# Kapıcı iş sözleşmesi nasıl yapılır? Olması gereken maddeler

Kapıcıyla yapılacak yazılı iş sözleşmesinde görev tanımı, çalışma süresi, ücret, lojman, izin, deneme süresi ve fesih maddeleri; uyarlanabilir örnek maddelerle.

**Kısa cevap:** Kapıcı sözleşmesinde taraflar, görev yeri ve görev tanımı, haftalık çalışma süresi ve dinlenme, ücret ve ödeme günü, kapıcı dairesi (lojman) kullanımının iş sözleşmesine bağlı olduğu, yıllık izin, deneme süresi ve fesih usulü mutlaka yazılmalıdır. Apartman kapıcıları İş Kanunu kapsamında çalışır; sözleşmeye yazılan hiçbir madde kanunun işçiye tanıdığı asgari hakları ortadan kaldıramaz. İyi bir sözleşme, ileride “bu iş benim görevim değil” ve “lojmandan çıkmam” tartışmalarının önünü keser.

## Neden yazılı sözleşme?

İş Kanunu'na göre iş sözleşmesi kural olarak özel bir şekle bağlı değildir; sözlü anlaşmayla da iş ilişkisi kurulur. Ancak bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmeler için yazılı şekil aranır ve kapıcılık hemen her zaman uzun soluklu bir ilişkidir. Asıl önemli neden ispattır: görev kapsamı, çalışma saati, lojman ve ücret konusundaki her uyuşmazlıkta ilk bakılan belge sözleşmedir.

## Olması gereken maddeler

| Madde | Ne yazılmalı? | Sık yapılan hata |
| --- | --- | --- |
| Taraflar | “…… Apartmanı Yönetimi” (vergi no, adres) ve kapıcının kimlik bilgileri; yöneticinin hangi kararla temsil ettiği | Sözleşmeyi yöneticinin kendi adına imzalaması |
| Görev tanımı | Ortak alan temizliği, çöp, kalorifer, bahçe, kar temizliği, gözetim gibi işler tek tek | “Her türlü iş” gibi belirsiz ifade |
| Çalışma süresi | Haftalık süre, günlük başlangıç-bitiş, ara dinlenme, hafta tatili günü | Saat yazmamak, “gerektiğinde” demek |
| Ücret | Brüt veya net ücret, ödeme günü, banka yoluyla ödeme | Elden ödeme, eksik bildirim |
| Lojman | Kapıcı dairesinin iş sözleşmesine bağlı olarak verildiği, gider paylaşımı, sözleşme bitince boşaltma | Lojmanı hiç yazmamak |
| Deneme süresi | En fazla iki ay | Kanundaki sınırı aşan süre yazmak |
| Yıllık izin ve tatiller | Kanuni izin hakları, izinde yerine bakacak düzen | İzni “para ile ödeme” şeklinde kararlaştırmak |
| Fesih | Kanuni ihbar süreleri ve fesih bildiriminin yazılı yapılacağı | Kanundan kısa ihbar süresi yazmak |

## Görev tanımı nasıl yazılır?

Görev tanımı ne kadar somutsa o kadar az tartışma çıkar. Kat maliklerinin dairelerine özel iş (market alışverişi, daire temizliği gibi) kapıcının görevi değildir; bu tür işler isteğe bağlı ve ayrıca kararlaştırılacak işler olarak bırakılmalıdır. Ayrıntı: [kapıcı dairelere özel iş yapmak zorunda mı](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kapici-dairelere-ozel-is-yapmak-zorunda-mi).

Örnek görev maddesi:

*“İşçi; merdiven, giriş, asansör kabini ve diğer ortak alanların temizliğini haftada …… kez, çöplerin toplanmasını her gün …… saatinde, merkezi ısıtma sisteminin yönetimin belirlediği saatlerde işletilmesini, bahçe sulamasını, kar ve buz temizliğini, ortak alanlardaki arızaları yönetime bildirmeyi üstlenir. Bu sayılanlar dışında kalan işler ancak işçinin rızası ve ayrıca kararlaştırılacak koşullarla yaptırılabilir.”*

## Çalışma süresi ve ücret maddesi

İş Kanunu'na göre haftalık çalışma süresi en çok 45 saattir; bunu aşan çalışma fazla mesaidir. Kalorifer yakma, kar temizliği gibi saat dışına taşan işler sözleşmede öngörülmeli ve fazla mesainin nasıl kayda geçirileceği yazılmalıdır. Ayrıntılar için [kapıcının çalışma saatleri ve fazla mesai](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kapici-calisma-saatleri-fazla-mesai) yazımıza bakın.

*“Haftalık çalışma süresi 45 saattir. Çalışma pazartesi-cumartesi günleri saat …… ile …… arasında olup günde …… dakika ara dinlenmesi verilir. Hafta tatili …… günüdür. Bu sürelerin aşılması hâlinde fazla çalışma kayıt altına alınır ve kanuni zamlı ücretle ödenir. Aylık ücret …… olup her ayın ……'inde işçinin banka hesabına ödenir.”*

## Lojman maddesi

Kapıcı dairesi kira sözleşmesiyle değil, iş sözleşmesinin bir parçası olarak verilir. Bunun sözleşmede açıkça yazılması, iş ilişkisi bittiğinde dairenin boşaltılması sürecini kolaylaştırır:

*“Binanın ortak yeri olan kapıcı dairesi, iş sözleşmesine bağlı olarak ve yalnızca işçi ile ailesinin oturması amacıyla işçiye tahsis edilmiştir. İş sözleşmesinin herhangi bir nedenle sona ermesi hâlinde işçi, daireyi …… gün içinde boşaltarak teslim eder. Dairenin elektrik, su ve doğalgaz giderlerinin ödenme şekli şöyledir: ……”*

Boşaltmada yaşanan sorunlar için [kapıcı lojmanı boşaltma süresi](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kapici-lojmani-bosaltma-suresi) yazımıza bakabilirsiniz.

## Fesih maddesi

Belirsiz süreli sözleşmede fesih için İş Kanunu'nun öngördüğü ihbar süreleri, kıdeme göre iki ila sekiz hafta arasında değişir. Sözleşmeye bu sürelerden kısa bir süre yazılamaz; daha uzun yazılabilir. Fesih bildiriminin yazılı ve gerekçeli yapılacağının da belirtilmesi önerilir.

## Sözleşmeye yazılmaması gerekenler

Bazı maddeler sözleşmede yazsa bile geçersizdir ya da ileride binanın aleyhine delil olur:

- **“Fazla mesai ücreti ödenmez” ya da “ücrete dahildir” ifadesinin sınırsız kullanımı:** Fazla mesainin ücrete dahil olduğu kararlaştırılsa bile bunun makul ve yıllık sınırı aşmayan bir ölçüde kalması gerekir; yoruma açık bir alandır.

- **Yıllık iznin parayla karşılanacağı:** İş ilişkisi devam ederken yıllık izin kullandırılmalıdır.

- **Kıdem tazminatından peşin feragat:** Henüz doğmamış bir haktan vazgeçme beyanı işçiyi bağlamaz.

- **Para cezası maddeleri:** İşçiye ücret kesme cezası ancak kanunun izin verdiği sınırlar ve sözleşmede gösterilen sebeplerle uygulanabilir; keyfi kesinti uyuşmazlık doğurur.

- **Kat maliklerine kişisel hizmet yükümlülüğü:** Kapıcıyı her dairenin özel işine zorlayan maddeler.

## Kapıcı zaten çalışıyorsa

Yıllardır sözleşmesiz çalışan bir kapıcı için yazılı sözleşme sonradan da yapılabilir. Bu durumda işe başlama tarihi gerçeği yansıtmalı, mevcut ücret ve haklar geriye çekilmemelidir; aksi hâlde kapıcının aleyhine yapılan değişiklik için yazılı onayı gerekir ve tartışma doğar. Sözleşme imzalanmadan önce geçmiş dönemin SGK bildirimleri de kontrol edilmeli; eksik varsa mali müşavirle birlikte düzeltilmelidir. Bkz. [kapıcının SGK kaydı](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kapici-sgk-kaydi-nasil-yapilir).

## İmzadan önce kontrol listesi

1. Sözleşme apartman yönetimi adına mı imzalanıyor?

2. Kurul kararı ve işletme projesinde ücret karşılığı var mı?

3. İşe giriş bildirgesi işe başlamadan önce verilecek mi?

4. Görev listesi, çalışma saatleri ve hafta tatili açıkça yazıldı mı?

5. Lojman maddesi var mı?

6. Sözleşme iki nüsha imzalandı, biri kapıcıya verildi mi?

Sözleşmenizi binanızın düzenine göre birlikte hazırlamak isterseniz Kuzey Bina Yönetimi ile iletişime geçebilir veya 0850 302 19 05 numarasından ulaşabilirsiniz.

*Bu yazıdaki örnek maddeler genel bilgi amaçlıdır; imzadan önce bir iş hukuku avukatına veya mali müşavire kontrol ettirin.*

## Sık sorulan sorular

### Kapıcıyla sözlü anlaşma yeterli mi?

İş ilişkisi sözlü anlaşmayla da kurulabilir, ancak bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmeler için yazılı şekil aranır. Görev, saat ve lojman uyuşmazlıklarında ispat için yazılı sözleşme şarttır.

### Kapıcı sözleşmesine deneme süresi konabilir mi?

Evet. İş Kanunu'na göre deneme süresi en fazla iki ay olarak kararlaştırılabilir.

### Kapıcı dairesi sözleşmede nasıl yazılmalı?

Dairenin iş sözleşmesine bağlı olarak tahsis edildiği ve sözleşme sona erince belirli bir süre içinde boşaltılacağı açıkça yazılmalıdır.

### Sözleşmeye kanundan kısa ihbar süresi yazılabilir mi?

Hayır. Kanuni ihbar süreleri asgari sürelerdir; sözleşmeyle kısaltılamaz, yalnızca uzatılabilir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kapici-is-sozlesmesi-ornegi  
Son güncelleme: 2026-10-21 13:25:19

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr