# Yönetici arıza için daireye girebilir mi? Tesisat erişimi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17. maddesine göre kat maliki, ortak tesisatın onarımı için dairesine girilmesine katlanmak zorundadır; ama bu, izinsiz girme hakkı değildir. Bildirim, randevu, zarar ve reddedilirse yapılacaklar.

**Kısa cevap:** Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17. maddesine göre kat maliki, ana yapının ve ortak tesislerin onarımı ya da gerekli tesislerin yapılması için kendi bağımsız bölümüne girilmesine katlanmakla yükümlüdür; bu nedenle doğan zarar ise karşılanır. Ancak bu, yöneticiye anahtar kırıp izinsiz girme hakkı vermez: önce bildirim yapılır ve randevu alınır. Malik izin vermezse sulh hukuk mahkemesinden karar istenir; can ve mal güvenliğini tehdit eden acil durumlarda ise itfaiye ve kolluk çağrılır.

## Katlanma yükümlülüğü ne kapsar?

Binalarda ortak tesisatın önemli bir kısmı dairelerin içinden geçer: kolon su boruları, pis su hatları, kalorifer kolonları, baca, şaft kapakları, ortak elektrik ve doğalgaz hatlarının bölümleri. Bunlara başka yerden ulaşılamıyorsa kanun daire sahibine erişime izin verme yükümlülüğü getirir. Yükümlülük kiracı için de pratikte geçerlidir; kiracı ev sahibinin bu yükümlülüğünü yerine getirmesine engel olmamalıdır.

Yükümlülüğün sınırları:

- Giriş, ortak yerlerin veya diğer bağımsız bölümlerin onarımı ya da gerekli tesis için olmalıdır.

- Çalışma gerektiği kadar sürmeli, makul saatlerde yapılmalıdır.

- Dairede verilen zarar, işi yaptıran tarafça (ortak tesis için kat malikleri ortak giderle, belirli bir dairenin tesisatı için o daire) karşılanmalıdır.

## Yapılabilir / yapılamaz

| Durum | Değerlendirme |
| --- | --- |
| Bildirim yapıp randevuyla ustayla birlikte girmek | Yapılabilir; doğru yöntem |
| Malik yokken kiracının izniyle girmek | Yapılabilir; malike de bilgi verilmeli |
| Kolon arızasını tespit için şaftı açmak | Yapılabilir; eski hâline getirilmeli |
| Kapı kilidini açtırıp izinsiz girmek | Yapılamaz; konut dokunulmazlığının ihlali suç oluşturabilir |
| Yedek anahtarla habersiz girmek | Yapılamaz |
| Arızayı bahane edip daireyi incelemek, fotoğraf çekmek | Yapılamaz; amaç dışı |
| Su baskını ya da gaz kaçağında itfaiye/kolluğu çağırmak | Yapılmalı; girişi yetkili kamu görevlileri değerlendirir |

## Adım adım: arıza için daireye erişim

1. **Arızayı tespit edin:** Alt katta su lekesi, kolonda basınç kaybı, bacada çekiş sorunu gibi belirtileri fotoğraflayın.

2. **Usta görüşü alın:** Erişimin neden o daireden yapılması gerektiğini ustaya yazdırın.

3. **Bildirim yapın:** Malike (kiracı varsa ona da) gerekçeyi, tarih ve saat önerisini yazılı iletin.

4. **Randevuya bir tanık götürün:** Denetçi veya başka bir kat maliki olabilir.

5. **Öncesini kayıt altına alın:** Çalışılacak alanın fotoğrafı, malikin onayıyla çekilir.

6. **İşi bitirip alanı eski hâline getirin:** Fayans, alçıpan, boya gibi zararlar giderilir.

7. **Teslim tutanağı imzalatın:** Yapılan iş ve varsa kalan zarar yazılır.

Masrafın kime ait olduğu için [kolon borusu patladı, masrafı kim öder](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kolon-borusu-patladi-masraf) ve [pis su borusu tıkanıklığı](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/pis-su-borusu-tikanikligi-masraf) yazılarımıza bakabilirsiniz.

## Örnek bildirim metni

*"Sayın …, binamızın ortak su kolonunda tespit edilen kaçak nedeniyle onarım, ustanın değerlendirmesine göre yalnızca dairenizin banyosundaki şafttan yapılabilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak tesisatın onarımı için bağımsız bölüme girilmesine katlanma yükümlülüğü bulunmakta, çalışma sırasında doğabilecek zarar ise karşılanmaktadır. … tarihinde saat …'da çalışma yapılmasını öneriyoruz; uygun değilse size uyan bir zamanı … tarihine kadar bildirmenizi rica ederiz. Yönetici: …"*

## Masraf ve zarar: kim öder?

| Durum | Genel kural |
| --- | --- |
| Ortak kolon veya ana gider hattının onarımı | Kat malikleri, ortak gider olarak |
| Ortak tesise erişmek için kırılan fayans, duvar, dolap | Ortak gider; eski hâline getirilir |
| Dairenin kendi tesisatındaki (kolondan ayrıldıktan sonraki) arıza | O dairenin maliki |
| Bir dairenin tesisatı yüzünden alt dairede oluşan zarar | Kusur ve nedene göre o dairenin maliki; somut olaya bakılır |
| İzin verilmemesi yüzünden büyüyen zarar | Tartışmalı; mahkeme somut olaya göre değerlendirir |

Hangi borunun ortak, hangisinin daireye ait olduğu bazen ancak usta incelemesiyle anlaşılır. Bu nedenle onarım öncesi ustadan arızanın yerini ve nedenini yazılı olarak almak, masraf paylaşımındaki tartışmaları azaltır.

