Apartman ilaçlaması zorunlu mu? Daireye girilmezse ne olur?

Kısa cevap: Her apartman için "yılda şu kadar ilaçlama yapılacak" diyen genel bir kanun hükmü yoktur; ortak alanların (bodrum, kazan dairesi, çöp odası, merdiven boşluğu) ilaçlatılması yöneticinin bakım görevi içinde kalır ve masrafı ortak giderdir. Bir dairenin içi ise kural olarak malikin alanıdır; kat maliki dairesini ilaçlamaya açmaya zorla mecbur edilemez. Ancak dairedeki haşere ya da kirlilik komşulara ve ortak yerlere yayılıyorsa, yönetim yazılı ihtar ve gerekirse sulh hukuk mahkemesi yoluyla önlem alınmasını isteyebilir.

Ortak alan ile daire içini ayırarak düşünün

İlaçlama tartışmalarının çoğu, iki ayrı alanın birbirine karıştırılmasından çıkar:

Toplu ilaçlamada daire içi uygulamanın da ortak giderden karşılanmasına karar verilebilir; bu, özellikle hamamböceği gibi daireden daireye geçen haşerelerde tercih edilir. Böyle bir karar alındığında katılmak istemeyen malik, kararı uygulamada gönüllü olarak "daireme girilmesin" diyebilir; ama payına düşen gideri ödemekten kurtulmaz.

Daireye girilmezse ne olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin bakım ve onarımı için zorunlu olduğunda bağımsız bölüme girilmesine katlanma yükümlülüğü öngörür. İlaçlama ise çoğu zaman bu kapsamda değil, sağlık ve konfor tedbiridir. Bu yüzden pratik sonuç şöyledir:

• Yönetici kapıyı açtıramaz. Anahtar istemek, kilitçi çağırmak ya da kapıcının yedek anahtarla girmesi kesinlikle yapılmaz.
• Tek dairenin açmaması uygulamayı boşa çıkarabilir. Haşere o daireden yeniden yayılır. Bu durumu ilaçlama raporuna "x numaralı daireye erişilemedi" diye yazdırın.
• Kaynak dairedeyse tablo değişir. Dairede biriken çöp, bakımsızlık ya da kokunun komşuları rahatsız ettiği belgelenirse, bu artık kanunun kat maliklerine yüklediği "birbirini rahatsız etmeme ve temizlik kurallarına uyma" borcunun ihlalidir. Yönetim yazılı ihtar çeker; sonuç alınamazsa hâkimin müdahalesi yoluna gidilebilir.
• Ciddi halk sağlığı riski (yoğun haşere, kemirgen, çöp birikmesi) varsa ilçe belediyesinin zabıta ya da çevre sağlığı birimine ve gerektiğinde il sağlık müdürlüğüne şikâyet edilebilir.

Hangi yolun uygun olduğu somut olaya göre değişir; malik kesin olarak karşı çıkıyorsa ve sorun büyüyorsa avukattan görüş almak doğru olur.

İlaçlama firmasından istenecek belgeler

Haşere ilacı biyosidal üründür ve Biyosidal Ürünler Yönetmeliği kapsamında yalnız Sağlık Bakanlığı'nca izin verilmiş ürünlerle, uygulama izni olan firmalarca kullanılabilir. Teklif alırken şunları isteyin:

1. Firmanın il sağlık müdürlüğünden aldığı biyosidal ürün uygulama izin belgesi,
2. Kullanılacak ürünlerin adı ve ruhsat bilgisi, güvenlik bilgi formları,
3. Uygulamayı yapacak personelin yetki belgesi,
4. Uygulama sonrası düzenlenecek, tarih, alan ve ürün içeren ilaçlama raporu,
5. Tekrar uygulama gerekiyorsa takvimi.

Belediyelerin ortak alanlara yönelik ilaçlama hizmeti de olabilir; Kayseri için ayrıntıları ilaçlama başvurusu yazımızda topladık.

Uygulama günü için kontrol listesi

• Tarih ve saati en az birkaç gün önce panoya ve gruba duyurun; daire içi uygulama varsa randevu listesi oluşturun.
• Bebek, hamile, astımlı ya da yaşlı sakinleri olan dairelere firmanın önerdiği bekleme süresini ayrıca iletin.
• Akvaryum, kuş ve kedi gibi evcil hayvanların uygulama alanından uzaklaştırılmasını hatırlatın.
• Gıda, mutfak eşyası ve çocuk oyuncaklarının kapatılmasını isteyin.
• Uygulamadan sonra ortak alanları firmanın söylediği süre kadar havalandırın; merdivenleri hemen silmeyin, ürünün etki süresini bozmasın.
• Kapıcı ya da temizlik personeline, ilaç kalıntısı olan yüzeylerin nasıl temizleneceğini firmadan yazılı alın.

Sakinlerin "kendi ilacımı da sıkayım" eğilimine dikkat edin. Farklı kimyasalları karıştırmak tehlikelidir; örneğin temizlik sırasında çamaşır suyu asitli bir temizleyici ya da amonyaklı ürünle asla karıştırılmamalıdır, zehirli gaz açığa çıkar.

Uyarlanabilir duyuru metni

DUYURU — Ortak alan ilaçlaması
[Tarih] günü saat [..:..]–[..:..] arasında bodrum, kazan dairesi, çöp odası ve merdiven boşluklarında, izinli bir firma tarafından haşere ilaçlaması yapılacaktır. Daire içi uygulama isteyen sakinlerin [tarih]e kadar yönetime adlarını bildirmesi rica olunur. Uygulama sonrası ortak alanlar [..] saat havalandırılacaktır; bu sürede çocukların ve evcil hayvanların bodrum katına inmemesi önerilir. Firma belgeleri ve kullanılan ürün listesi yönetimde incelenebilir.
Yönetim

Sık karşılaşılan üç senaryo

Bodrumda fare görüldü: Kemirgen, ortak alan sorunudur ve beklenmez. Yönetici izinli firmayı çağırır; firma yem istasyonlarını çocukların ve evcil hayvanların ulaşamayacağı, kilitli kutulara yerleştirir. Giriş noktaları (kapı altı boşluklar, kırık havalandırma ızgaraları, boru geçişleri) kapatılmadıkça ilaçlama tek başına yetmez; bu küçük onarımlar da ortak giderdir.

Tek bir dairede hamamböceği yoğunluğu: Önce o daire sakiniyle konuşulur ve daire içinin ilaçlatılması rica edilir. Komşu dairelerden de şikâyet geliyorsa, ortak alanla birlikte koordineli bir uygulama planlamak en etkili yoldur; aynı gün yapılmayan uygulamalarda haşere bir daireden diğerine kaçar.

Kiracı ilaçlama istemiyor, ev sahibi istiyor: Dairenin fiilî kullanıcısı kiracıdır; girişe kiracının izni gerekir. Ev sahibi kiracısıyla anlaşmalıdır. Yönetim ise ortak alandaki işini yapar ve gerekiyorsa sorunun kaynağını belgeleyerek hem kiracıya hem malike yazılı bildirimde bulunur.

Her üç senaryoda da ilaçlama raporunu, varsa erişilemeyen daireleri ve sonraki uygulama tarihini dosyalayın. Sorun tekrar ettiğinde "ne yapıldı" sorusunun cevabı bu dosyadadır.

Masraf paylaşımı ve karar

Yalnız ortak alan ilaçlaması, işletme projesindeki temizlik veya bakım kalemine yazılır ve arsa payı ya da yönetim planındaki usule göre paylaşılır. Daire içini de kapsayan toplu bir uygulama planlanıyorsa, bunu kurul gündemine alıp kararı karar defterine yazmak sonradan çıkacak "ben istemedim, ödemem" itirazını önler. Yaz aylarında tekrarlayan bir sorun varsa yıllık iki-üç uygulamalık bir takvimi periyodik kontroller tablosuna eklemek iyi bir yöntemdir.

Ortak alanların düzenli ilaçlanması ve temizliği temizlik hizmetleri planımızın parçasıdır. Binanız için yıllık bir ilaçlama takvimi kurmak isterseniz Kuzey Bina Yönetimi ile görüşebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; uyuşmazlıkta avukata danışın.