# Kayseri kışında kalorifer arızası: yönetici acil durum planı

Ayazda kazan durduğunda ilk saatlerde ne yapılır, donmayı nasıl önlersiniz, acil harcama yetkisi ve sakinlerle iletişim. Kışa girmeden hazırlanacak plan.

**Kısa cevap:** Kazan ayazda arızalanırsa yönetici önce güvenliği sağlar (gaz kokusu, su kaçağı, elektrik), sonra önceden belirlediği yetkili servisi çağırır ve sakinlere yazılı bilgi verir. Arıza uzayacaksa boruların donmasını önlemek için ortak alanlardaki tesisatın izlenmesi ve gerekirse yetkili kişiye boşaltma kararı verilmesi gerekir. Bu adımların hepsi, kış başlamadan yazılmış bir acil durum planıyla çok daha hızlı yürür.

## Neden önceden plan?

Kış gecelerinde sıcaklık uzun süre sıfırın altında kalabilir. Merkezi sistemli bir binada kazan birkaç saat durduğunda daireler soğur; bir gece boyunca durursa ortak alanlardaki borular, sayaçlar ve dış cepheye yakın tesisat donabilir. Arıza anında "kimi arayalım, kim ödeyecek, anahtar kimde" sorularıyla vakit kaybetmemek için planın ekim ayında hazırlanması gerekir.

## Kışa girmeden hazırlanacak plan

1. **Servis listesi:** Kazanın markasına yetkili servis, alternatif bir ikinci servis, doğalgaz acil hattı, elektrikçi ve tesisatçının numaraları.

2. **Anahtar ve erişim:** Kazan dairesi anahtarının kimde olduğu ve yöneticiye ulaşılamazsa kimin açacağı.

3. **Vana krokisi:** Ana su vanası, kazan besleme vanası, blok ya da kolon vanalarının yerini gösteren basit bir kroki; kazan dairesinin kapısına asılmalı.

4. **Yetkili kişi:** Kazanı işleten kişinin sertifikasının geçerli olduğunu kontrol edin ([kaloriferci sertifikası zorunlu mu?](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kaloriferci-sertifikasi-zorunlu-mu)).

5. **Yedek parça:** Servis ile, sık arızalanan parçaların (pompa, brülör parçaları, sensör) tedarik süresini konuşun.

6. **Bütçe:** İşletme projesinde acil onarım için bir kalem ayrılmış mı, kontrol edin.

7. **İletişim kanalı:** Sakinlere duyuru yapılacak kanalı (bina grubu, SMS, pano) baştan belirleyin.

## Arıza anında ilk iki saat

| Sıra | Yapılacak | Not |
| --- | --- | --- |
| 1 | Kazan dairesinde gaz kokusu, su kaçağı, yanık kokusu var mı? | Gaz kokusu varsa elektrik düğmelerine dokunmadan dışarı çıkılır, gaz acil hattı aranır |
| 2 | Arıza kodunu, ekran mesajını ve basınç göstergesini fotoğraflayın | Servise telefonda bilgi vermeyi hızlandırır |
| 3 | Yetkili servisi çağırın | Gelemiyorsa listedeki ikinci servise geçin |
| 4 | Sakinlere bilgi verin | Tahmini süre bilinmiyorsa "bilgi gelince güncellenecek" yazın |
| 5 | Donma riskini değerlendirin | Ortak alan, çatı arası ve bodrumdaki borular |

Kazanı yetkisiz kişilerin "bir deneyelim" diye defalarca resetlemesine izin vermeyin; bazı arızalarda tekrarlanan denemeler hasarı büyütebilir.

## Donma önlemleri

- Merdiven boşluğu, bodrum ve çatı arasındaki pencereleri kapatın.

- Sakinlerden radyatör vanalarını kapatmamalarını isteyin; sistemde su dolaşımı yeniden başladığında tüm hat ısınmalı.

- Uzun süreli arızada tesisatın boşaltılması gerekip gerekmediğine yetkili servis karar vermeli; bu işlem kendi başına yapılmamalı.

- Dış cepheye yakın su sayaçlarını ve hidrofor dairesini kontrol edin ([kışın donan su sayacı](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kista-donan-su-sayaci-masrafi)).

## Sakinler için güvenlik uyarısı

Isınma kesildiğinde bazı sakinler ocak, fırın, mangal ya da tüplü ısıtıcıyla ısınmaya çalışabilir. Bu, kapalı ortamda karbonmonoksit riskini ciddi şekilde artırır. Elektrikli ısıtıcıların hepsinin aynı anda çalıştırılması da eski binalarda sigortaları attırabilir. Duyuruda bu iki konuya mutlaka yer verin.

