Kayseri'de kalorifer geç yakılırsa kiracı ve malik ne yapabilir?

Kısa cevap: Merkezi ısıtmalı binalarda kaloriferin ne zaman yakılacağına ilişkin ülke genelinde tek bir tarih yoktur; bunu yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararı belirler. Yönetim, karara rağmen ya da hava koşullarının gerektirdiği hâlde kaloriferi yakmıyorsa kat maliki önce yazılı başvuru yapar, sonuç alamazsa olağanüstü toplantı çağrısı ister ve son çare olarak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini talep edebilir. Kiracı ise öncelikle ev sahibine başvurur.

Yakma tarihini kim belirler?

Kalorifer yakma dönemi binanın kendi kararıdır. Uygulamada üç kaynak belirleyicidir:

1. Yönetim planı: Bazı yönetim planlarında yakma dönemi ya da dış sıcaklık ölçütü yazılıdır.
2. Kat malikleri kurulu kararı: Yıllık toplantıda yakma başlangıcı, saatleri ve hedef sıcaklık kararlaştırılır.
3. Yöneticinin takdiri: Karar esnek bırakıldıysa yönetici hava koşullarına göre karar verir; ancak bu takdir keyfî kullanılamaz.

Ekim ve kasımda gece ile gündüz arasındaki sıcaklık farkı büyüktür. Kurul kararında "hava sıcaklığı şu düzeye düştüğünde" gibi ölçülebilir bir kriter koymak ve gece–gündüz yakma saatlerini belirlemek, her yıl tekrarlanan tartışmayı önler.

Neden geç yakılır?

Gecikmenin arkasında genellikle şu nedenlerden biri vardır: kasada yakıt avansı için yeterli para olmaması, kazanın sezon öncesi bakımının yapılmamış olması, sertifikalı kaloriferci bulunamaması ya da sakinler arasında "pahalı, geç yakalım" ile "üşüyoruz" grupları arasındaki anlaşmazlık. Yöneticinin gerekçesini bilmek, doğru adımı seçmenizi sağlar: para sorunu ise çözüm yakıt avansıdır (kalorifer yakıt avansı), bakım sorunu ise servistir.

Kat maliki için adım adım yol

Kanun, kat maliklerinin üçte birinin yönetici ya da denetçiden olağanüstü toplantı çağrısı istemesine imkân verir. Çağrıya rağmen toplantı yapılmazsa, çağrıyı isteyenlerin kanundaki usulle toplantıyı kendilerinin yapma imkânı da bulunur.

Örnek başvuru metni

"Sayın Yönetici, ../../.... tarihli kat malikleri kurulu kararıyla kalorifer yakma döneminin ............ başlayacağı kararlaştırılmıştır. Bugün itibarıyla kalorifer yakılmamaktadır ve dairemdeki sıcaklık ../../.... tarihinden bu yana ölçümlerime göre yetersizdir. Kararın uygulanmasını ve gecikmenin gerekçesinin yazılı olarak tarafıma bildirilmesini rica ederim. Aksi hâlde kanuni haklarımı kullanacağımı bildiririm. Kat Maliki: ......, Daire No: ..., İmza"

Kat Mülkiyeti Kanunu 33. madde: hâkimin müdahalesi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi; kat maliklerinden birinin, yöneticinin ya da denetçinin, kanundan veya yönetim planından doğan hakları kullanılmadığında ya da yükümlülükler yerine getirilmediğinde sulh hukuk mahkemesine başvurmasına imkân tanır. Hâkim, durumun gerektirdiği kararı verir. Kaloriferin kurul kararına aykırı olarak yakılmaması bu kapsamda değerlendirilebilir. Pratikte bilinmesi gerekenler:

• Kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline gelmiştir; hangi taleplerin bu kapsama girdiğini bir avukata sordurun (kat mülkiyeti davasında arabuluculuk).
• Talep somut olmalıdır: "Kurul kararına uygun olarak kaloriferin yakılmasına karar verilmesi" gibi.
• Yazılı başvurular, sıcaklık kayıtları ve kurul kararının örneği dosyanın temel belgeleridir.

Sürecin ayrıntıları için: KMK 33 hâkimin müdahalesi davası.

Kiracı ne yapabilir?

Kiracı, kat malikleri kurulunun üyesi değildir; kurul kararlarına karşı doğrudan dava yolunu kullanmak yerine öncelikle kiraya verenle (ev sahibiyle) muhataptır. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Isınmanın sağlanmaması bu açıdan değerlendirilebilir; ancak kira bedelinden indirim ya da diğer talepler somut duruma göre değişir ve yorum gerektirir. Kiracı için önerilen yol:

1. Ev sahibine yazılı bildirim yapmak ve durumu belgelemek,
2. Ev sahibinden konuyu yönetime ve kurula taşımasını istemek,
3. Sonuç alınamazsa kira hukuku açısından bir avukata danışmak.

Kiracı, ev sahibinden aldığı vekâletle kurul toplantısında ev sahibini temsil edebilir; bu, ısınma talebini doğrudan kurula taşımanın pratik bir yoludur.

Gelecek sezon için örnek kurul kararı

Tartışmanın her yıl tekrarlanmaması için ısınma düzenini somut bir karara bağlamak en etkili yoldur:

"Kalorifer, her yıl ekim ayı içinde dış hava sıcaklığının ......... altına düştüğü günlerden itibaren yakılmaya başlanacaktır. Hafta içi ve hafta sonu yakma saatleri ............ olarak belirlenmiştir. Kazan bakımı her yıl eylül ayında yaptırılacak, yakıt avansı ağustos ayından itibaren işletme projesine göre toplanacaktır. Yönetici, olağan dışı soğuklarda yakma saatlerini uzatmaya yetkilidir. Kalorifer yakılamadığında sebebi ve tahmini süresi kat maliklerine yazılı olarak bildirilecektir."

Kararı karar defterine yazdırıp katılmayan maliklere ve kiracılara da duyurun.

Isı pay ölçerli binalarda tartışma farklı

Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik kapsamında ısı pay ölçer kullanılan binalarda her daire, giderin bir kısmını kendi tüketimine göre öder. Bu binalarda "erken yakılırsa çok para öderiz" itirazı daha zayıftır, çünkü ısınmak istemeyen daire radyatör vanasını kısarak tüketimini azaltabilir. Yine de giderin bir bölümü ortak kullanım payı olarak bütün dairelere dağıtılır; bu nedenle yakma dönemi yine kurul kararıyla belirlenmelidir.

Yönetici açısından dikkat

Yönetici kaloriferi aidat borcu olan dairelere "kapatarak" yakamaz; borç kanuni yollarla tahsil edilir. Yakıt parası yetmiyorsa açıkça duyurmalı, olağanüstü avans için kurula gitmeli ve kararı yazılı almalıdır. Bu şeffaflık, hem sakinlerin güvenini hem yöneticinin hukuki konumunu korur.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesi süreci için bir avukata danışın.

Isınma dönemini, yakıt avansını ve kazan bakımını kararlara bağlı ve şeffaf yürütmek için Kuzey Bina Yönetimi ile kalorifer, doğalgaz ve enerji yönetimi ya da profesyonel yönetici seçeneklerini konuşabilirsiniz.