# Yeni binadaki ayıplar için müteahhide karşı haklar ve süreler

Teslimden sonra çıkan çatlak, su sızıntısı, yalıtım ve tesisat kusurlarında müteahhide nasıl başvurulur? Açık-gizli ayıp, ihbar, zamanaşımı, yapı denetim sorumluluğu ve ortak alan ayıpları.

**Kısa cevap:** Teslim sonrası ortaya çıkan kusurlar için önce ayıp yazılı ve tarihli olarak müteahhide bildirilir; açık ayıplar teslim sırasında, gizli ayıplar ise fark edildikten hemen sonra ihbar edilmelidir. Taşınmazlarda ayıptan sorumluluk için genel zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır; ayıp ağır kusur ya da hileyle gizlenmişse bu süre uygulanmaz. Daireyi tüketici olarak satın aldıysanız Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un sağladığı haklar da gündeme gelir.

## Önce ilişkiyi doğru kurun: kim kime karşı?

Hangi kurala başvurulacağı, dairenin nasıl edinildiğine bağlıdır:

| Durum | İlişki | Temel kural |
| --- | --- | --- |
| Daireyi müteahhitten satın aldınız (konut, kişisel kullanım) | Tüketici satışı | Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun |
| Daireyi işyeri ya da yatırım amacıyla şirket olarak aldınız | Satış sözleşmesi | Türk Borçlar Kanunu satış hükümleri |
| Arsa sahibisiniz, kat karşılığı daire aldınız | Eser (inşaat) sözleşmesi | Türk Borçlar Kanunu eser sözleşmesi hükümleri |
| Daireyi ikinci el aldınız | Önceki malikle satış ilişkisi | Müteahhide karşı haklar sınırlı ve yoruma açık |

Bu ayrım ihbar usulünü, başvurulacak merci ve zamanaşımını etkiler; avukatla görüşmeden önce elinizdeki sözleşmeyi ve tapu tarihini hazır edin.

## Açık ayıp, gizli ayıp

- **Açık ayıp:** Teslim sırasında olağan bir incelemeyle görülebilen kusurlar: kırık seramik, eğri kapı, eksik priz, görünür çatlak, yanlış renk doğrama.

- **Gizli ayıp:** Ancak kullanım ya da mevsim değişikliğiyle ortaya çıkan kusurlar: yağmurda çatıdan sızma, kışın yoğuşma ve küf, tesisat kaçağı, zemin oturması, yalıtım eksikliği.

Teslim tutanağı imzalanırken açık ayıplar listelenmezse sonradan ileri sürmek zorlaşabilir. Gizli ayıp ise fark edildiği anda yazılı ihbar edilmelidir. Tüketici işlemlerinde ihbar kuralları tüketici lehine daha esnek olsa da, yazılı ve tarihli bildirim her durumda en güçlü delildir. Çatı, cephe ve yalıtım ayıpları çoğu zaman ilk kışta ortaya çıkar; ilk kış bu bölümleri özellikle kontrol edin.

## Süreler

| Konu | Süre |
| --- | --- |
| Ayıp ihbarı | Açık ayıp teslimde, gizli ayıp fark edilir edilmez |
| Taşınmaz ayıplarında zamanaşımı | Teslimden itibaren beş yıl |
| Ağır kusur ya da hileyle gizlenen ayıp | Beş yıllık süre uygulanmaz; daha uzun genel süreler gündeme gelir |
| Yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu | Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a göre taşıyıcı sistemde on beş yıl, taşıyıcı olmayan yapı elemanlarında iki yıl |

Sürelerin başlangıcı ve somut olaya uygulanması tartışmalı olabilir; özellikle hileyle gizleme iddiasında avukat değerlendirmesi şarttır.

## Hangi haklarınız var?

1. **Ücretsiz onarım:** Kusurun müteahhit tarafından giderilmesi.

2. **Bedel indirimi:** Ayıp oranında satış bedelinden indirim.

3. **Ayıpsız misli ile değişim:** Konutta uygulanması nadirdir.

4. **Sözleşmeden dönme:** Ayıp daireyi kullanılamaz kılacak ağırlıktaysa.

5. **Tazminat:** Ayıp nedeniyle eşyanızın zarar görmesi gibi ek zararlar için.

## Ortak alan ayıpları: çatı, cephe, otopark, asansör

Ayıp tek bir dairede değil ortak yerdeyse süreç toplu yürütülmelidir. Ortak yer ayıpları için yöneticinin kat malikleri adına dava açma yetkisi uygulamada tartışmalıdır; bu nedenle kat malikleri kurulundan açık yetki kararı almak ve gerektiğinde kat maliklerinin birlikte dava açması önerilir.

1. Yönetici, sakinlerden ayıp bildirimlerini tarih ve fotoğrafla toplar.

2. Tüm kusurlar tek bir listede, konum ve tarihle birleştirilir.

3. Liste noter kanalıyla ya da iadeli taahhütlü olarak müteahhide ihbar edilir.

4. Gerekirse sulh hukuk mahkemesinden bilirkişiyle delil tespiti istenir.

5. Kurul, avukat görevlendirme ve dava açma yetkisi verir.

Yeni teslim alınan binada ilk aylarda yapılacakları [yeni binada ilk yönetim adımları](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yeni-binada-ilk-yonetim-adimlari) ve [yeni binada ilk genel kurul](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yeni-binada-ilk-genel-kurul) yazılarımızda anlattık.

## Tüketici olarak başvuru yolları

Daireyi kişisel kullanım için müteahhit firmadan satın aldıysanız uyuşmazlık tüketici uyuşmazlığıdır. Bu durumda başvuru yolu, uyuşmazlığın parasal değerine göre değişir:

- **Tüketici hakem heyeti:** Her yıl güncellenen parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklar için başvuru yeridir; ücretsizdir ve e-Devlet üzerinden yapılabilir.

- **Arabuluculuk:** Hakem heyeti sınırının üzerindeki tüketici uyuşmazlıklarında dava öncesi arabulucuya başvurmak zorunludur.

- **Tüketici mahkemesi:** Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava burada görülür.

Konut ayıplarında talep edilen onarım ya da bedel indirimi çoğu zaman hakem heyeti sınırını aşar; bu yüzden avukatla birlikte doğru yolu seçmek zaman kaybını önler. Arsa sahibi olarak kat karşılığı daire aldıysanız uyuşmazlık tüketici uyuşmazlığı değildir ve genel mahkemelerde görülür.

## Örnek ayıp ihbarı

…… İnşaat'a, …… adresindeki binanın (…) numaralı bağımsız bölümünü …/…/… tarihinde teslim aldım. …/…/… tarihinde salon tavanında yağmur sonrası su sızıntısı ve kuzey duvarında küf oluştuğunu tespit ettim (fotoğraflar ektedir). Bu durum gizli ayıp niteliğindedir. Ayıbın …… gün içinde ücretsiz olarak giderilmesini, aksi hâlde kanuni haklarımı kullanacağımı bildiririm. Ad Soyad, imza.

## Sık yapılan hatalar

- Müteahhidin ustasına sözlü söylemekle yetinmek; yazılı ihbar yerine geçmez.

- Delil tespiti yapılmadan kusuru kendi ustanıza onarttırmak; ayıbın varlığı ispatlanamaz hâle gelebilir.

- Ortak alan sorunlarını her malikin ayrı ayrı, farklı tarihlerde bildirmesi.

- Teslim tutanağına "eksiksiz teslim aldım" yazıp imzalamak.

- Müteahhidin "gelecek ay bakarız" sözlerine güvenip süreleri kaçırmak.

## Teslim günü için kısa kontrol listesi

- Tüm musluk, gider ve rezervuarları çalıştırıp sızıntı kontrolü yapın.

- Pencere ve kapıların açılıp kapanmasını, contaları ve kilitleri deneyin.

- Prizleri, sigorta panosunu ve kombi ya da radyatör bağlantılarını kontrol edin.

- Duvar, tavan ve zeminde çatlak, nem lekesi ve eğiklik olup olmadığına bakın.

- Tespit ettiğiniz her kusuru fotoğraflayıp teslim tutanağına yazdırın.

Mümkünse teslime bir mühendis ya da deneyimli bir ustayla gidin. Yalnız kendi dairenizi değil, çatı, bodrum, otopark ve asansör gibi ortak alanları da gezin; ortak alan kusurlarını yöneticiye ilk günden bildirmek toplu ihbarın temelini oluşturur.

Ayıp süreçleri, belgeleme disipliniyle kazanılır. Kuzey Bina Yönetimi, yeni binalarda ortak alan kusur listesinin hazırlanması, müteahhitle yazışmaların takibi ve [yeni binanın yönetime alınması](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/yeni-bina-yonetime-alma) sürecinde yönetime destek olur.

*Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; dava ve süre hesabı için avukata danışın.*

## Sık sorulan sorular

### Müteahhide ayıp bildirimini nasıl yapmalıyım?

Yazılı ve tarihli olarak, tercihen noter ya da iadeli taahhütlü mektupla, fotoğraflarla birlikte yapın; sözlü bildirim ispat açısından zayıftır.

### Yeni binadaki ayıplar için kaç yıl içinde başvurmalıyım?

Taşınmazlarda ayıptan sorumluluk için genel zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır; ağır kusur ya da hileyle gizlenen ayıplarda bu süre uygulanmaz.

### Çatıdaki sızıntı için yönetici dava açabilir mi?

Ortak yer ayıplarında yöneticinin dava yetkisi tartışmalıdır; kat malikleri kurulundan açık yetki almak ve gerekirse maliklerin birlikte dava açması önerilir.

### Yapı denetim firması da sorumlu mu?

Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a göre yapı denetim kuruluşu taşıyıcı sistemden on beş yıl, taşıyıcı olmayan yapı elemanlarından iki yıl süreyle sorumludur.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yeni-binada-ayip-muteahhit  
Son güncelleme: 2026-10-21 15:13:56

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr