekim: yangın tüpleri ve yangın dolapları; ısıtma sezonu açılışı.
- Ocak–Şubat: kazan ara bakımı, çatıda kar ve buz kontrolü.
- Nisan–Mayıs: su deposu temizliği, hidrofor, ilaçlama, oyun alanı.
- Asansör sözleşmesi ve periyodik kontrol tarihi: yıl boyu sabit; tarih takvime işlenir.
- Topraklama ölçümü: her yıl aynı ay.
Ayrıntılı ay ay plan için yöneticinin yıllık iş takvimi yazımıza bakın.
Kontrol yapılmazsa ne olur?
Periyodik kontrolleri ertelemenin sonuçları kaleme göre farklıdır ve hepsi aynı ağırlıkta değildir:
- Asansör: Yıllık kontrol yaptırılmayan asansörde belediye süreç başlatabilir; kontrolde güvensiz bulunan asansör kullanıma kapatılır. Bina sorumlusu olarak yönetici idari yaptırımla da karşılaşabilir.
- Yangın ekipmanı: İtfaiye denetiminde eksik çıkarsa giderilmesi istenir; bir yangında çalışmayan tüp ya da dolap, sorumluluğun ilk tartışılacağı konudur.
- Baca: Temizlenmemiş baca, karbonmonoksit ve baca yangını riskini doğrudan artırır; gaz dağıtım şirketi uygunsuz bacada gaz açılmasını reddedebilir.
- Su deposu: Kirli depo, sakinlerin sağlığını ilgilendiren bir şikâyet konusudur ve belediyenin çevre sağlığı denetimine açıktır.
- Sigorta: Bir hasarda sigorta şirketi bakım belgelerini isteyebilir. Belge yoksa hasar dosyası uzar, tartışma çıkar.
Bütün bu durumlarda ortak payda şudur: zarar doğduğunda ilk sorulan soru, yöneticinin kontrolü yaptırıp yaptırmadığıdır. Kat malikleri ise kontrol bütçesini işletme projesine koymakla, yani yöneticiye bu işi yapabileceği parayı sağlamakla yükümlüdür. Bütçesi olmayan bir kontrol takvimi kâğıt üzerinde kalır; bu yüzden takvimi hazırlarken her kalemin tahmini maliyetini de proje taslağına ekleyin.
Belge klasörü: neyi saklamalı?
- Asansör bakım formları, periyodik kontrol raporu ve etiket fotoğrafı,
- yangın tüpü servis formu ve tüp listesi (yeri, tipi, son dolum tarihi),
- baca temizlik belgesi,
- topraklama ölçüm raporu,
- su deposu temizlik ve dezenfeksiyon belgesi,
- her işin faturası ve sözleşmesi.
Bu belgeler yeni yöneticiye devredilir ve denetçi incelemesine açıktır. Saklama konusunda apartman belgeleri saklama süresi yazımıza göz atabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Asansör aylık bakımını yıllık kontrolle karıştırmak; ikisi ayrı yükümlülüktür.
- Yangın tüpünü “dolu görünüyor” diye servis etmemek; basınç göstergesi tek başına yeterli değildir.
- Kombili binalarda bacaları “dairelerin işi” sayıp ortak şaft bacayı unutmak.
- Raporları yalnız yöneticinin telefonunda tutmak; devirde kaybolur.
Tablodaki işlerin çoğu teknik bakım ve onarım ile yangın güvenliği hizmetlerimizde planlı olarak takip edilir. Binanızın kontrol takvimini birlikte çıkarmak isterseniz Kuzey Bina Yönetimi ekibi bir keşif ziyaretiyle eksik kalemleri listeleyebilir.
Kuzey Bina Yönetimi tarafından hazırlandı. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel durum için bize danışın.
