Komşudan gelen koku ve çöp sorunu: KMK'ya göre ne yapılır?

Kısa cevap: Çöpü kapı önünde ya da merdivende bekletmek ve daireden ortak alana yayılan ağır koku, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun komşuları rahatsız etmeme yükümlülüğüne aykırıdır. Önce yazılı uyarı ve ihtar yapılır; sağlık ve çevre açısından ciddi durumlarda belediyeye (zabıta) ihbarda bulunulur. Sorun sürerse yönetici veya rahatsız olan kat maliki sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir.

İki farklı sorun, iki farklı yol

"Koku" şikâyetleri tek tip değildir; doğru yolu seçmek için önce sorunu tanımlayın:

Gaz kokusunda bekleme yapılmaz; ne yapılacağı için gaz kokusu geldiğinde yazımıza bakın.

Kanun ne diyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, kat maliklerini ve dairede oturan herkesi bağımsız bölümleri ile ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlü tutar. Aynı maddeye göre bağımsız bölümlerde sağlığa zarar verecek şeyler bulundurulamaz ve ortak yerler amacına aykırı kullanılamaz. Merdiven boşluğu bir çöp bekletme alanı değildir; yangın kaçış yolu olarak da açık tutulmalıdır.

Yönetim planınızda veya kat malikleri kurulu kararlarında çöp çıkarma saati, çöpün nereye bırakılacağı ve kapıcının toplama saatleri yazılıysa uyarılarınızda bu maddeye atıf yapın. Yazılı bir kural yoksa ilk genel kurulda bir "çöp ve ortak alan" kararı alınması sonraki adımları güçlendirir.

Yönetici için adım adım süreç

1. Tespit: Fotoğraf, tarih ve saat; birden fazla komşunun aynı şikâyeti varsa yazılı beyanları. Ortak alan kamerası varsa kayıt yalnız bu amaçla ve sınırlı biçimde kullanılır.
2. Yüz yüze veya kısa not: Pek çok vaka, çöp saatinin bilinmemesinden ya da kapıcının toplama düzeninin değişmesinden kaynaklanır.
3. Yazılı uyarı: İlgili kural ve beklenen davranış açıkça yazılır. Daire kiradaysa ev sahibine de gönderilir.
4. İhtar: İadeli taahhütlü veya noter aracılığıyla; makul bir süre verilir.
5. Belediye ihbarı: Haşere, ağır koku, sağlık tehdidi varsa belediyenin zabıta ve ilgili birimlerine (Alo 153 veya belediyenin başvuru kanalları) yazılı başvuru. Çevreyi kirletmek Kabahatler Kanunu'na göre idari yaptırım konusu olabilir.
6. Hâkimin müdahalesi: Sorun sürerse, zorunlu arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesine başvuru.

Komşu olarak siz ne yapabilirsiniz?

Yönetici harekete geçmiyorsa, rahatsız olan kat maliki de kendi adına adım atabilir. Önce şikâyetinizi tarih ve fotoğrafla birlikte yazılı olarak yönetime iletin; böylece yöneticinin sorundan haberdar olduğu kayda geçer. Yönetici kanuni görevini yerine getirmezse, Kat Mülkiyeti Kanunu sizin de doğrudan hâkimin müdahalesini isteme hakkınızı tanır. Belediyeye ihbar için yönetimin kararını beklemeniz gerekmez. Kiracıysanız, şikâyetinizi ev sahibiniz aracılığıyla da güçlendirebilirsiniz.

Ağır ve süreklilik gösteren durumlarda kanun, yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal eden kat malikine karşı daha sert yolları da öngörür; ancak bu yollar istisnai ve ispat yükü ağır olduğu için bir avukatla değerlendirilmelidir.

Daire içinde biriktirme varsa dikkat

Dairesinde çöp ve eşya biriktiren kişilerde sorun çoğu zaman kötü niyet değil, yaşlılık, yalnızlık ya da sağlık sorunudur. Bu durumda yalnızca ihtarla ilerlemek sonuç vermeyebilir. Yakınlarına ulaşmak, belediyenin sosyal hizmet birimlerinden destek istemek daha hızlı çözüm getirebilir. Yönetim hiçbir koşulda daireye izinsiz giremez; kapıyı açtırmak ancak resmî makamlar ve kanuni yollarla mümkündür. Bu konuda yönetici dairelere girebilir mi yazımız yol gösterir.

Binada çöp düzenini kurala bağlamak

Şikâyetlerin çoğu, yazılı bir düzen olmadığı için tekrarlar. Kat malikleri kurulunda alınacak kısa bir kararla şu konular netleştirilebilir:

• çöplerin kapı önüne bırakılabileceği saat aralığı ve kapıcının toplama saatleri,
• kapıcı olmayan binalarda çöpün doğrudan konteynere götürülmesi kuralı,
• geri dönüşüm atıklarının (kâğıt, plastik, cam) ayrı biriktirileceği yer,
• büyük hacimli eşya ve tadilat molozunun ortak alanda bekletilemeyeceği,
• bodrum, sığınak ve merdiven altına eşya konulamayacağı,
• evcil hayvan atıklarının balkon ve bahçede bırakılamayacağı.

Karar alındıktan sonra panoya asılması ve yeni taşınanlara verilmesi, uyarılarda "bilmiyordum" savunmasını ortadan kaldırır. Kayseri'de geri dönüşüm ve konteyner düzeni için Kayseri çöp ve geri dönüşüm kuralları yazımıza da bakabilirsiniz.

Yapılmaması gerekenler

Haklı bir şikâyet bile yanlış yöntemle yürütülürse yönetimi zor durumda bırakır. Şunlardan kaçının:

• Çöpü sahibinin kapısının önüne geri bırakmak ya da kapıya not asmak.
• Şikâyeti adıyla birlikte apartman mesaj grubunda paylaşmak; kişilik hakları ve kişisel veri açısından sorun yaratır.
• Kapıcıya "o dairenin çöpünü artık almayın" talimatı vermek; sorun büyür, merdiven kirlenir.
• Kanıt toplamadan doğrudan dava yoluna gitmek.

Örnek uyarı yazısı

"Sayın ...... (Daire No: ..), ......... tarihlerinde dairenize ait çöp torbalarının merdiven sahanlığında uzun süre bekletildiği tespit edilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve binamızın yönetim planı gereği ortak alanların amacına uygun kullanılması ve komşuların rahatsız edilmemesi gerekmektedir. Kat malikleri kurulu kararına göre çöpler her gün saat ...... ile ...... arasında kapı önüne bırakılabilmekte veya doğrudan konteynere atılmaktadır. Bu düzene uyulmasını rica eder, durumun sürmesi hâlinde kanuni yollara başvurulacağını bilgilerinize sunarız. Yönetim"

Ortak alanların düzenli toplanması sorunun yarısını çözer; kapıcı veya temizlik hizmetleri planlaması bu yüzden önemlidir. Çöp düzeni, uyarı ve ihtar sürecini yönetimle birlikte kurmak isterseniz Kuzey Bina Yönetimi binanızın durumuna göre bir öneri hazırlayabilir.

Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; dava aşamasında avukat desteği alınmalıdır.