Aidat borcu yüzünden daire icradan satılabilir mi?

Kısa cevap: Evet, mümkündür. Kesinleşmiş bir icra takibinde borçlunun başka yeterli malı yoksa dairesi de haczedilip satılabilir; aidat borcu bu bakımdan diğer para alacaklarından farklı değildir. Ancak dairede borçlu ve ailesi oturuyorsa İcra ve İflas Kanunu'ndaki “haline münasip ev” korumasına dayanarak meskeniyet şikâyetinde bulunabilir; şikâyet kabul edilirse daire yine satılabilir, fakat satış bedelinden borçluya uygun bir ev alabileceği tutar ayrılır. Uygulamada satış, sürecin son ve istisnai aşamasıdır.

Satışa giden yol: aşamalar

1. Borcun kesinleşmesi: İşletme projesi bildirilmiş ve kesinleşmiş, borç belgelenmiş olmalıdır.
2. İcra takibi: Kurulun yetkisiyle takip başlatılır. Borçlu itiraz ederse itirazın kaldırılması veya iptali yoluna gidilir (icra takibi aşamaları).
3. Takibin kesinleşmesi ve haciz: Alacaklı, borçlunun mallarının haczini ister. Haciz önce borcu karşılamaya yetecek mallara uygulanır; banka hesabı, maaş payı, araç gibi mallar da bu kapsamda değerlendirilir.
4. Taşınmaza haciz şerhi: Daireye haciz konduğunda tapu kaydına şerh düşülür.
5. Satış talebi ve kıymet takdiri: Kanuni süreler içinde satış istenir; icra dairesi bilirkişiyle dairenin değerini belirler.
6. İhale: Satış elektronik ortamda ve kanundaki usule göre yapılır. Satış bedelinden önce satış masrafları ve sıradaki alacaklar ödenir.

Her aşamada borçlu borcu ödeyerek süreci durdurabilir. Uygulamada çoğu dosya haciz şerhi aşamasında ödeme veya taksit anlaşmasıyla kapanır.

Meskeniyet şikâyeti nedir?

İcra ve İflas Kanunu, borçlunun “haline münasip evi”ni haczedilemeyen mallar arasında sayar. Borçlu, oturduğu dairenin haczine karşı icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurabilir. Uygulamadaki genel çerçeve şöyledir:

• Mahkeme, borçlunun ve ailesinin ihtiyacına uygun bir evin değerini belirler.
• Dairenin değeri bu tutardan fazlaysa daire satılır; borçluya uygun ev alabileceği bedel ayrılır, kalan kısımdan alacaklılar ödenir.
• Dairenin değeri uygun ev değerini aşmıyorsa haciz kaldırılır.
• Şikâyetin süresi ve koşulları kanunda düzenlenmiştir; borçlunun konutta fiilen oturması, başka evi olmaması gibi şartlar aranır.
• Bazı durumlarda borçlu bu korumadan önceden feragat etmiş sayılabilir ya da ipotek gibi haller farklı sonuç doğurabilir; bu nokta yoruma açıktır.

Meskeniyet tartışması dosyayı uzatabileceğinden, yönetim açısından borçlunun başka malları varsa önce onlara başvurmak daha hızlı sonuç verir.

Kanuni ipoteğin rolü

Kat Mülkiyeti Kanunu, ödenmeyen gider payı için borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. İpotek tapuya tescil edilirse alacak doğrudan o daireye bağlanır ve daire başkasına satılsa bile alacak takip edilebilir. Tescil için kanunda öngörülen süre ve şartlar vardır; ayrıntılar kanuni ipotek tescili yazısında. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte meskeniyet şikâyetinin dinlenip dinlenmeyeceği tartışmalı olabilir; somut dosyada avukatla değerlendirilmelidir.

Yapılabilir / yapılamaz

Satış bedeli nasıl dağıtılır?

İhale bedelinden önce satış ve paraya çevirme masrafları karşılanır. Kalan bedel, tapudaki ipotekler ve hacizler gözetilerek kanuni sıraya göre alacaklılara dağıtılır. Dairede daha önce tescil edilmiş bir banka ipoteği varsa ipotek alacaklısı öncelikli olabilir; aidat alacağı sıraya göre ödenir. Bu nedenle borcun büyüklüğüne ve tapu kaydındaki takyidatlara bakmadan satış istemek, masraf yapıp alacağı tahsil edememekle sonuçlanabilir. Tapu kaydının güncel bir dökümü satış talebinden önce mutlaka incelenmelidir.

İhaleden alan kişi eski aidattan sorumlu mu?

İhaleyle daireyi alan kişinin, ihaleden önce birikmiş aidat borcundan sorumluluğu tartışmalı bir konudur ve büyük ölçüde borcun tapuya kanuni ipotek olarak tescil edilip edilmediğine ve ihale şartnamesine bağlıdır. Tescil edilmemiş eski borç kural olarak önceki malikin kişisel borcu olarak kalır ve satış bedeli dağıtımında ileri sürülmelidir. İhaleden sonra doğan aidat ise yeni malikin borcudur. Yönetici, ihale ilanını gördüğünde alacağını icra dairesine bildirmeyi ihmal etmemelidir.

Yöneticinin karar vermeden önce sorması gerekenler

• Borç tutarı satış masraflarını ve süreyi göze almaya değer mi?
• Borçlunun maaş, banka hesabı, araç gibi daha kolay haczedilebilir malları var mı?
• Dairede borçlu ailesiyle mi oturuyor; meskeniyet şikâyeti beklenir mi?
• Kanuni ipotek tescili yapıldı mı, süresi geçti mi?
• Taksitlendirme teklif edildi mi? Kurul kararıyla yapılacak bir ödeme planı çoğu zaman satıştan daha hızlı sonuç verir.

Satıştan önce son uyarı için örnek metin

Sayın [Ad Soyad], [Bina adı] [daire no] numaralı bağımsız bölüme ait gider paylarından kaynaklanan borcunuz için yürütülen [icra dairesi ve dosya no] sayılı takipte bağımsız bölümünüz üzerine haciz konmuştur. Borcun gecikme tazminatı ve takip masraflarıyla birlikte [tarih]'e kadar ödenmemesi veya yazılı bir ödeme planı üzerinde uzlaşılmaması halinde, kat malikleri kurulunun verdiği yetkiye dayanılarak satış talebinde bulunulacağını bilgilerinize sunarız. Görüşmek için [iletişim] üzerinden bize ulaşabilirsiniz. [Yönetici], [Tarih]

Bu tür bir yazı, satış talebinden önce borçluya son bir uzlaşma imkânı tanır ve çoğu dosyada masraflı satış aşamasına gerek bırakmaz. Metin, avukatın dosyaya uygun gördüğü şekilde uyarlanmalıdır.

Borçlu kat maliki için

Hakkınızda takip varsa ödeme emrine süresinde itiraz edip etmeyeceğinizi değerlendirin, borcu kabul ediyorsanız yönetimle yazılı ödeme planı konuşun. Daireniz haczedildiyse meskeniyet şikâyetinin süresi kısadır; vakit kaybetmeden avukata danışın. Takip, haciz ve satışla ilgili uyuşmazlıklarda icra mahkemesi, gider payının kendisine dair uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi gündeme gelir.

Uzun süredir ödenmeyen bir aidat dosyasını, gereksiz yere satış aşamasına taşımadan çözüme kavuşturmak için Kuzey Bina Yönetimi ile görüşebilir; icra ve hukuki takip sürecinizi avukatınızla birlikte planlayabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut dosyada mutlaka avukata danışın.