# Bina yöneticisinin aylık ve yıllık iş takvimi

Genel kurul, işletme projesi, asansör ve yangın kontrolleri, sigorta yenilemesi, kış hazırlığı… Hangi iş hangi ay yapılır? Kayseri koşullarına göre uyarlanmış, kopyalanabilir takvim.

**Kısa cevap:** Yöneticinin işleri üç gruba ayrılır: her ay yapılanlar (aidat tahsilatı, faturalar, asansör bakımı, kapıcı maaşı ve SGK), mevsimlik işler (kış öncesi kazan ve baca, bahar sonrası çatı ve cephe kontrolü) ve yılda bir yapılanlar (genel kurul, işletme projesi, asansör periyodik kontrolü, yangın tüpü bakımı, DASK ve bina sigortası yenilemesi). Bu işleri bir takvime bağlamak hem unutulan yasal yükümlülükleri hem de son dakika masraflarını önler.

## Takvimin yasal dayanakları

- **Kat Mülkiyeti Kanunu:** Kat malikleri kurulu yönetim planında belirtilen zamanda, yılda en az bir kez toplanır; yönetici bir yıl için seçilir ve yıllık işletme projesi hazırlar.

- **Asansör İşletme, Bakım ve Onarım Yönetmeliği:** Asansörün yetkili servisçe düzenli (aylık) bakımı.

- **Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği:** Yılda bir periyodik kontrol ve etiket.

- **Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik:** Yangın söndürücü ve yangın tesisatının periyodik kontrolü.

- **Afet Sigortaları Kanunu:** Konutlarda zorunlu deprem sigortasının (DASK) her yıl yenilenmesi; poliçeler daire bazındadır.

- **İş ve sosyal güvenlik mevzuatı:** Kapıcı ya da personel varsa aylık bildirge, prim ve maaş ödemesi.

## Her ay yapılacaklar

1. Aidat tahakkuku ve tahsilat takibi; gecikenlere hatırlatma.

2. Ortak elektrik, su, doğalgaz faturalarının ödenmesi ve tüketimin bir önceki ayla karşılaştırılması.

3. Asansör bakım servisinin gelişinin bakım formuyla teyidi.

4. Kapıcı ya da temizlik personelinin maaşı, SGK bildirgesi ve prim ödemesi.

5. Gelir-gider tablosunun ve banka ekstresinin maliklerle paylaşılması (bkz. [gelir-gider tablosu nasıl tutulur](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/gelir-gider-tablosu-nasil-tutulur)).

6. Ortak alanların kısa turu: aydınlatma, kapı kapanması, yangın kapıları ve kaçış yolları.

## Yıllık takvim (Kayseri için uyarlanmış örnek)

Aşağıdaki tablo, genel kurulu ilkbaharda yapan bir bina için hazırlanmıştır. Sizin binanızın genel kurul ayı farklıysa “genel kurul öncesi” işleri ona göre kaydırın.

| Ay | Başlıca işler |
| --- | --- |
| Ocak | Kar ve buz planı; çatı saçağı ve kaldırım kontrolü; yakıt tüketim takibi; önceki yılın hesaplarının kapanışı |
| Şubat | Yıllık faaliyet raporu ve gelir-gider dökümünün hazırlanması; denetçiye teslim |
| Mart | Yeni işletme projesi taslağı; genel kurul çağrısı (en az on beş gün önce) |
| Nisan | Olağan genel kurul: ibra, seçim, işletme projesi; kararların deftere yazılması ve bildirimi |
| Mayıs | Kış sonrası çatı, oluk, cephe ve saçak kontrolü; peyzaj ve bahçe düzeni |
| Haziran | Su deposu temizliği ve hidrofor bakımı; ilaçlama planı |
| Temmuz | Büyük onarımlar için teklif toplama; yaz dönemi tadilat işleri |
| Ağustos | Kazan dairesi bakımı için servis randevusu; yakıt ve abonelik kontrolü |
| Eylül | Kazan ve brülör bakımı, baca temizliği, radyatör hava alma duyurusu; kaloriferci belgesi kontrolü |
| Ekim | Kalorifer yakma takvimi ve saatlerinin duyurulması; kar küreği, tuz, buz çözücü stoku |
| Kasım | Su sayaçları ve dışarıdaki boruların dona karşı yalıtımı |
| Aralık | Yıl sonu aidat mutabakatı; borçlular için hukuki takip değerlendirmesi |

## Tarihi binaya özgü olan yıllık işler

Bazı işlerin ayı takvime değil, belgenin tarihine bağlıdır. Bunları ayrı bir listede, bitiş tarihleriyle tutun:

- Asansör periyodik kontrol tarihi ve etiket rengi (bkz. [binada periyodik kontroller tablosu](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/binada-periyodik-kontroller-tablosu)),

- yangın söndürücülerin bakım tarihleri,

- bina sigortası, asansör ve ortak alan sorumluluk poliçelerinin bitiş tarihleri,

- bakım ve hizmet sözleşmelerinin yenileme tarihleri,

- topraklama ve paratoner ölçüm raporlarının tarihi,

- karar defterinin sayfa durumu ve gerekirse yeni defterin noter tasdiki.

## Takvimi işletmek için pratik öneriler

- **Tek tablo tutun:** İş, sorumlu, son tarih, yapıldı mı, belge nerede sütunlarıyla.

- **Her işi belgeyle kapatın:** Servis formu, fatura, fotoğraf; genel kurulda soru geldiğinde bunlar sizi korur.

- **Bir ay önceden hatırlatma kurun:** Özellikle periyodik kontrol ve sigorta bitişlerinde.

- **Takvimi denetçiyle paylaşın:** Denetçinin kontrolünü kolaylaştırır.

- **Yeni yöneticiye devredin:** Takvim, devir tutanağının ekinde olmalıdır.

## Genel kurula geri sayım

Yılın en yoğun dönemi olağan genel kurulun öncesi ve sonrasıdır. Toplantı tarihinden geriye doğru planlamak, çağrı süresini kaçırmayı önler:

| Zaman | Yapılacak iş |
| --- | --- |
| Toplantıdan yaklaşık 45 gün önce | Hesap dönemini kapatın; faturaları, ekstreleri ve borçlu listesini denetçiye verin |
| Yaklaşık 30 gün önce | Yeni dönem işletme projesi taslağını ve gündemi hazırlayın; büyük işler için teklifleri toplayın |
| En geç 15 gün önce | Çağrıyı imza karşılığı veya taahhütlü mektupla gönderin; ikinci toplantı tarihini yazın |
| Toplantı günü | Hazirun cetveli, vekâletnameler, tutanak ve karar defteri hazır olsun |
| Toplantıdan sonraki ilk hafta | Kararları ve kesinleşecek işletme projesini maliklere bildirin; bankada imza yetkisini güncelleyin |

İşletme projesine bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir; bu nedenle bildirimin tarihli ve ispatlanabilir yapılması, sonraki aidat takibinin dayanağı olur.

## Haftalık küçük rutin

Aylık ve yıllık işlerin arasında, haftada yarım saat ayıracak bir kısa kontrol rutini birçok sorunu büyümeden yakalar:

- kazan dairesi, su deposu ve hidrofor odasında su kaçağı, koku ya da ses var mı,

- yangın kapıları kapanıyor mu, kaçış yollarında eşya var mı,

- asansör kabininde arıza bildirimi, kapı sorunları ya da anormal ses var mı,

- ortak alan lambaları ve otomatik aydınlatmalar çalışıyor mu,

- çöp alanı ve konteynerler düzenli mi,

- gelen şikâyet ve talepler not edildi, kime iletildi.

Bu kontrolleri kısa bir listeyle ve tarih yazarak yapmak, genel kurulda "yönetici ne yaptı" sorusuna somut bir cevap olur.

## Yönetici değişirse takvim ne olur?

Takvim kişiye değil binaya aittir. Yeni seçilen yönetici devir tutanağıyla birlikte takvimi, açık işleri ve belge bitiş tarihlerini teslim almalıdır. Böylece asansör kontrolü ya da sigorta yenilemesi gibi yıllık işler, yönetim değişikliği sırasında kaybolmaz.

## En sık unutulanlar

1. Genel kurul çağrısının süresine uyulmaması ve ikinci toplantı tarihinin yazılmaması.

2. Asansör kontrolündeki eksiklerin verilen süre içinde giderilmemesi.

3. Kazan dairesi bakımının ilk soğuklara bırakılması.

4. Su deposunun yıllarca temizlenmemesi.

5. Sözleşmelerin kendiliğinden yenilendiğinin fark edilmemesi.

Bu takvimi tek başına yürütmek zor geliyorsa işin bir kısmını devretmek mümkündür. Kuzey Bina Yönetimi, yıllık bakım ve kontrol planını binanıza göre hazırlayıp uygulayabilir; [apartman yönetimi](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/apartman-yonetimi) sayfamızda kapsamı bulabilirsiniz.

## Sık sorulan sorular

### Apartman genel kurulu hangi ay yapılmalı?

Kanun belirli bir ay söylemez; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda, yılda en az bir kez yapılır.

### Asansör bakımı ve periyodik kontrolü aynı şey mi?

Hayır. Bakım yetkili servisin düzenli (aylık) çalışmasıdır; periyodik kontrol ise yılda bir yapılan bağımsız denetimdir ve etiketle sonuçlanır.

### Kalorifer bakımı ne zaman yapılmalı?

Isınma sezonundan önce, Kayseri için genellikle Ağustos-Eylül döneminde kazan, brülör ve baca bakımı tamamlanmalıdır.

### DASK poliçesini yönetici mi yaptırır?

Zorunlu deprem sigortası daire bazındadır ve yükümlülük malike aittir; yönetici hatırlatma yapabilir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yonetici-yillik-is-takvimi  
Son güncelleme: 2026-10-21 15:10:41

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr