# Mantolama masrafı nasıl paylaşılır? Arsa payı mı, eşit mi?

Mantolama ortak yere yapılan bir iştir; masraf, aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında bölünür. Gereken karar, ödemeyen malik ve sık yapılan hatalar.

**Kısa cevap:** Mantolama binanın dış cephesine, yani ortak yere yapılan bir iştir; masrafı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki genel kurala göre, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa kat maliklerinin arsa payları oranında bölünür. Daire sayısına eşit bölüşüm ancak yönetim planında öyle yazıyorsa ya da tüm kat malikleri bunu kabul ederse mümkündür. Karar usulüne uygun alındıktan sonra payını ödemeyen malikten bu pay, diğer ortak giderler gibi gecikme tazminatıyla ve gerekirse icra yoluyla istenir.

## Önce karar: mantolama için kaç oy gerekir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve değişiklikleri kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dördünün kararına bağlar. Enerji Verimliliği Kanunu ile yapılan değişiklikten sonra ise binanın ısı yalıtımı gibi enerji verimliliğini artıran uygulamalar için daha hafif bir çoğunluk yeterli kabul edilmektedir; uygulamada kat maliklerinin salt çoğunluğunun kararıyla mantolama yapılabildiği yaygın görüştür.

Yine de iki noktaya dikkat edin:

- Yönetim planınızda daha ağır bir çoğunluk aranıyorsa önce plana bakın.

- Mantolama cephe rengini, pencere kenarlarını ya da balkonları da değiştiriyorsa, bu ek işlerin hangi çoğunlukla karara bağlanacağı tartışmaya açılabilir. İşin kapsamını kararda net yazmak bu tartışmayı baştan keser.

Belediyeden izin ya da ruhsat gerekip gerekmediği işin niteliğine göre değişir; Kayseri'deki uygulama için [cephe boyası ve mantolamada ruhsat](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kayseri-cephe-boyasi-mantolama-ruhsat) yazımıza bakabilirsiniz.

## Arsa payı mı, eşit mi, metrekare mi?

| Paylaşım yöntemi | Ne zaman geçerli? | Risk |
| --- | --- | --- |
| Arsa payı oranında | Yönetim planında aksine hüküm yoksa kanuni kural budur | Arsa payları hatalıysa adaletsiz sonuç çıkabilir |
| Daire sayısına eşit | Yönetim planı öyle diyorsa ya da tüm malikler yazılı olarak kabul ederse | Çoğunluk kararıyla dayatılırsa itiraza açık |
| Dairenin cephe alanı / metrekaresi | Ancak tüm maliklerin anlaşmasıyla | Hesap tartışması uzar, ispatı zordur |
| “Yalnız dış cephesi olan daireler ödesin” | Kanuni dayanağı yok | Ortak yer herkesindir; iptal edilebilir |

Arsa paylarınızın binadaki gerçek büyüklüklerle orantısız olduğunu düşünüyorsanız, çözüm mantolama kararında farklı bir oran uydurmak değil, arsa paylarının düzeltilmesi yoludur. Bu konuyu [arsa payları hatalıysa aidat](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/arsa-paylari-hatali-ise-aidat) yazımızda anlattık.

## “Benim dairem zaten sıcak” itirazı

Üst kat ya da ara kat malikinin “mantolamaya ihtiyacım yok” demesi, payını ödememesine gerekçe olmaz. Kanun, kat malikinin ortak yerlerden yararlanmadığını ya da yararlanmaktan vazgeçtiğini ileri sürerek gider payından kaçınamayacağını açıkça düzenler. Aynı şekilde:

- Zemin kattaki dükkân ve iş yerleri de arsa payları oranında öder.

- Kendi dairesini içeriden yalıtmış olan malik de payından muaf değildir.

- Daire boş ya da kirada olsa da pay kat malikine aittir; kiracı kural olarak bu tür yatırım giderini üstlenmez.

## Adım adım uygulama

1. **Keşif ve teklif:** Birden fazla firmadan, aynı malzeme kalınlığı, aynı yüzey ölçüsü ve aynı kapsamla (iskele, denizlik, söve, boya dâhil mi) teklif alın. Teklifler karşılaştırılabilir olmazsa genel kurul doğru karar veremez.

2. **Çağrı:** Gündeme “dış cephe ısı yalıtımı yapılması, yüklenici seçimi, masrafın paylaştırılması ve ödeme takvimi” maddesini açıkça yazın.

3. **Karar:** Toplam bedeli, paylaştırma yöntemini, taksit sayısını ve vade tarihlerini karar defterine işleyin.

4. **Pay listesi:** Her bağımsız bölümün tutarını arsa payına göre hesaplayıp karar ekine koyun ve tüm maliklere imza karşılığı ya da kayıtlı yolla bildirin.

5. **Sözleşme:** Yüklenici ile iş tanımı, teslim süresi, ödeme aşamaları ve iskele güvenliği sorumluluğunu içeren yazılı sözleşme yapın.

6. **Tahsilat:** Ödemeleri yalnız apartman hesabına alın; yükleniciye hakediş karşılığı ödeyin.

Toplu bir yatırımın ek aidat olarak nasıl toplanacağını [olağanüstü gider için ek aidat](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/olaganustu-gider-ek-aidat-toplama) yazımızda ayrıca ele aldık.

## Payını ödemeyen malik

Usulüne uygun alınmış ve bildirilmiş bir karardan doğan mantolama payı, ortak gider niteliğindedir. Ödemeyen malik için yol aidat borcundakiyle aynıdır:

- vade tarihinden itibaren gecikme tazminatı işler,

- borç dökümüyle yazılı ihtar gönderilir,

- sonuç alınamazsa kurulun yetkisiyle icra takibi başlatılır.

Malik kararın kendisine itiraz ediyorsa, kararın iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir; ancak dava açmak tek başına ödeme yükümlülüğünü askıya almaz. Hangi durumda iptal davasının dinlenebileceği somut olaya göre değişir; bu noktada bir avukattan görüş almak gerekir.

Ödemeyenin payını diğer maliklerin geçici olarak karşılaması gerekiyorsa, bunu da kararla yapın ve borç tahsil edildiğinde kimlere ne kadar iade edileceğini yazın. Aksi hâlde “ben fazla ödedim” tartışması yıllarca sürer.

## Daire satılırsa ya da kiradaysa

Mantolama payı çoğu binada birkaç taksite yayılır; bu sürede daire el değiştirebilir. Karar defterine ve pay listesine bakıldığında borç, kararın alındığı tarihteki kat malikinin borcudur; ancak taksitlerin vadesi satıştan sonraya düşüyorsa yeni malikten de istenip istenemeyeceği tartışma yaratır. Pratik çözüm şudur:

- Satıştan önce satıcı ve alıcıya kalan taksitleri gösteren yazılı bir döküm verin.

- Kimin ödeyeceğini satış sözleşmesine ya da ayrı bir tutanağa yazdırmalarını önerin.

- Yönetim kayıtlarında daire bazında takip edin; yeni malike ilk gün bilgi verin.

Kiradaki dairelerde muhatap yine kat malikidir. Mantolama binaya kalıcı değer katan bir yatırım olduğundan, kiracının bu payı üstlenmesi ancak kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılmışsa gündeme gelir; kiracı ödemişse ev sahibinden isteyebilir. Yönetimin kiracıdan doğrudan mantolama payı istemesi, işletme giderinden farklı olarak sorun çıkarır.

Isınma faturalarındaki tasarrufun dairelere eşit dağılmaması da sık sorulur: merkezi sistemde tasarruf ortak yakıt giderini düşürür ve herkesin payına yansır; bireysel kombili binalarda ise her daire tasarrufu kendi faturasında görür. Bu fark, masrafın paylaşım yöntemini değiştirmez.

## Karar defteri için örnek metin

“Binamızın dış cephesine ısı yalıtımı (mantolama) yapılmasına; alınan teklifler arasından … firmasının … tarihli teklifinin kabulüne; toplam bedelin kat maliklerinin arsa payları oranında paylaştırılmasına (pay listesi ektedir); payların … eşit taksitle, her ayın …'na kadar apartman hesabına ödenmesine; vadesinde ödenmeyen paylara Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki gecikme tazminatının uygulanmasına; yöneticinin sözleşmeyi imzalamaya ve hakediş ödemelerini yapmaya yetkili kılınmasına karar verilmiştir.”

## Sık yapılan hatalar

- Karşılaştırmalı teklif almadan, tek firmayla “komşunun tanıdığı” üzerinden işe başlamak.

- Paylaştırma yöntemini karara yazmadan sonradan “eşit bölelim” demek.

- Pay listesini maliklere bildirmeden tahsilat istemek; bildirim olmadan icra takibi zayıflar.

- Yükleniciye işin büyük kısmını peşin ödemek.

Kuzey Bina Yönetimi olarak keşif, teklif karşılaştırması ve pay listesinin hazırlanmasında [teknik bakım ve onarım](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/teknik-bakim-onarim) ekibimizle destek veriyoruz; binanız için ön görüşme talep edebilirsiniz.

*Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; uyuşmazlık durumunda avukata danışın.*

## Sık sorulan sorular

### Mantolama masrafı daireler arasında eşit bölünebilir mi?

Kanuni kural arsa payı oranında paylaşımdır. Eşit bölüşüm ancak yönetim planında öyle yazıyorsa ya da tüm kat malikleri kabul ederse mümkündür.

### Mantolama için kaç oy gerekir?

Enerji verimliliğini artıran ısı yalıtımı için uygulamada kat maliklerinin salt çoğunluğunun kararı yeterli kabul edilir. Yönetim planınızda daha ağır bir çoğunluk varsa ona uyulmalıdır.

### Ara kattayım, mantolamaya ihtiyacım yok; ödemek zorunda mıyım?

Evet. Kat maliki ortak yerden yararlanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz.

### Mantolama payını ödemeyen malik için ne yapılır?

Usulüne uygun kararla belirlenmiş pay ortak gider sayılır; gecikme tazminatı işler, ihtar ve gerekirse icra takibi yapılır.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/mantolama-masrafi-nasil-paylasilir  
Son güncelleme: 2026-10-21 15:45:28

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr