Kayseri'de riskli yapı tespiti için nereye başvurulur?

Kısa cevap: Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisans verdiği kuruluşlara yaptırılır; malik bu kuruluşlardan birine doğrudan başvurur ve ücreti öder. Kuruluşun hazırladığı rapor, Kayseri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne gönderilir; İl Müdürlüğü inceleyip uygun bulursa tapuya riskli yapı belirtmesi işlenir ve maliklere tebliğ edilir. Başvuru için binadaki maliklerden birinin talebi yeterlidir; herkesin onayı gerekmez.

Süreç hangi kanuna dayanıyor?

Temel düzenleme, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve uygulama yönetmeliğidir. Kanun; riskli yapının tespiti, itirazı, yıkımı ve yeniden yapım kararlarının nasıl alınacağını düzenler. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki oybirliği gibi kurallar bu süreçte kanunun öngördüğü ölçüde yerini daha düşük çoğunluklara bırakır. Mevzuat son yıllarda birkaç kez değiştiği için güncel metni Bakanlığın ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın sitesinden kontrol etmek gerekir.

Kim başvurabilir, kim başvuramaz?

Yönetici, kendisi kat maliki değilse sürecin organizatörü olabilir: malikleri bilgilendirir, genel kurul gündemine alır, lisanslı kuruluşlardan teklif toplar. Ancak başvuru formunu bir malikin imzalaması en sağlıklı yoldur.

Adım adım başvuru

1. Binanızın durumunu sorgulayın. e-Devlet'te riskli yapı sorgulama hizmetiyle tapudaki kaydı görebilirsiniz; daha önce tespit yapılmış olabilir.
2. Lisanslı kuruluş listesine bakın. Bakanlığın yayımladığı listeden Kayseri'de hizmet veren lisanslı kuruluşları belirleyin. Lisansı olmayan firmanın raporu bu süreçte geçerli değildir.
3. Teklif ve sözleşme. Kapsamı (karot sayısı, donatı tespiti, zemin bilgisi) ve teslim süresini yazılı alın.
4. Belgeleri hazırlayın. Aşağıdaki liste genel bir çerçevedir.
5. Saha çalışması. Kuruluş binada ölçüm yapar, kolonlardan karot alır, donatıyı tarar. Malikler ve yönetim, bodrum ve zemin kata erişimi sağlamalıdır.
6. Rapor ve İl Müdürlüğü incelemesi. Rapor sisteme yüklenir, İl Müdürlüğü uygun bulursa onaylar.
7. Tapu şerhi ve tebliğ. Riskli yapı kararı tapuya işlenir ve maliklere tebliğ edilir.

Genellikle istenen belgeler

• Başvuran malikin kimliği ve tapu bilgisi,
• Binanın ada-parsel bilgisi,
• Varsa yapı ruhsatı, yapı kullanma izni (iskân) ve onaylı projeler (belediye arşivinden temin edilebilir),
• Vekâleten başvuruda vekâletname,
• Kuruluşun isteyeceği bina bilgi formu.

Proje bulunamaması başvuruya engel değildir; kuruluş binada rölöve çıkararak çalışabilir.

Rapor çıktıktan sonra: süreler ve haklar

Riskli yapı kararının tebliğinden sonra maliklerin itiraz hakkı vardır; itiraz için kanunda öngörülen süre kısadır (tebliğden itibaren 15 gün) ve kaçırılmamalıdır. Ayrıntı: riskli yapı tespitine itiraz. İtiraz yoksa ya da reddedilirse maliklere yıkım için süre verilir. Yeniden yapım ve uygulama kararları, arsa payına göre üçte iki çoğunlukla alınır; bu oran ve katılmayan maliklerin durumu için riskli yapıda üçte iki karar yazısına bakın. Süreç ilerledikçe elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması da gündeme gelir.

Kiracılar için de sonuçlar doğar: tahliye, kira yardımı gibi haklar ayrıca düzenlenmiştir. Bkz. kentsel dönüşümde kiracının hakları.

Tespit sonucu riskli çıkmazsa

Raporun binayı riskli bulmaması, binanın her açıdan sorunsuz olduğu anlamına gelmez; yalnız 6306 sayılı Kanun kapsamındaki ölçütlere göre riskli yapı kararı verilmediğini gösterir. Rapordaki tespitler (beton kalitesi, donatı durumu, nem ve korozyon gözlemleri) bakım ve güçlendirme planı için değerli bir kaynaktır. Raporu arşivleyin ve bulgulara göre bodrum nemi, paspayı dökülmesi gibi sorunları bakım takvimine alın. Riskli bulunmayan binada dönüşüm isteyen malikler için kanundaki kolaylıklar uygulanmaz; bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel kuralları devreye girer.

Apartman yönetimi için kontrol listesi

• Riskli yapı tespiti konusunu genel kurul gündemine alın; tek bir malikin başvurabileceğini açıkça anlatın.
• Tespit ücretinin ortak giderden mi, başvuran malikten mi karşılanacağını kararla netleştirin. Kanun ücreti başvurana yükler; kurul ortak karşılamaya karar verebilir.
• Saha çalışması günü için sakinlere duyuru yapın; karot alınan kolonların usulüne uygun onarıldığını kontrol edin.
• Raporun ve tebliğ belgelerinin bir örneğini yönetim arşivinde saklayın.
• Tebliğ tarihini herkese bildirin; itiraz süresi kişiseldir ve kısa sürer.

Tebliğ belgeleri, rapor örneği ve İl Müdürlüğü yazışmaları tek bir dosyada toplanmalıdır. Süreç yıllar sürebilir; yönetici değişse bile dosya yeni yöneticiye eksiksiz devredilmelidir.

Sık yapılan hatalar

• Lisanssız bir firmaya "performans analizi" yaptırıp bunu riskli yapı raporu sanmak,
• Kolon karotlarından sonra deliklerin özensiz kapatılması,
• Tebliği alan malikin diğerlerine haber vermemesi,
• Müteahhitle konuşmaya rapordan önce başlayıp aceleyle imza vermek; kat karşılığı sözleşmeler için ayrıca hukuki destek alın.

Genel kurulda ne konuşulmalı?

Riskli yapı tespiti tek bir malikin başvurusuyla yapılabilse de, binada huzursuzluk yaşanmaması için konunun önce kat malikleri kurulunda konuşulması yararlıdır. Toplantı gündemine şu maddeler alınabilir:

1. Binanın yapım yılı, ruhsat ve proje durumunun malikler bilgilendirilmesi,
2. Riskli yapı tespiti yaptırılıp yaptırılmayacağının görüşülmesi,
3. Lisanslı kuruluşlardan teklif toplanması için yöneticiye yetki verilmesi,
4. Tespit bedelinin ortak giderden karşılanıp karşılanmayacağı,
5. Sonucun maliklere hangi yolla duyurulacağı.

Kurul tespit yaptırılmamasına karar verse bile, bu karar tek bir malikin kendi başvurusunu engellemez. Toplantının amacı engel koymak değil, sürecin şeffaf yürütülmesidir. Toplantı tutanağına, katılmayanların da görüşlerini sonradan iletebileceği bir yol yazılabilir.

Riskli yapı sürecinin genel kurul ve yazışma tarafında yalnız kalmak istemiyorsanız, Kuzey Bina Yönetimi olarak malik bilgilendirmesi, toplantı organizasyonu ve belge takibinde destek veriyoruz; genel kurul organizasyonu sayfamızdan ayrıntılara ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; sürece ilişkin hak kaybı yaşamamak için avukata danışın.