*Örnek duyuru: "Kazan dairemizde arıza oluşmuştur; yetkili servis yoldadır. Tahmini süre öğrenildiğinde bilgi verilecektir. Lütfen radyatör vanalarınızı kapatmayın; ocak, fırın, mangal veya tüplü ısıtıcı ile ısınmayın. Elektrikli ısıtıcıları sınırlı kullanın. Acil durumda yönetim: ...... Yönetim"*

## Harcama yetkisi: kim karar verir?

Ortak tesisin işler hâlde tutulması, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yöneticinin görevleri arasında sayılır. Acil ve zorunlu onarımları yönetici, işletme projesi ve kendisine verilen yetki çerçevesinde yaptırabilir. Kazanın değişmesi gibi büyük ve olağan dışı harcamalarda ise kat malikleri kurulu kararı gerekir; ayaz günlerinde bile bu karar kısa bir olağanüstü toplantıyla alınabilir. Yetkinin sınırı ve belgelendirme için [yöneticinin harcama yetkisi](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yonetici-harcama-yetkisi-siniri) yazımıza bakabilirsiniz.

Her durumda servis raporu, fatura ve yapılan işi gösteren fotoğraflar işletme defterine işlenmeli ve genel kurula sunulmalıdır.

## Arıza ve hasar masrafını kim öder?

| Kalem | Genel kural |
| --- | --- |
| Kazan, brülör, pompa ve ortak tesisat onarımı | Ortak gider; yönetim planına göre paylaştırılır |
| Ortak alandaki donan boru ve sayaç | Ortak gider |
| Daire içindeki radyatör ya da boruda donma | Kural olarak daire sahibi; ortak sistemin arızasıyla bağlantısı varsa durum değerlendirilmeli |
| Bakım sözleşmesine rağmen servisin gelmemesi | Sözleşmedeki yükümlülükler ve kusur durumuna göre firmaya başvurulabilir |
| Kaloriferci hatasından doğan hasar | Kusur ve iş ilişkisine göre değerlendirilir; hukuki görüş alınmalı |
| Bina sigortası kapsamındaki su hasarı | Poliçe şartlarına göre sigortaya bildirilir |

Donma ya da su basması sonucu dairelerde hasar oluştuysa, hasarı fotoğraflayın ve bina ya da konut sigortası varsa poliçedeki bildirim süresini kaçırmadan sigorta şirketine haber verin. Ortak tesisattan kaynaklanan su hasarında sorumluluk sorusu çıkarsa, kayıt tutmuş olmanız uyuşmazlığın çözümünü kolaylaştırır.

## Bakım sözleşmesine eklenebilecek kış maddeleri

- Arıza bildiriminden sonra servisin binaya ulaşacağı azami süre,

- Hafta sonu ve gece arızalarında ulaşılacak nöbetçi numarası,

- Sezon öncesi genel bakımın tarihi ve kapsamı,

- Değişen parçaların faturada ayrı ayrı gösterilmesi,

- Servis raporunun yazılı olarak yönetime verilmesi.

## Arıza sonrası değerlendirme

Kazan yeniden çalıştırıldığında hemen "sorun bitti" demeyin. İlk birkaç saat içinde üst katlardaki ve hattın en uzak ucundaki dairelerden radyatörlerin ısınıp ısınmadığını sorun; uzun duruşlardan sonra sistemde hava kalabilir ve bazı radyatörler soğuk kalabilir. Hava alma işleminin nasıl yapılacağını sakinlere kısaca anlatmak ya da kaloriferciye kat kat kontrol yaptırmak, ikinci gün gelecek şikâyetleri azaltır. Ortak alandaki boruları ve vanaları da donma sonrası çatlak ya da sızıntı açısından gözden geçirtin; bazı çatlaklar ancak su yeniden dolaştığında belli olur.

Kazan çalıştıktan sonra kısa bir not yazın: arızanın nedeni, servisin varış süresi, maliyet, donma hasarı olup olmadığı. Aynı arıza tekrarlıyorsa bu notlar, kazanın yenilenmesi ya da bakım sözleşmesinin değiştirilmesi tartışmasında genel kurula sağlam bir dayanak olur.

Kazan dairesinin sezon öncesi bakımını, servis listesini ve kış acil planını Kuzey Bina Yönetimi ile [kalorifer, doğalgaz ve enerji yönetimi](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/kalorifer-dogalgaz-ve-enerji-yonetimi) hizmeti kapsamında birlikte hazırlayabiliriz; bilgi için 0850 302 19 05 numarasından ulaşabilirsiniz.

## Sık sorulan sorular

### Kazan arızalanınca yönetici genel kurul kararı beklemek zorunda mı?

Acil ve zorunlu onarımları yönetici, ortak tesisi işler hâlde tutma görevi kapsamında yaptırabilir. Kazan değişimi gibi büyük harcamalar için kat malikleri kurulu kararı gerekir.

### Arıza sırasında tesisatın suyu boşaltılmalı mı?

Bu kararı yetkili servis vermelidir. Boşaltma yanlış yapılırsa yeniden devreye almada sorun çıkabilir.

### Kalorifer çalışmazken tüplü ısıtıcı kullanılabilir mi?

Kapalı ortamda tüplü ısıtıcı, mangal veya ocakla ısınmak karbonmonoksit riskini artırır; bu yöntemlerden kaçınılmalıdır.

### Arıza nedeniyle donan borunun masrafını kim öder?

Ortak tesisattaki hasar ortak gider olarak karşılanır; daire içi tesisattaki hasar ise kural olarak daire sahibine aittir. Kusur varsa sorumluluk değişebilir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kayseri-kis-kazan-dairesi-ariza-plani  
Son güncelleme: 2026-10-21 15:45:21

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr