# Yönetim planı nasıl değiştirilir? 4/5 çoğunluk ve tapu

Yönetim planını değiştirmek için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Oy hesabı, toplantı ve imza yöntemi, tapuya bildirim ve sık yapılan hatalar.

**Kısa cevap:** Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı, **bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu** ile değiştirilir. Bu oran toplantıya katılanların değil, binadaki tüm kat maliklerinin sayısı üzerinden hesaplanır. Değişiklik yazılı hâle getirilip imzalandıktan sonra tapu müdürlüğüne verilerek ana gayrimenkulün dosyasına işletilmelidir; böylece sonradan daire alanları da bağlar.

## Yönetim planı neden bu kadar önemli?

Yönetim planı binanın “iç tüzüğüdür”: gider paylaşım esasları, yöneticinin yetkileri, toplantı zamanı, ortak alanların kullanımı, evcil hayvan ya da tadilat kuralları gibi konuları düzenler. Kanuna göre yönetim planı kat maliklerini ve onların haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Bu yüzden basit bir kurul kararıyla değil, nitelikli çoğunlukla değiştirilir. Binanızın planını bulamıyorsanız önce [yönetim planı nereden bulunur](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yonetim-plani-nereden-bulunur) yazısına bakın.

## Beşte dört nasıl hesaplanır?

Hesap kat maliki **sayısı** üzerinden yapılır; arsa payı bu oranda belirleyici değildir. Kesirli sonuç yukarı yuvarlanır, çünkü oranın altına düşmek değişikliği geçersiz kılar.

| Toplam kat maliki | 4/5 hesabı | Gerekli asgari olumlu oy |
| --- | --- | --- |
| 8 | 6,4 | 7 |
| 10 | 8 | 8 |
| 12 | 9,6 | 10 |
| 16 | 12,8 | 13 |
| 24 | 19,2 | 20 |
| 40 | 32 | 32 |

Hisseli dairelerde ve birden fazla dairesi olan maliklerde oyun nasıl sayılacağı ayrı bir konudur; hesaplamadan önce [hisseli dairede oy hakkı](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/hisseli-dairede-oy-hakki) ve [birden fazla dairesi olanın oy sınırı](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/birden-fazla-dairesi-olan-oy-siniri) yazılarına göz atın. Belirsiz durumlarda en güvenli yol, oranı rahatça aşan bir imza sayısına ulaşmaktır.

## Adım adım değişiklik süreci

1. **Mevcut planın onaylı örneğini edinin:** Tapu müdürlüğündeki dosyadan ya da yönetimdeki nüshadan. Hangi maddenin değişeceğini net görmeden işe başlamayın.

2. **Değişiklik metnini madde madde yazın:** “Eski metin / yeni metin” biçiminde bir karşılaştırma tablosu hazırlamak, toplantıdaki tartışmayı kısaltır.

3. **Toplantıya çağırın:** Gündemde “Yönetim planının ……. maddesinin değiştirilmesi” açıkça yazmalı, önerilen metin çağrıya eklenmelidir. Çağrı en az on beş gün önce, imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla yapılır.

4. **Oylayın ve imzalatın:** Değişikliğe olumlu oy verenlerin karar defterine ve değişiklik metnine ad-soyad ile imza atması gerekir. Toplantıya gelmeyenlerin sonradan imzayla katılımı uygulamada görülür; ancak geçerlilik ve tapunun kabulü açısından yöntemi önceden netleştirin.

5. **Tapuya bildirin:** İmzalı değişiklik metni, karar defteri örneği ve kimlik bilgileriyle tapu müdürlüğüne başvurulur. Tapu müdürlükleri imzaların noter onaylı olmasını veya maliklerin tapuda hazır bulunmasını isteyebilir; istenen belgeleri başvurudan önce ilgili müdürlükten öğrenin.

6. **Güncel planı dağıtın:** Tüm maliklere ve kiracılara yeni metni duyurun, bina panosuna özet asın.

## İmza turunu planlamak: ulaşılması zor malikler

Beşte dört oranına ulaşamamanın en sık nedeni karşı oy değil, **ulaşılamayan malikler**dir. Toplantıdan önce her bağımsız bölüm için kısa bir durum listesi çıkarın:

| Malik durumu | Ne gerekir? | Dikkat |
| --- | --- | --- |
| Binada oturan malik | Toplantıda imza | Kimlik bilgisi ve BB numarası eksiksiz yazılmalı |
| Başka şehirde oturan malik | Toplantıya katılım veya yazılı vekâlet | Tapu müdürlüğü vekâletin noterden olmasını isteyebilir |
| Yurt dışındaki malik | Konsolosluk veya noter vekâleti | Hazırlık süresi uzundur; çağrıdan önce haber verin |
| Vefat etmiş malik | Mirasçıların tespiti (mirasçılık belgesi) | Pay tapuda henüz mirasçılara geçmemiş olabilir; oy kullanımı tartışmalı olabilir |
| Hisseli daire | Paydaşların ortak iradesi veya temsilci | Paydaşlar anlaşamıyorsa o bölümün oyu sorunlu hâle gelir |
| Müteahhit adına kayıtlı satılmamış daire | Firma yetkilisinin imzası | İmza yetkisini gösteren belge istenmelidir |

Bu listeyi önceden çıkarmak iki şeyi gösterir: oranın gerçekten ulaşılabilir olup olmadığını ve hangi maliklerle toplantı öncesinde görüşülmesi gerektiğini. Değişiklik metnini toplantıdan önce maliklerle paylaşıp soruları toplamak, toplantı günü “ben bu maddeyi ilk kez görüyorum” itirazını önler.

Tapu müdürlükleri arasında belge talebi farklılık gösterebilir. Bu yüzden imza turuna başlamadan önce müdürlüğü arayıp imzaların hangi biçimde (tapuda hazır bulunma, noter onayı, vekâlet) kabul edileceğini sormak, aylarca toplanmış imzaların yeniden toplanması riskini ortadan kaldırır. Değişikliğin yürürlük tarihini de kararda belirtmek (ör. “tapuya işlendiği tarihten itibaren”) aidat ve gider dönemleri açısından karışıklığı önler.

## Değişiklik kararı örneği

Karar No: ……

Gündemin ……. maddesi gereğince, yönetim planının “Ortak giderlere katılma” başlıklı ……. maddesinin aşağıdaki şekilde değiştirilmesi görüşülmüştür. Eski metin: “………” Yeni metin: “………” Yapılan oylamada toplam ……. kat malikinden ……. kat maliki olumlu, ……. kat maliki olumsuz oy kullanmış; değişiklik Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinde aranan beşte dört çoğunlukla kabul edilmiştir. Değişikliğin tapu müdürlüğüne bildirilmesi için yöneticiye yetki verilmiştir.

Olumlu oy verenler (ad-soyad, bağımsız bölüm no, imza): ………

## Yönetim planıyla neler değiştirilemez?

Beşte dört çoğunluk, kanunun emredici kurallarını aşmaya yetmez. Örneğin:

- Bir malikin kendi bağımsız bölümündeki mülkiyet hakkını ortadan kaldıran ya da aşırı sınırlayan düzenlemeler,

- Kanunun oybirliği aradığı konuların (ör. bazı amaç değişiklikleri) plan değişikliğiyle çoğunluk kararına bağlanması,

- Borçlu malike hizmet kesme gibi kanunun tanımadığı yaptırımlar.

Bu tür maddeler plana yazılsa bile mahkemede geçersiz sayılabilir. Gider paylaşımını arsa payından farklı bir esasa bağlamak ise plan değişikliğiyle mümkündür, ancak hakkaniyet tartışması doğurabileceğinden gerekçesi iyi hazırlanmalıdır.

## Sık yapılan hatalar

- Oranı toplantıya katılanlar üzerinden hesaplamak.

- Değişikliği yalnız karar defterine yazıp tapuya hiç bildirmemek; bu, yeni alıcılarla uyuşmazlık riskini artırır.

- “Yönetim planı yerine geçer” diye ayrıntılı bir iç yönetmeliği salt çoğunlukla kabul etmek.

- Değişikliğin hangi maddeyi değiştirdiğini belirtmeden “yeni plan kabul edildi” demek.

- İmza listesinde bağımsız bölüm numarası ve kimlik bilgisini eksik bırakmak; tapu başvurusunda liste geri dönebilir.

- Değişiklik tapuya işlendikten sonra yönetimdeki eski nüshayı dolaşımda bırakmak; güncel metni tek bir dosyada tutun.

Kuzey Bina Yönetimi, [yönetim planı hazırlama](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/yonetim-plani-hazirlama) sürecinde taslak metinden tapu başvurusuna kadar destek verir.

*Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; tapu işlemleri ve tartışmalı maddeler için avukata danışın.*

## Sık sorulan sorular

### Yönetim planı kaç oyla değişir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değişir; oran toplantıya katılanlar üzerinden değil, toplam malik sayısı üzerinden hesaplanır.

### Değişiklik tapuya bildirilmezse geçersiz mi olur?

Tapuya bildirim, değişikliğin sonraki malikleri de tartışmasız bağlaması ve ispat için önemlidir. Bildirimin yapılmaması uyuşmazlık riskini artırır; somut durumu avukatla değerlendirin.

### Toplantıya gelmeyenler sonradan imza atabilir mi?

Uygulamada sonradan imza toplandığı görülür; ancak tapu müdürlüğü noter onayı veya tapuda hazır bulunma isteyebilir. Yöntemi önceden netleştirin.

### Yönetim planıyla her şey kararlaştırılabilir mi?

Hayır. Kanunun emredici hükümlerine ve mülkiyet hakkının özüne aykırı maddeler plana yazılsa da geçersiz sayılabilir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yonetim-plani-nasil-degistirilir  
Son güncelleme: 2026-10-21 15:15:47

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr