# Riskli yapıda 2/3 çoğunluk kararı: katılmayanın payı ne olur?

6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapıda malikler hisseleri oranında üçte iki çoğunlukla karar alabilir; karara katılmayanın payı rayiç değerden az olmamak üzere satışa çıkarılır. Süreç, tebligat ve itiraz yolları.

**Kısa cevap:** 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre riskli yapı tespit edilen binada malikler, hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla yeniden yapım kararı alabilir. Karara katılmayan malikin payı, rayiç değerinden az olmamak üzere öncelikle anlaşan diğer maliklere açık artırmayla satılır; alıcı çıkmazsa idarenin satın alması söz konusu olabilir. Bu nedenle “imza vermezsem bina yapılamaz” düşüncesi riskli yapılar için geçerli değildir.

## Üçte iki çoğunluk nasıl hesaplanır?

Hesap kişi sayısına göre değil, **hisse (arsa payı) oranına** göre yapılır. On iki daireli bir binada sekiz malikin imzası, arsa payları eşit değilse üçte ikiyi sağlamayabilir. Tapu kayıtlarındaki arsa payları esas alınmalı, hisseli dairelerde her paydaşın payı ayrıca hesaba katılmalıdır.

| Örnek | Toplam arsa payı | Anlaşanların payı | Sonuç |
| --- | --- | --- | --- |
| Eşit paylı 9 daire, 6 malik anlaştı | 9/9 | 6/9 | Üçte iki sağlandı |
| Zemin dükkânları büyük paylı, 7 malik anlaştı | 1000/1000 | 610/1000 | Sağlanmadı |

Kanun ve uygulama yönetmeliği 2023 yılında kapsamlı değişiklikler geçirdi. Karar almadan önce güncel çoğunluk kuralını ve usulü il müdürlüğünden ya da bir avukattan teyit etmek gerekir.

## Karar hangi konuları kapsar?

Üçte iki çoğunlukla alınan karar, riskli binanın yeniden yapımına ilişkin temel konuları kapsar: yapının nasıl yapılacağı (kat karşılığı, finansman, kendi imkânlarıyla), yüklenici seçimi, yeni bağımsız bölümlerin paylaşımı ve değerleme. Kararın yazılı, tarihli ve tüm katılanların imzasını taşıması; mümkünse noterde düzenlenmesi veya onaylatılması ispat açısından önemlidir. Bu toplantı, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki olağan kat malikleri kurulu değil, 6306 kapsamındaki maliklerin toplantısıdır; çağrı ve tutanak buna göre hazırlanmalıdır.

Kararın sonradan tartışılmaması için metinde en az şu unsurların bulunması önerilir:

- Binanın ada, parsel ve adres bilgisi; riskli yapı tespitinin tarihi,

- Yapım modeli (kat karşılığı, finansman, kendi imkânlarıyla) ve seçilen yüklenici,

- Yeni bağımsız bölümlerin maliklere dağılım esası,

- Değerleme ve paylaşımın hangi rapora dayandığı,

- Katılan her malikin adı, bağımsız bölüm numarası, hissesi ve imzası.

Belirsiz bırakılan her başlık, katılmayan malik açısından karara itiraz gerekçesine dönüşebilir.

## Katılmayan malik için süreç

1. **Bildirim:** Alınan karar, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla bildirilir ve karara katılmaları için kanuni süre tanınır.

2. **Değerleme:** Katılmayan malikin payının değeri, lisanslı değerleme kuruluşlarınca belirlenen rayiç değere göre tespit edilir.

3. **Açık artırma:** Pay, rayiç değerden az olmamak üzere, karara katılan diğer maliklere açık artırmayla satılır.

4. **Alıcı çıkmazsa:** Kanunda idarenin payı rayiç değerden satın alabileceğine ilişkin hüküm vardır; uygulama dosyaya göre şekillenir.

5. **Tapu tescili:** Satış bedeli ödenerek pay alıcı adına tescil edilir; bedel eski malike ödenir veya adına yatırılır.

Katılmayan malik bu süreçte paysız kalmaz; payının bedelini alır. Ancak yeni binada daire sahibi olma hakkını, karara katılmadığı için kaybeder. Bu yüzden karara katılmama kararı “sürecin durdurulması” değil, çoğu zaman “daire yerine para alınması” sonucunu doğurur.

Değerleme raporu, katılmayan malik için en kritik belgedir; payına biçilen değer satışın alt sınırını oluşturur. Raporun bir örneğini istemek, karşılaştırılabilir satışlarla kontrol etmek ve değerin düşük olduğunu düşünüyorsa itiraz yollarını hemen araştırmak malikin hakkıdır. Değer konusunda uzlaşma, çoğu zaman tüm süreci hızlandırır.

## Katılmayan malikin hakları

- Riskli yapı tespitinin kendisine itiraz (tebliğden itibaren süreli; bkz. [riskli yapı tespitine itiraz](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/riskli-yapi-tespitine-itiraz)),

- Kararın usulüne, çoğunluğun hesabına ya da değerlemeye karşı yargı yolu,

- Sözleşme şartlarını görme, kendi avukatı ve bilirkişisiyle inceleme,

- Bildirim süresi içinde fikrini değiştirip karara katılma.

Bu süreçlerde süreler kısadır ve davalar 6306'nın özel usul kurallarına tabidir. Tereddüt varsa bildirimi aldığınız gün bir avukatla görüşün.

## Toplantıdan önce hazırlanacak dosya

Üçte iki çoğunluk kararının en sık tartışıldığı nokta, kimin malik olduğu ve payının ne olduğudur. Toplantıdan önce şu belgeleri tamamlayın:

- Tüm bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtları ve arsa payları,

- Vefat etmiş maliklerin veraset ilamları ve mirasçı listesi,

- Hisseli dairelerde her paydaşın payı,

- Vekâletle katılacaklar için kentsel dönüşüm işlemlerini açıkça kapsayan vekâletnameler,

- Riskli yapı tespit yazısı ve tebliğ tarihleri,

- Yüklenici teklifleri ve teklif karşılaştırma tablosu.

### Özel durumlar

| Durum | Dikkat edilecek nokta |
| --- | --- |
| Mirasçılar arasında paylaşım yapılmamış daire | Mirasçıların payları ayrı ayrı hesaba girer; temsilci ataması için mirasçıların anlaşması ya da mahkeme kararı gerekebilir |
| Hisseli daire, paydaşlardan biri karşı | Karşı çıkan paydaşın payı, karara katılmayan pay gibi değerlendirilir |
| İpotekli daire | İpotek yeni binadaki bağımsız bölüme taşınabilir; bankayla erken görüşülmelidir |
| Yurt dışında yaşayan malik | Konsolosluk üzerinden vekâletname; bildirim süreleri için adres bilgisi önemlidir |

Bu durumlarda hesap ve usul hatası, kararın iptaline kadar varan sonuçlar doğurabilir. Tereddüt olan her dosyada avukat görüşü alınmalıdır.

## Yönetici ne yapar, ne yapamaz?

Apartman yöneticisinin kentsel dönüşümde malikler adına imza yetkisi yoktur; her malik kendi payı için karar verir. Yöneticinin rolü organizasyondur: tapu kayıtlarını ve arsa paylarını toplamak, toplantıyı organize etmek, teklifleri herkese eşit biçimde iletmek, belgelerin saklanmasını sağlamak. Toplantı tutanağına şu cümleler mutlaka yazılmalıdır:

*“Toplantıya katılan maliklerin tapu kayıtlarındaki hisseleri toplamı [..]/[..] olup üçte iki çoğunluk [sağlanmıştır / sağlanamamıştır]. Karara katılmayan malikler: [ad, bağımsız bölüm no, hisse].”*

## Sık yapılan hatalar

- Çoğunluğu daire sayısına göre hesaplamak.

- Mirasçıları belli olmayan dairelerde veraset ilamı çıkarmadan karar almak.

- Katılmayan maliğe bildirimi WhatsApp mesajıyla yapmak.

- Yüklenicinin hazırladığı sözleşmeyi bağımsız incelemeden imzalamak.

Kentsel dönüşüm, komşuluk ilişkisini en çok zorlayan süreçlerden biridir; kayıtların düzgün tutulması tartışmayı azaltır. Kuzey Bina Yönetimi, toplantı organizasyonu ve belge düzeninde destek verir; hukuki değerlendirme için bir avukatla birlikte çalışmanızı öneririz. Kayseri'deki başvuru adımları için [Kayseri kentsel dönüşüm başvurusu](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kayseri-kentsel-donusum-basvurusu) yazımıza da göz atabilirsiniz.

## Sık sorulan sorular

### Üçte iki çoğunluk kişi sayısına göre mi hesaplanır?

Hayır. 6306 sayılı Kanun'a göre maliklerin hisseleri oranında hesaplanır; tapudaki arsa payları esas alınır.

### Karara katılmayan malik dairesini kaybeder mi?

Payı rayiç değerden az olmamak üzere satılır ve bedeli kendisine ödenir. Yeni binada bağımsız bölüm hakkını ise karara katılmadığı için elde etmez.

### Yönetici kentsel dönüşüm sözleşmesini malikler adına imzalayabilir mi?

Hayır. Her malik kendi payı için karar verir; yöneticinin rolü organizasyon ve belge düzenidir.

### Katılmayan malikin payını kim satın alabilir?

Öncelikle karara katılan diğer malikler açık artırmayla alır. Alıcı çıkmazsa kanundaki idare alımı hükmü gündeme gelebilir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/riskli-yapida-ucte-iki-karar  
Son güncelleme: 2026-10-21 14:13:18

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr