# Kat mülkiyeti davalarında arabuluculuk zorunlu mu?

Aidat, ortak alan, genel kurul kararı ve komşuluk uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya gitmek şart mı? Dava şartı arabuluculuğun kapsamı, icra takibiyle ilişkisi, süreler ve yöneticinin hazırlayacağı belgeler.

**Kısa cevap:** Evet. 1 Eylül 2023'ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; bu kural Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda düzenlenmiştir. Arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. Aidat borcu için icra takibi başlatmak ise bir dava değildir; takip için arabuluculuk gerekmez, ancak borçlu itiraz eder ve itirazın iptali davası açılacaksa önce arabulucuya başvurulur.

## Hangi uyuşmazlıklar kapsamda?

Kanundaki dava şartı arabuluculuk listesi, binaları ilgilendiren birkaç başlığı birlikte kapsar: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar ve (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar. Bina pratiğinde bu şu anlama gelir:

| Uyuşmazlık | Arabuluculuk |
| --- | --- |
| Aidat / ortak gider alacağı davası | Dava şartı |
| Aidat için ilamsız icra takibi başlatmak | Gerekmez (takip dava değildir) |
| Takibe itiraz edilince itirazın iptali davası | Dava şartı |
| Genel kurul kararının iptali davası | Dava şartı; iptal süresi kaçırılmamalı |
| Ortak alanın işgali, elatmanın önlenmesi, hakimin müdahalesi | Dava şartı |
| Komşudan gelen su sızıntısı, gürültü, koku gibi komşuluk davaları | Dava şartı |
| Yöneticiye karşı hesap verme ve tazminat davası | Kural olarak dava şartı |
| İhtiyati tedbir gibi geçici hukuki koruma talepleri | Gerekmez |

Bazı başlıklarda, örneğin çekişmesiz yargı işi niteliğindeki talepler ya da hakimden yönetici atanması gibi istemlerde, arabuluculuğun aranıp aranmayacağı tartışmalı olabilir. Somut talep için avukatla netleştirin; yanlış değerlendirme, zaman ve masraf kaybına yol açar.

## Süreç adım adım

1. **Kurul yetkisi:** Yöneticinin kat malikleri adına başvurusu için ilgili kurul kararı hazır olmalıdır ([yöneticinin dava açma yetkisi](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yonetici-dava-acma-yetkisi)).

2. **Başvuru:** Davaya bakmaya yetkili mahkemenin (bina uyuşmazlıklarında genellikle taşınmazın bulunduğu yer) adliyesindeki arabuluculuk bürosuna başvurulur. Başvuru formunda tarafların adres ve telefonları, uyuşmazlığın kısa özeti yazılır.

3. **Arabulucu atanması:** Büro listeden arabulucu görevlendirir; arabulucu tarafları toplantıya davet eder.

4. **Görüşmeler:** Yüz yüze ya da uygun durumlarda uzaktan iletişim araçlarıyla yapılır. Kanunda görüşmeler için kısa ve belirli süreler öngörülmüştür.

5. **Son tutanak:** Anlaşma, anlaşamama ya da karşı tarafın katılmaması tutanağa geçirilir. Anlaşamama tutanağı, dava dilekçesine eklenecek temel belgedir.

Anlaşma sağlanırsa taraflar ve avukatları ile arabulucunun imzaladığı anlaşma belgesi, kanundaki şartlarla ilam niteliğinde belge sayılır; yani karşı taraf uymazsa ayrıca dava açmadan icraya konulabilir. Bunun için anlaşma metninin net yazılması önemlidir.

## İcra takibine itiraz edilirse hangi yol?

Aidat borçlusu ödeme emrine itiraz ettiğinde alacaklının önünde iki yol bulunur: elinde kesinleşmiş işletme projesi gibi belgeler varsa icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını istemek ya da genel mahkemede itirazın iptali davası açmak. İcra mahkemesindeki itirazın kaldırılması yolu dava şartı arabuluculuğun kapsamında görülmez; itirazın iptali davası ise kapsamdadır. Hangi yolun seçileceği, belgelerin gücüne ve itirazın içeriğine göre avukatla belirlenmelidir.

## Süreler ne olur? Hak düşürücü süre kaçar mı?

Arabulucuya başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Bu, özellikle kısa süreli davalarda önemlidir. Örneğin genel kurul kararının iptali için Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen süre kısadır; arabuluculuk başvurusunun bu süre içinde yapılması gerekir ([genel kurul kararına itiraz](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/genel-kurul-kararina-itiraz)). Süre hesabında tereddüt varsa beklemeden başvurun.

## İlk toplantıya gitmemenin bedeli

Karşı taraf geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmazsa bu durum son tutanağa yazılır. Kanun, böyle bir tarafın sonradan açılan davada kısmen ya da tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasını öngörür. Yönetim olarak siz de davet edildiğinizde mutlaka katılın ya da yetkili bir temsilci gönderin.

## Yöneticinin arabulucuya götüreceği dosya

- Kurul kararının ve yönetici seçim kararının karar defterinden onaylı örneği,

- yönetim planı ve ilgili maddeler,

- aidat uyuşmazlığında kesinleşmiş işletme projesi, bildirim belgeleri ve borç dökümü,

- gönderilen ihtarlar ve tebliğ belgeleri ([ihtar örnekleri](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/ihtar-mektubu-ornegi-kat-maliki)),

- ortak alan veya komşuluk sorunlarında fotoğraf, tespit tutanağı, ustanın raporu,

- anlaşmaya varılırsa kabul edilebilecek sınırlar (taksit sayısı, son tarih gibi); kurul bu sınırları önceden belirlerse yönetici masada hızlı karar verebilir.

## Toplantıya kim gider, masrafı kim öder?

Kat malikleri adına başvuruda yönetici toplantıya katılır; kurul yöneticiye uzlaşma yetkisini sınırlarıyla birlikte vermiş olmalıdır. Aksi hâlde yönetici masada "kurula sormam gerek" demek zorunda kalır ve görüşme uzar. Avukatla temsil zorunlu değildir; ancak anlaşma belgesinin doğrudan icra edilebilmesi için tarafların avukatlarıyla birlikte imzalaması ayrıca kolaylık sağlar.

Arabuluculuk ücreti konusunda kanunda özel kurallar bulunur: anlaşma sağlanamazsa belirli bir süreye kadar olan ücret kamu bütçesinden karşılanır ve sonra açılacak davada yargılama giderine eklenir; anlaşma sağlanırsa ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir. Güncel tutarlar her yıl yayımlanan tarifeye göre değiştiği için kesin rakamı arabuluculuk bürosundan öğrenin. Ücret kat malikleri adına ödeniyorsa ortak giderden karşılanır ve gelir-gider tablosunda gösterilir.

Uygulamada bir hata daha sık görülür: aidat borçlusuyla arabuluculukta taksit anlaşması yapılır, ancak gecikme tazminatı ve takip masrafları konusunda metin sessiz kalır. Anlaşma metnine ana borç, gecikme tazminatı, masraflar, taksit tarihleri ve bir taksit ödenmezse kalan borcun tamamının muaccel olacağı açıkça yazılmalıdır.

## Arabuluculuk fırsat da olabilir

Komşular arasındaki uyuşmazlıklar mahkemede yıllar sürebilir ve aynı binada yaşamaya devam edecek kişileri iyice karşı karşıya getirir. Tarafsız bir arabulucu önünde yapılan görüşme, taksitli ödeme, belli bir tarihe kadar ortak alanın boşaltılması ya da masrafların paylaşımı gibi pratik çözümlerle sonuçlanabilir. Görevli mahkeme her durumda sulh hukuk mahkemesi olduğundan, anlaşamazsanız yolunuz yine açıktır.

Aidat alacağı ya da ortak alan uyuşmazlığında dosyanızı arabuluculuğa hazırlamak için Kuzey Bina Yönetimi ekibine ulaşabilirsiniz; süreci [icra ve hukuki takip](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/icra-ve-hukuki-takip) hizmetimiz kapsamında anlaşmalı avukatlarla birlikte yürütüyoruz.

*Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; süre ve kapsam konusunda avukatınızdan teyit alın.*

## Sık sorulan sorular

### Aidat borcu için icraya vermeden önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. İlamsız icra takibi bir dava olmadığından arabuluculuk gerekmez; borçlu itiraz eder ve itirazın iptali davası açılacaksa önce arabulucuya başvurulur.

### Genel kurul kararının iptali için de arabuluculuk şart mı?

Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğu için dava şartıdır. Başvuru süresince hak düşürücü süre işlemez, ancak başvurunun süre içinde yapılması gerekir.

### Arabuluculukta anlaşırsak ne olur?

Kanundaki şartlarla imzalanan anlaşma belgesi ilam niteliğinde sayılır; karşı taraf uymazsa ayrıca dava açmadan icraya konulabilir.

### Karşı taraf arabulucuya gelmezse ne olur?

Durum son tutanağa yazılır ve dava açılabilir; mazeretsiz katılmayan taraf sonradan haklı çıksa bile yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kat-mulkiyeti-davasinda-arabuluculuk  
Son güncelleme: 2026-10-21 15:16:09

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr