# Yönetici apartman adına dava açabilir mi, avukat tutabilir mi?

Yöneticinin apartmanı mahkemede temsil yetkisi nereye kadar? Aidat takibi, ortak yer davaları, müteahhit ve avukat vekâletnamesi için kurul kararı gereken hâller.

**Kısa cevap:** Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki görevlerinin yerine getirilmesiyle sınırlı olarak apartmanı temsil eder. Ortak gider ve aidat alacakları için icra takibi yapabilir, kat maliklerine karşı kanundan doğan yükümlülüklerin yerine getirilmesi için başvurabilir ve apartmana karşı açılan davalarda muhatap olur. Müteahhide ayıp davası, ortak yerlerle ilgili kapsamlı davalar ya da bütçeyi aşan avukatlık sözleşmeleri gibi konularda ise kat malikleri kurulu kararıyla yetkilendirilmesi gerekir ya da en azından şiddetle önerilir; uygulama ve yargı kararları bu konuda her zaman tek yönlü değildir.

## Apartmanın tüzel kişiliği yok; o hâlde kim dava açar?

Kat mülkiyetine tabi bir apartman şirket ya da dernek gibi tüzel kişi değildir. Haklar ve borçlar kat maliklerine aittir. Yönetici, kat maliklerinin bu ortak işlerini yürütmek için seçilmiş temsilcidir; yetkisi, kanunun ve kurulun ona verdiği görevlerle sınırlıdır. Konunun arka planı için [apartmanın tüzel kişiliği var mı](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/apartmanin-tuzel-kisiligi-var-mi) yazımıza bakabilirsiniz.

Bu nedenle dava dilekçelerinde taraf genellikle “… Apartmanı Yöneticiliği, temsilen yönetici …” şeklinde gösterilir. Hangi davada bu sıfatın yeterli olduğu, davanın konusuna göre değişir.

Ayrım şöyle düşünülebilir: yöneticinin kanundan doğan görevleri (ortak giderleri toplamak, ortak yerleri korumak, işletme defterini tutmak, kurul kararlarını uygulamak) yönetimin günlük işleridir ve bu işlerin gerektirdiği takipler çoğunlukla yönetici sıfatıyla yürütülür. Buna karşılık kat maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren ya da bütçede öngörülmemiş büyük bir masraf doğuran davalar, kat maliklerinin ortak iradesini gerektirir. Kurul kararı bu iradenin belgesidir; dava sırasında karşı taraf “yönetici yetkisiz” dediğinde mahkemeye sunulacak ilk belge de odur.

Unutulmaması gereken bir nokta: dava kaybedilirse yargılama giderleri ve karşı tarafın vekâlet ücreti de ortak giderden ödenir. Bu yüzden kurul, davaya karar verirken olası masrafı da bilerek oy vermelidir.

## Hangi işte kurul kararı gerekir?

| İş | Yönetici tek başına | Kurul kararı |
| --- | --- | --- |
| Aidat ve ortak gider alacağı için icra takibi | Yaygın görüşe göre yapabilir | Takip politikası için önerilir |
| Gecikme tazminatı talebi | Kanundan doğar, talep edebilir | Gerekmez |
| Kanuna veya yönetim planına aykırı davranan malike karşı başvuru | Görevi kapsamında başvurabilir | Tartışmalı durumlarda önerilir |
| Apartmana karşı açılan davada savunma | Muhatap olur, savunma yapar | Avukat tutulacaksa önerilir |
| Müteahhide ortak yerlerdeki eksik ve ayıplar için dava | Yetkisi tartışmalı | Gerekli kabul edilmeli |
| Ortak yerin aynına ilişkin davalar (tescil, mülkiyet) | Genellikle yetkisiz | Kat maliklerinin kendisi veya özel yetki |
| Avukatla yıllık sözleşme veya yüksek ücretli vekâlet | Bütçede yoksa sorunlu | Gerekli |

Tablo, uygulamadaki genel eğilimi gösterir; kesin sınır her somut dosyada mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır. Yetkisizlik itirazı davayı esasa girmeden düşürebileceği için, şüpheli her konuda kurul kararı almak en ucuz sigortadır.

## Avukat nasıl tutulur?

1. **Kurul kararı:** Hangi iş için (ör. “borçlu kat maliklerine karşı icra takipleri” veya “müteahhide karşı ayıp davası”) avukat tutulacağı ve ücret çerçevesi karara yazılır.

2. **Vekâletname:** Yönetici, “… Apartmanı Yöneticisi sıfatıyla” notere giderek vekâletname verir; noter genellikle yönetici seçimine ilişkin karar defteri örneğini ister.

3. **Avukatlık sözleşmesi:** İşin kapsamı, ücret, masrafların kimde olduğu ve tahsil edilen paranın apartman hesabına aktarılma süresi yazılır.

4. **Gider kaydı:** Avukatlık ücreti ve masraflar işletme defterine belgeyle işlenir; icra takiplerinde kanuni vekâlet ücreti borçludan istenir.

5. **Yönetici değişirse:** Vekâletnamenin yeni yönetici tarafından yenilenmesi gerekip gerekmediğini avukatla kontrol edin.

## Kurul kararı için örnek metin

“Apartmanımızın ortak yerlerinde tespit edilen [çatı sızıntısı, otopark su yalıtımı vb.] eksik ve ayıplar nedeniyle müteahhit [Ad/Unvan] aleyhine tespit, dava ve icra işlemlerinin yürütülmesi için yönetici [Ad Soyad]'ın yetkili kılınmasına; bu iş için avukat tutulmasına ve avukata apartman adına vekâlet verilmesine; ücret ve masrafların [bütçe kalemi] kaleminden karşılanmasına karar verildi.”

## Dava ve takipten önce hazırlanacak dosya

Yetki kadar önemli olan, avukata eksiksiz bir dosya teslim etmektir. Eksik belgeyle açılan dava uzar, masraf artar. Konusu ne olursa olsun şu belgeleri toplayın:

- Yöneticinin seçildiği ve gerekiyorsa dava için yetkilendirildiği kararların karar defterinden onaylı örnekleri,

- Yönetim planı ve varsa tapudaki şerhler,

- Aidat alacağında kesinleşmiş işletme projesi, tebliğ belgeleri ve kat maliki bazında borç dökümü,

- Müteahhit uyuşmazlığında satış veya kat karşılığı sözleşme, iskân belgesi, ayıp bildirim yazıları ve fotoğraflar,

- Taraflar arasındaki ihtarnameler ve yazışmalar,

- Gerekirse mahkeme aracılığıyla yaptırılmış delil tespiti raporu.

Süreler de bu aşamada kontrol edilmelidir. Ayıp bildiriminde gecikme, zamanaşımı ya da hak düşürücü süreler davanın esasına girilmeden reddedilmesine yol açabilir. Hangi sürenin işlediği sözleşmenin türüne ve ayıbın niteliğine göre değiştiği için bu değerlendirmeyi avukata bırakın.

Bir başka ön koşul arabuluculuktur. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; aidat alacağı için başlatılan icra takibi ise bu şarta bağlı değildir. Hangi davanın kapsamda kaldığı tartışmalı olabileceği için arabuluculuk adımını atlamadan önce avukatınızla netleştirin. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, imzalanacak tutanağın apartman adına imzalanabilmesi için yöneticinin yetkisini gösteren kurul kararı yine gerekir.

## Kat maliki ne zaman kendisi dava açar?

Bazı davaları kat malikleri bizzat açar: genel kurul kararının iptali, yöneticinin görevden alınması, hâkimin müdahalesi talebi gibi. Yönetici ile kat maliki arasındaki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Ayrıntı için [hâkimin müdahalesi davası](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kmk-33-hakimin-mudahalesi-davasi) yazımıza bakın.

## Sık yapılan hatalar

- Müteahhide karşı davayı kurul kararı olmadan açıp yetki itirazıyla karşılaşmak,

- Avukatlık sözleşmesini yöneticinin şahsı adına imzalamak,

- Tahsil edilen paraların apartman hesabına aktarıldığını takip etmemek,

- Ayıp bildirim ve dava sürelerini kaçırmak; yeni binalarda bu süreler hızla işler.

*Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; dava öncesi mutlaka avukata danışın.*

Kuzey Bina Yönetimi, aidat alacaklarının hukuki takibini avukatla koordineli yürütür; kapsamı [icra ve hukuki takip](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/icra-ve-hukuki-takip) sayfamızda bulabilirsiniz.

## Sık sorulan sorular

### Yönetici aidat borcu için kurul kararı olmadan icra takibi yapabilir mi?

Yaygın görüşe göre ortak gider alacakları yöneticinin görev alanındadır; yine de takip politikasını kurul kararıyla belirlemek önerilir.

### Müteahhide dava açmak için genel kurul kararı gerekir mi?

Ortak yerlerdeki ayıplar için yöneticinin tek başına yetkisi tartışmalıdır; kurul kararıyla yetkilendirme alınmalıdır.

### Avukata vekâleti kim verir?

Yönetici, apartman yöneticisi sıfatıyla ve genellikle seçimine ilişkin karar defteri örneğini sunarak notere vekâletname verir.

### Kat maliki ile yönetici arasındaki davaya hangi mahkeme bakar?

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yonetici-dava-acma-yetkisi  
Son güncelleme: 2026-10-21 17:07:40

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr