Aidat her yıl TÜFE oranında otomatik artırılabilir mi?

Kısa cevap: İşletme projesinin geçerli olduğu dönem içinde, önceden açıkça belirlenmiş bir artış yöntemi (ör. “Temmuz'dan itibaren açıklanan TÜFE oranında”) kat malikleri kurulunca kabul edilebilir ve tartışma ihtimali düşüktür. Buna karşılık bir kez alınan kararla aidatın yıllarca, yeni işletme projesi yapılmadan kendiliğinden artması, kanunun öngördüğü dönemsel işletme projesi düzeniyle bağdaşmaz ve tartışmalıdır. Kalıcı bir endeksleme isteniyorsa en sağlam yol yönetim planına bu yönde hüküm eklemektir.

Aidatın dayanağı: işletme projesi

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici, bir sonraki dönemin tahmini gelir ve giderlerini ve her malikin payını gösteren işletme projesini hazırlar; proje kat maliklerine bildirilir ve kanuni itiraz süresi içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Aidat borcu bu kesinleşmiş projeye dayanır. Dolayısıyla “aidatı TÜFE ile artırmak” aslında işletme projesinin içine bir artış formülü yazmak demektir.

Süreç için işletme projesi nasıl hazırlanır ve işletme projesine itiraz süresi yazılarına bakabilirsiniz.

Hangi karar şekli ne kadar sağlam?

İyi yazılmış bir artış maddesinin unsurları

Artış maddesi belirsizse, hesaplanan tutar da tartışma konusu olur. Maddede şunlar açıkça bulunmalı:

• Endeks: TÜİK'in açıkladığı tüketici fiyat endeksi; yıllık mı, aylık mı, son altı aylık değişim mi kullanılacağı.
• Yürürlük: Hangi aydan itibaren yeni tutarın tahakkuk edeceği.
• Kapsam: Artışın tüm kalemlere mi, yalnız bazı kalemlere mi uygulanacağı. Kapıcı ücreti asgari ücret değişimine, yakıt avansı yakıt fiyatına daha bağlıdır; hepsini tek endekse bağlamak her zaman isabetli değildir.
• Yuvarlama: Tutarın nasıl yuvarlanacağı.
• Bildirim: Yeni tutarın yürürlükten önce kat maliklerine yazılı duyurulacağı.

Karar defteri için örnek madde

“[Dönem] işletme projesi oy çokluğuyla kabul edilmiştir. Projedeki aylık gider payları, [ay/yıl] tahakkukundan itibaren TÜİK tarafından açıklanan [son altı aylık] tüketici fiyat endeksi değişim oranında artırılacak; kapıcı ücreti ve yakıt avansı bu artışın dışında tutularak gerçekleşen maliyete göre ayrıca güncellenecektir. Artırılmış tutarlar, yürürlük tarihinden önce yönetici tarafından kat maliklerine yazılı olarak bildirilecektir.”

Adım adım: endeksli bütçe nasıl kabul edilir?

1. Geçmiş giderleri çıkarın: Son bir iki yılın gerçekleşen giderlerini kalem kalem listeleyin; hangi kalemin hangi hızla arttığını görün.
2. Kalemleri ayırın: Endekse bağlanacak (bakım sözleşmeleri, sarf malzemesi) ve gerçekleşen maliyete göre güncellenecek (personel, yakıt) kalemleri belirleyin.
3. Formülü yazın: Endeks türünü, artış tarihini ve yuvarlamayı tek cümleyle ifade edin.
4. Gündeme koyun: Toplantı çağrısında “işletme projesi ve dönem içi artış yöntemi” maddesini açıkça yazın.
5. Kararı ve projeyi bildirin: Kabul edilen projeyi formülle birlikte tüm maliklere iletin; itiraz süresi bildirimden itibaren işler.
6. Artış ayında duyuru yapın: Açıklanan endeksi, hesaplamayı ve yeni tutarı daire bazında yazılı bildirin.

Kiracıya yansıtma meselesi

Aidat artışı kat malikleri kurulunun kararıyla doğar ve kiracı da gider borcundan kanunda öngörülen ölçüde sorumludur. Ancak kiracının ödeyeceği tutar ile kira sözleşmesindeki hükümler arasındaki ilişki, malik ile kiracı arasındaki bir konudur. Yönetim, bildirimleri hem malike hem kiracıya yaparak sonraki tartışmaların önüne geçebilir.

Yüksek enflasyonda alternatif: sık bütçe güncellemesi

Yalnız TÜFE'ye bağlanan aidat, giderlerin gerçek artışını her zaman karşılamaz; personel ve enerji giderleri endeksten farklı hareket edebilir. Bazı binalar bu nedenle yılda bir yerine altı ayda bir işletme projesi revizyonu yapar. Revize proje de kat maliklerine bildirilir ve aynı itiraz sürecine tabidir. Hangi yöntem seçilirse seçilsin önemli olan, kararın usulüne uygun alınması ve tutarın hesaplanabilir olmasıdır. Dönem sonunda avans ile gerçekleşen gider arasındaki fark ise ayrıca mahsup edilir (avans aidat yıl sonu fark mahsubu).

Sık yapılan hatalar

1. Oranı yöneticiye bırakmak: “Yönetici gerektiğinde artırır” kararı belirsizdir ve maliklerin itiraz hakkını işlevsiz kılar.
2. Geriye dönük artış: Endeks açıklandıktan sonra geçmiş aylar için fark istemek, maddede açıkça yazmıyorsa tartışma çıkarır.
3. Yeni tutarı duyurmamak: Bildirilmeyen artış nedeniyle eksik ödeyene gecikme tazminatı istemek savunulması güç bir taleptir.
4. Süresiz kararla yıllarca proje yapmamak: İcra takibinde borcun dayanağını göstermek zorlaşır.

Avans mı, kesin aidat mı?

Endeksleme konuşulurken çoğu zaman gözden kaçan nokta, aidatın aslında bir avans olmasıdır. İşletme projesi tahmini giderlere göre hazırlanır; dönem sonunda gerçekleşen giderle karşılaştırılır. Endeksli artış, giderler beklenenden az artarsa fazla tahsilata, çok artarsa açığa yol açabilir. Bu nedenle artış maddesi ne kadar iyi yazılmış olursa olsun, dönem sonu hesabının maliklere ayrıntılı sunulması ve farkın mahsup edilmesi şarttır. Fazla toplanan tutarın sessizce kasada bırakılması, bir sonraki genel kurulda güven sorununa dönüşür.

Kat maliki itiraz etmek isterse

Artış maddesi işletme projesinin parçasıysa itiraz, projenin bildiriminden itibaren kanuni süre içinde yapılmalıdır. Genel kurul kararının kendisi hukuka aykırı bulunuyorsa karara karşı kanuni süresi içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Süre kaçırılırsa itiraz imkânı büyük ölçüde ortadan kalkar; bu nedenle şüphe varsa beklemeden avukata danışılmalıdır.

Enflasyon dönemlerinde gerçekçi bir bütçe ve uygulanabilir bir artış maddesi hazırlamak için Kuzey Bina Yönetimi ile görüşebilirsiniz; binanızın geçmiş giderlerine dayanarak bir işletme projesi taslağı çıkarabiliriz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta avukata danışın.