Eski asansörlerde zorunlu güvenlik iyileştirmeleri nelerdir?

Kısa cevap: Eski bir asansörün hangi parçasının değişeceğine yönetici ya da bakım firması değil, yıllık periyodik kontrolü yapan yetkili muayene kuruluşunun raporu yön verir. En sık istenen iyileştirmeler kabin kapısı, kat kapısı kilitleri, hız regülatörü ve fren tertibatı, kabin içi alarm ve iletişim, acil aydınlatma ve kumanda panosudur. Güvenlik için zorunlu bu işler ortak giderdir; yönetici rapordaki süreler içinde yaptırmakla yükümlüdür, kapsamlı bir modernizasyon ise kat malikleri kurulunda karara bağlanmalıdır.

Sürecin hukuki çerçevesi

Kullanımdaki asansörler, Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği'ne göre yılda bir kez yetkili muayene kuruluşunca kontrol edilir ve sonuca göre renkli etiket alır. Kontrolün başvurusunu bina sorumlusu, yani yönetici yapar; ilçe belediyesi de takip eder. Etiketlerin anlamı ve süreler için etiket renkleri yazımıza bakabilirsiniz.

Kısaca: kırmızı etiket "güvensiz" demektir ve asansör kullanıma kapatılır; sarı etiket, kusurların belirlenen süre içinde giderilmesi gerektiğini gösterir; süre içinde düzeltilmezse etiket kırmızıya dönebilir. Mavi ise hafif kusurları, yeşil uygunluğu ifade eder. Yeni binalar için geçerli standartlar eski asansörlere kendiliğinden uygulanmaz; eski asansörler için önemli olan, raporda "güvensiz" ya da "ciddi kusurlu" olarak işaretlenen maddelerdir. Mevcut asansörlerin güvenliğinin iyileştirilmesi konusunda TS EN 81-80 standardı yol gösterici olarak kullanılır.

Eski asansörlerde tipik eksikler

Bu liste genel bir fikir verir; sizin asansörünüzde neyin zorunlu olduğunu muayene raporundaki maddeler belirler.

Karar kimde, masraf nasıl paylaşılır?

• Raporda zorunlu tutulan güvenlik işleri: Ana gayrimenkulün güvenliği için zorunlu bakım ve onarım niteliğindedir. Yönetici bu işleri yaptırmakla yükümlüdür; işletme projesinde karşılığı yoksa ek bütçe için kurulu toplantıya çağırması yerinde olur.
• Raporun ötesindeki modernizasyon (kabin dekorasyonu, daha hızlı motor, ilave durak): yenilik ve ilave niteliği taşıyabileceğinden kat malikleri kurulu kararı gerekir.
• Paylaşım: Kanuna göre ortak giderler, yönetim planında aksine hüküm yoksa arsa payına göre paylaşılır. Zemin kat ve dükkânların asansör giderine katılımı tartışmalıdır; ayrıntı için zemin kat asansör gideri yazımıza bakın.

Asansör kırmızı etiketle kapatıldıysa, kurul toplanana kadar beklemek yaşlı ve engelli sakinler için ciddi mağduriyet yaratır. Bu durumda yönetici acil onarım yetkisini kullanır, ardından kurula hesap verir.

Yöneticinin adım adım yol haritası

1. Muayene raporunu tam metin olarak alın; her kusur maddesini bir tabloya geçirin.
2. Bakım firmasından madde madde fiyatlandırılmış teklif isteyin; "toptan modernizasyon" teklifini zorunlu kalemlerden ayırtın.
3. En az iki-üç teklif karşılaştırın; nasıl yapılacağı için kaç teklif alınmalı yazımıza bakabilirsiniz.
4. Değişecek parçaların CE işareti ve uygunluk belgelerini, garanti süresini sözleşmeye yazdırın.
5. Zorunlu kalemleri raporun verdiği süre içinde yaptırın; işin bitiminde muayene kuruluşundan takip kontrolü isteyin.
6. İsteğe bağlı iyileştirmeleri bir sonraki genel kurul gündemine, teklif dosyasıyla birlikte koyun.
7. Faturaları, raporları ve yeni etiketi bina arşivinde saklayın.

Kat maliklerine nasıl anlatılır?

Asansör iyileştirmesi, kâğıt üzerinde teknik bir iş gibi görünse de genel kurulda en çok tartışılan konulardan biridir. "Çalışıyor, neden para verelim" ile "anneciğim dördüncü katta, asansör kapanırsa ne olacak" arasında uzlaşmayı kolaylaştırmak için bilgilendirme dosyanızı şu sırayla hazırlayın:

1. Raporun kendisi: Muayene kuruluşunun raporundan ilgili sayfaların kopyası; kusur maddeleri işaretli.
2. Sade dille özet: Her kusurun ne anlama geldiği, tek cümleyle. Örneğin "kat kapısı kilidi: kabin gelmeden kapının açılmasını engelleyen parça".
3. Zorunlu ve isteğe bağlı ayrımı: Teklif tablosunda iki ayrı bölüm. Kat malikleri en çok bu ayrımı sorar.
4. Süre: Rapordaki son tarih ve yapılmazsa ne olacağı (etiketin kırmızıya dönmesi, asansörün kapanması).
5. Ödeme planı seçenekleri: Tek seferde, taksitle ya da yedek akçeden kısmen karşılama.

Toplantı öncesi bu dosyayı kat maliklerine çağrı yazısıyla birlikte göndermek, toplantıda zaman kazandırır ve "bize haber verilmedi" itirazını önler. Engelli ya da yaşlı sakinlerin bulunduğu binalarda asansörün kapanmasının günlük hayata etkisini somut olarak anlatmak da kararın hızlanmasına yardım eder.

Genel kurul için örnek karar metni

"[Tarih] tarihli periyodik kontrol raporunda belirtilen [madde no'ları] kusurlarının giderilmesi için [firma adı] tarafından verilen [tarih] tarihli teklifin kabulüne; bedelin [x] eşit taksitte, yönetim planında öngörülen usule göre kat maliklerinden ek ödeme olarak toplanmasına; işin rapordaki süre içinde tamamlanması için yöneticiye yetki verilmesine oy çokluğuyla karar verildi."

Gözden kaçan noktalar

• Sarı etiket süresini "nasıl olsa çalışıyor" diye geçirmek; asansör bir gün kırmızıya düşüp aylarca kapalı kalabilir.
• Bakım firmasıyla modernizasyon firmasını aynı kişi sanmak; garanti ve sorumluluk ayrımı sözleşmede açık olmalı.
• Panoyu değiştirip kapıları atlamak: sakinler için en görünür risk çoğu zaman kapısız kabindir.
• Kat maliklerine raporu göstermeden ek aidat istemek; bu, itirazları büyütür.

Muayene raporlarının takibi ve iyileştirme işlerinin yönetimi asansör bakım ve periyodik kontrol hizmetimizde yer alır. Elinizdeki raporu Kuzey Bina Yönetimi ile birlikte okuyup bir öncelik listesi çıkarabiliriz.