## Kiracılı ve boş dairelerde erişim

Daire kiradaysa randevu kiracıyla ayarlanır, ancak bildirim ev sahibine de yapılmalıdır; zarar ve onarım konusunda karar verecek kişi maliktir. Daire boşsa ve malik başka şehirde yaşıyorsa, malikin anahtarı güvendiği birine bırakması ya da çalışma sırasında hazır bulunacak birini yetkilendirmesi istenir. Malikin yazılı izniyle girilse bile, girişte tanık bulunması ve yapılan işin tutanağa geçirilmesi yöneticiyi korur.

Malike ulaşılamıyorsa iletişim bilgilerinin güncel olmaması da ayrı bir sorundur. Yönetimin her bağımsız bölüm için malikin ve varsa kiracının güncel iletişim bilgilerini tutması, acil durumlarda zaman kazandırır.

## Malik izin vermezse

Yazılı bildirime rağmen erişim sağlanamıyorsa ve arıza diğer dairelere zarar veriyorsa:

- İkinci bir yazılı bildirim, tercihen noter aracılığıyla ihtar olarak gönderilir.

- Sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur; acil durumlarda ihtiyati tedbir talep edilebilir (bkz. [hâkimin müdahalesi davası](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kmk-33-hakimin-mudahalesi-davasi)).

- Gecikme nedeniyle büyüyen zararlar için izin vermeyen malikin sorumluluğu gündeme gelebilir; bu değerlendirme somut olaya göre yapılır.

## Kat maliki açısından: haklarınız

Katlanma yükümlülüğü, malikin haklarını ortadan kaldırmaz. Dairenize girilmesine izin verirken şunları isteyebilirsiniz:

- girişin gerekçesinin ve yapılacak işin önceden açıklanması,

- size uygun, makul bir tarih ve saat belirlenmesi,

- çalışma sırasında sizin ya da yetkilendirdiğiniz birinin hazır bulunması,

- yalnızca iş için gerekli alanlara girilmesi,

- verilen zararın giderilmesi ve bunun teslim tutanağına yazılması.

Çalışma tamamlandıktan sonra dairenizde bir hasar fark ederseniz, bunu vakit kaybetmeden ve yazılı olarak yönetime bildirin; fotoğrafla desteklenen erken bildirim, zararın kimden kaynaklandığının tespitini kolaylaştırır.

Buna karşılık sürekli erteleme ya da hiç yanıt vermeme, diğer dairelerin zararını büyütür ve sorumluluk tartışması yaratabilir.

## Acil durumlarda

Dairede su baskını, gaz kokusu ya da yangın belirtisi varsa ve kimseye ulaşılamıyorsa yönetici kapıyı kendisi açtırmamalı; 112 Acil Çağrı Merkezi'ni arayarak itfaiye ve kolluğu çağırmalıdır. Ana vana, kolon vanası veya bina gaz vanası gibi ortak alandaki kapatma noktalarını kullanmak ise yöneticinin yapabileceği ilk müdahaledir.

Kolon, şaft ve baca gibi ortak tesisatın bakımını planlı yürütmek, acil erişim ihtiyacını büyük ölçüde azaltır. Kuzey Bina Yönetimi, tesisat arızalarında ustanın yönlendirilmesi ve dairelerle randevunun düzenlenmesi konusunda destek verir; [teknik bakım ve onarım](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/teknik-bakim-onarim) sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.

## Sık sorulan sorular

### Kat maliki arıza için dairesine girilmesine izin vermek zorunda mı?

Ortak tesisatın onarımı veya gerekli tesis için evet; Kat Mülkiyeti Kanunu katlanma yükümlülüğü öngörür, doğan zarar ise karşılanır.

### Yönetici anahtarcı çağırıp daireye girebilir mi?

Hayır. İzinsiz giriş konut dokunulmazlığını ihlal edebilir; malik izin vermezse sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

### Daireye girişte verilen zararı kim öder?

İş ortak tesis içinse kat malikleri ortak giderle karşılar; belirli bir dairenin tesisatıysa o daire öder.

### Acil su baskınında ne yapılmalı?

Ortak alandaki vanalar kapatılır ve 112 aranır; daireye giriş gerekiyorsa bunu itfaiye ve kolluk değerlendirir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yonetici-dairelere-girebilir-mi  
Son güncelleme: 2026-10-21 15:15:09

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr