# Binanın yönetim planı yoksa hangi kurallar uygulanır?

Yönetim planı bulunamayan ya da hiç hazırlanmamış binada gider paylaşımı, yönetici seçimi ve kullanım kuralları nasıl belirlenir? Kat Mülkiyeti Kanunu ve hisseli tapu farkı.

**Kısa cevap:** Kat mülkiyetine veya kat irtifakına geçmiş bir binada yönetim planı bulunamıyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun hükümleri doğrudan uygulanır: giderler kanundaki esasa göre paylaştırılır, genel kurul yılda en az bir kez toplanır, yönetici kanundaki çoğunlukla seçilir. Bina hiç kat mülkiyetine geçmemişse (hisseli tapu) durum farklıdır; Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet kuralları devreye girer.

## Önce hangi durumda olduğunuzu belirleyin

| Durum | Uygulanacak kurallar |
| --- | --- |
| Kat mülkiyeti var, plan tapuda duruyor ama kimsede yok | Plan geçerlidir; tapudan örnek alınır |
| Kat mülkiyeti veya kat irtifakı var, plan arşivde de bulunamıyor | Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan uygulanır; yeni plan hazırlanmalı |
| Bina hisseli tapuda, kat mülkiyeti kurulmamış | Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümleri ve paydaşlar arasındaki anlaşmalar |

Kat mülkiyeti kurulurken yönetim planı zorunlu belgeler arasında olduğu için çoğu durumda plan aslında vardır; sadece kaybolmuştur. Bunu doğrulamak için [yönetim planı nereden bulunur](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yonetim-plani-nereden-bulunur) yazımızdaki adımları izleyin.

## Plan yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu neyi belirler?

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planında hüküm bulunmayan konularda zaten uygulanan bir çerçeve kurar. Planın hiç olmaması, bu çerçevenin tamamen devreye girmesi demektir:

- **Gider paylaşımı:** Kanuna göre yönetici, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; ortak yerlerin bakım, onarım ve diğer ortak giderleri arsa payı oranında paylaştırılır.

- **Gecikme tazminatı:** Ödenmeyen gider ve avans paylarına kanunda öngörülen aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı işler.

- **Genel kurul:** Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır; çağrı ve yeter sayılar kanundaki kurallara göre belirlenir.

- **Yönetici:** Kat malikleri kurulu tarafından seçilir; seçilmezse sulh hukuk mahkemesinden atanması istenebilir.

- **Denetim:** Kurul denetçi seçer; seçilmezse denetim kat maliklerince yapılır.

- **Ortak yerler ve değişiklikler:** Ortak yerlerde yapılacak değişiklikler ve cephe gibi konular kanundaki çoğunluk şartlarına bağlıdır.

Kısacası "kural yok" diye bir durum yoktur; sadece binaya özel düzenlemeler (örneğin dükkânın asansör giderine katılmaması gibi) bulunmaz.

## Plan yokluğunun yarattığı somut sorunlar

1. **Özel paylaşım esasları kaybolur:** Eskiden "dükkânlar kalorifer ödemez" gibi uygulanan kurallar, yazılı dayanak olmadıkça kanundaki esasa döner. Bu, yıllardır süren uygulamanın bir anda tartışılmasına yol açabilir.

2. **Kullanım kuralları belirsizleşir:** Evcil hayvan, tabela, otopark, çatı kullanımı gibi konularda bina özel kuralı yoksa genel komşuluk kuralları ve kurul kararları belirleyici olur.

3. **Toplu yapılarda karmaşa:** Sitelerde ve toplu yapılarda temsilciler kurulu ve blok yönetimleri yönetim planına dayanır; plan yoksa bu yapı kurulamaz.

4. **İcra takibinde dayanak sorunu:** İşletme projesi ve kurul kararı varsa takip yapılabilir; ancak paylaşım esası tartışmalı hâle gelirse itirazlar artar.

## Yeni yönetim planı nasıl hazırlanır?

1. Tapudan planın gerçekten bulunmadığını yazılı olarak teyit edin.

2. Mevcut uygulamaları (paylaşım esası, kurallar) listeleyin; hangilerinin korunmak istendiğini belirleyin.

3. Taslak planı hazırlayın; binanın türüne (konut, karma, site) uygun maddeler ekleyin.

4. Taslağı kat maliklerine önceden dağıtın, genel kurul gündemine alın.

5. Kabul ve imzalar tamamlandıktan sonra planı tapu müdürlüğüne verin.

Mevcut bir planın değiştirilmesi için kanun, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dört çoğunluğunu arar. Hiç planı bulunmayan binada yeni planın kabulü için hangi çoğunluğun yeterli olduğu ve tapuya tescil usulü konusunda tereddüt yaşanabilir; uygulamada en güvenli yol tüm kat maliklerinin imzasını almaktır. Bu aşamada tapu müdürlüğü ve bir avukatla birlikte ilerlemek, sonradan çıkabilecek iptal tartışmalarını önler. Değişiklik süreci için [yönetim planı nasıl değiştirilir](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yonetim-plani-nasil-degistirilir) yazısına da bakabilirsiniz.

