Kat karşılığı inşaat sözleşmesi için kaç malikin imzası gerekir?

Kısa cevap: Bina riskli yapı tespit edilmemişse, kat karşılığı inşaat için binanın yıkılıp yeniden yapılması tüm maliklerin oybirliğini gerektirir; tek bir malik imza vermezse proje yürümez. Bina 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı ise malikler hisseleri oranında üçte iki çoğunlukla karar alabilir ve katılmayanın payı satış sürecine girer. Her iki durumda da sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, ileride doğacak geçerlilik tartışmalarını önler.

İki rejim, iki farklı kural

Binayı yıkmak ana gayrimenkulün varlığına dokunan bir tasarruftur; kat malikleri kurulunun olağan çoğunluğuyla alınacak bir yönetim kararı değildir. “Genel kurulda çoğunlukla karar aldık” demek, normal binada imza vermeyen malikin payına dokunmaz.

Normal binada imza vermeyen malik varsa

Uygulamada en sık rastlanan tıkanıklık budur. Önünüzdeki seçenekler sınırlıdır:

• İkna ve şartların iyileştirilmesi: Malikin itirazı çoğu zaman paylaşım oranı, kira yardımı ya da teminatlarla ilgilidir; şartları yazılı olarak görmek kararı kolaylaştırır.
• Payın satın alınması: Diğer malikler ya da yüklenici, malikin payını serbest pazarlıkla satın alabilir.
• Riskli yapı tespiti: Bina gerçekten deprem riski taşıyorsa lisanslı kuruluşa başvurulabilir; tespit kesinleşirse 6306 rejimine geçilir (bkz. riskli yapıda üçte iki karar). Bu yol yalnızca teknik gerçeklik varsa anlamlıdır; tespit sonucu raporla belirlenir.

Sözleşmenin şekli neden önemli?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının devrini taahhüt eden bir sözleşmedir. Yargıtay uygulamasında bu tür taahhütlerin geçerli olması için resmi şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği kabul edilir. Adi yazılı sözleşme, imzalayanlar arasında bile geçerlilik tartışması doğurabilir. Her malik ya kendisi imzalamalı ya da bu işi açıkça kapsayan özel vekâletname vermelidir.

Sözleşme noterde düzenlendikten sonra, yüklenicinin hakları tapuya şerh verilebilir. Şerh, malikin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde yüklenicinin hakkını korur; malik açısından da sözleşmenin ciddiyetini gösterir. Şerhin ne zaman ve hangi şartla kaldırılacağı sözleşmede yazılmalıdır, aksi hâlde yüklenici işi bıraksa bile şerh tapuda kalabilir.

İmzadan önce kontrol listesi

1. Tapu kayıtları: tüm maliklerin ve hisselerin güncel listesi; vefat eden malikin mirasçıları için veraset ilamı.
2. Tapuda haciz, ipotek veya şerh var mı?
3. Yüklenicinin geçmiş işleri, mali durumu ve ticaret sicil kaydı.
4. Paylaşım oranı ve hangi dairenin kime düşeceğini gösteren kroki veya ek liste.
5. Teslim süresi, gecikme cezası ve süre uzatma şartları.
6. Teminatlar: banka teminat mektubu, inşaat seviyesine bağlı tapu devri.
7. Kira yardımı, taşınma ve iskân sorumluluğu kimde?
8. Yüklenici işi bırakırsa feshin sonuçları.

Bu liste genel bir başlangıçtır; sözleşmeyi imzalamadan önce malikler adına bağımsız bir avukata inceletmek, toplam yatırımın büyüklüğü düşünüldüğünde en makul masraftır.

Sık yapılan hatalar

• Adi sözleşmeyle yetinmek: “Sonra noterde yaparız” diye imzalanan adi metinler, yüklenici değiştiğinde ya da bir malik vazgeçtiğinde değersiz kalabilir.
• Genel vekâletnameyle imza: Arsa payı devrini ve kat karşılığı sözleşmesini açıkça kapsamayan vekâletnameler tartışma doğurur.
• Teminatsız tapu devri: Arsa paylarının tamamını inşaat başlamadan yükleniciye devretmek, en büyük riski malikin üstüne bırakır.
• Daire dağılımını sonraya bırakmak: Hangi dairenin kime düşeceği sözleşme ekinde yazmazsa, inşaat bittiğinde yeni bir uyuşmazlık başlar.
• Tek teklifle karar vermek: Paylaşım oranını karşılaştıracak ikinci, üçüncü teklif olmadan pazarlık gücü kalmaz.

Malik toplantısı için örnek tutanak maddesi

“[Tarih] tarihinde [adres] adresindeki binanın malikleri toplanmıştır. Toplantıya [..] malik katılmış olup katılanların arsa payları toplamı [..]/[..]'dir. Bina riskli yapı olarak tespit edilmemiştir. Kat karşılığı yeniden yapım için alınan [..] adet teklif görüşülmüş, [yüklenici] teklifinin noterde düzenleme şeklinde sözleşme yapılmak üzere değerlendirilmesine, sözleşme taslağının imzadan önce maliklerce seçilecek avukata inceletilmesine karar verilmiştir. Sözleşmenin yürürlüğe girmesi için tüm maliklerin imzası gerekmektedir. Katılmayan malikler: [..].”

Tutanağın normal binada bir “karar” değil, niyetin ve yol haritasının kaydı olduğunu unutmayın; hukuki bağlayıcılık her malikin sözleşmeyi bizzat imzalamasıyla doğar.

Kat karşılığı tek seçenek mi?

Kat karşılığı modeli yaygındır ama tek yol değildir. Malikler binayı kendi imkânlarıyla, bir müteahhide götürü bedelle yaptırmayı da seçebilir; bu durumda arsa payı devri yoktur, malikler inşaat bedelini öder ve yeni binanın tamamı kendilerinde kalır. Bu model, finansmanı olan küçük binalarda daha fazla kontrol sağlar ama her malikin ödeme gücünü gerektirir. Hangi model seçilirse seçilsin çoğunluk kuralı değişmez: normal binada yıkım ve yeniden yapım için tüm maliklerin rızası, riskli yapıda 6306'daki çoğunluk aranır. Seçim yapmadan önce her modelin toplam maliyetini, süresini ve malik başına düşen riski yan yana koyan bir karşılaştırma hazırlamak, toplantıdaki tartışmayı somut zemine taşır. Kayseri'deki başvuru süreci için Kayseri kentsel dönüşüm başvurusu yazımıza da bakabilirsiniz.

Yöneticinin bu süreçteki yeri

Apartman yöneticisi kat karşılığı sözleşmeye malikler adına imza atamaz; her malik kendi payı için imza verir. Yönetici; yüklenici tekliflerini toplamak, malikler toplantısını organize etmek, tutanak tutmak ve bilgiyi eşit dağıtmakla yardımcı olur. Teklif karşılaştırmasında kullandığımız yöntemi tadilat için kaç teklif alınmalı yazısında anlattık; kentsel dönüşümde ölçek büyük olsa da mantık aynıdır.

Kuzey Bina Yönetimi hukuki danışmanlık vermez, ancak malik toplantılarının organizasyonu ve belge düzeni konusunda yöneticiye destek olur. Sözleşme içeriği için bir avukatla, teknik konular için bağımsız bir mühendisle çalışmanızı öneririz.