## Hisseli tapulu binalar için not

Kat mülkiyeti kurulmamış, tapusu hisseli binalarda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetim hükümleri kural olarak uygulanmaz. Paydaşlar ortak işleri Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümlerine göre yönetir; olağan yönetim işleri ve önemli yönetim işleri için farklı çoğunluklar aranır. Bu binalarda aidat alacağının tahsili ve yönetici yetkileri de tartışmalı olabilir. Kalıcı çözüm, şartlar uygunsa kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçiştir; iskân durumu bu konuda belirleyicidir ([iskânsız binada yönetim](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/iskansiz-binada-yonetim)).

## Yıllardır süren uygulama ne olacak?

Planı olmayan binalarda en çok tartışılan konu, yazılı olmayan alışkanlıklardır: "dükkânlar asansör ödemez", "zemin kat bahçeyi kullanır", "çatı katı kalorifere yarım katılır" gibi. Bu uygulamalar kat maliklerinin yıllarca rıza göstermesiyle sürmüş olabilir; ancak bir kat maliki itiraz ettiğinde, yazılı dayanak yoksa kanundaki genel kurala dönülmesi gündeme gelir. Bu durumda yapılabilecekler:

- Sürdürülmek istenen uygulamaları yeni yönetim planına açıkça yazmak,

- Plan hazırlanana kadar geçici olarak işletme projesinde gerekçesiyle göstermek ve kurulda kabul ettirmek,

- Uzlaşma yoksa kanundaki paylaşım esasını uygulamak ve tartışmalı noktaları hukuki görüşe sunmak.

Geçmişe dönük "fazla ödenen" tutarların geri istenip istenemeyeceği ayrı ve yoruma açık bir konudur; bu tür taleplerde sulh hukuk mahkemesi ve avukat görüşü belirleyici olur.

## Geçiş döneminde yapılacaklar listesi

- Genel kurulda kanundaki esasa göre işletme projesi kabul edin.

- Yönetici ve denetçi seçimini karar defterine işleyin.

- Önemli kullanım kurallarını ayrı kurul kararlarıyla yazılı hâle getirin.

- Yeni yönetim planı için bir takvim belirleyin.

- Geçiş dönemindeki tüm kararları karar defterine eksiksiz işleyin; yeni plan hazırlanırken bu kararlar yol gösterir.

- Kat maliklerine, planın bulunamadığını ve hangi kuralların uygulandığını yazılı olarak duyurun.

Bu geçiş süreci aceleye getirilmemeli, ama gereğinden fazla da uzatılmamalıdır. Yazılı dayanaktan yoksun her ay, yeni bir tartışmaya kapı aralar. Özellikle aidat borcu olan daireler varsa, tahsilatta itiraz riskini azaltmak için işletme projesinin kanundaki paylaşım esasına göre hazırlanması ve usulüne uygun bildirilmesi önceliklidir.

Planı olmayan binalar için taslak hazırlama, genel kurul ve tapu sürecinin takibinde Kuzey Bina Yönetimi yanınızda olabilir; ayrıntılar [yönetim planı hazırlama](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/yonetim-plani-hazirlama) sayfamızda.

*Bu yazı genel bilgi verir; plan hazırlığı ve tescilde avukat ve tapu müdürlüğü görüşü alınmalıdır.*

## Sık sorulan sorular

### Yönetim planı olmayan binada aidat nasıl paylaşılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaştırılır.

### Plan yoksa yönetici seçilebilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulu kanundaki usulle yönetici seçer; seçilemezse sulh hukuk mahkemesinden atama istenebilir.

### Hisseli tapulu binada Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı?

Kural olarak hayır; kat mülkiyeti kurulmamış binalarda Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümleri uygulanır.

### Yeni yönetim planı nasıl kabul edilir?

Çoğunluk şartı ve tescil usulü konusunda tereddüt yaşanabildiği için en güvenli yol tüm kat maliklerinin imzasını almak ve planı tapuya vermektir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yonetim-plani-yoksa-ne-olur  
Son güncelleme: 2026-10-21 17:54:27

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr