# Kapıcının apartmana toplam maliyeti nasıl hesaplanır?

Brüt ücret, işveren SGK payı, kıdem ve izin karşılığı, lojman ve ek ödemeler: kapıcının gerçek aylık maliyetini hesaplama tablosu ve aidata yansıtma yöntemi.

**Kısa cevap:** Kapıcının maliyeti, eline geçen net ücret değildir. Toplam maliyet; brüt ücret, işveren sigorta primi ve işsizlik sigortası işveren payı, her ay ayrılması gereken kıdem tazminatı karşılığı, varsa ikramiye ve fazla çalışma ile lojmanın ısınma ve enerji giderlerinden oluşur. Bu toplam işletme projesine yazılır ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetim planında aksi yoksa, kat maliklerine eşit olarak paylaştırılır.

## Net, brüt ve işveren maliyeti farkı

Kat maliklerinin çoğu kapıcının “ne aldığını” bilir, binaya ne kadara mal olduğunu bilmez. Üç kavramı ayırmak gerekir:

- **Net ücret:** Kapıcının banka hesabına yatan tutar.

- **Brüt ücret:** Net ücrete işçi payı SGK primi, işsizlik sigortası işçi payı ve varsa vergiler eklenmiş tutar. Asgari ücret düzeyindeki ücretlerde gelir vergisi ve damga vergisi istisnası uygulanır.

- **İşveren maliyeti:** Brüt ücrete işveren SGK payı ve işsizlik sigortası işveren payı eklenmiş tutar.

Prim oranları ve teşvikler mevzuat değişiklikleriyle güncellenir; hesabı her yıl başında mali müşavirden veya SGK'nın güncel oranlarından teyit edin. Bu yazıda bu nedenle oran ya da tutar değil, hesap yöntemi veriyoruz.

## Aylık toplam maliyet tablosu

| Kalem | Nasıl hesaplanır? |
| --- | --- |
| A. Brüt ücret | İş sözleşmesindeki brüt tutar |
| B. İşveren SGK ve işsizlik payı | A × güncel işveren prim oranları (varsa teşvik indirimi düşülerek) |
| C. Kıdem karşılığı | (A + sürekli menfaatler) ÷ 12; yılda 30 günlük ücretin aylık payı |
| D. Yıllık izin karşılığı | İzinde yerine bakacak kişi ücretlendirilecekse onun tahmini maliyeti ÷ 12 |
| E. İkramiye, bayram ve fazla çalışma | Sözleşmedeki yıllık tutar ÷ 12 |
| F. Lojman giderleri | Kapıcı dairesinin ortak kasadan ödenen ısınma, su, elektrik payı |
| G. İş güvenliği ve iş kıyafeti | Eğitim, kişisel koruyucu donanım, yıllık tahmin ÷ 12 |
| Toplam | A + B + C + D + E + F + G |

Kıdem karşılığının giydirilmiş ücret üzerinden hesaplandığını unutmayın: lojman, yakacak gibi sürekli sağlanan menfaatler davada kıdem tazminatı hesabına eklenebilir. Ayrıntı için [kapıcının kıdem tazminatı](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kapici-kidem-tazminati) yazımıza bakın.

## Örnek hesap (oranlarla değil harflerle)

Bir binada kapıcının brüt ücreti A, işveren primleri B olsun. Yıllık ikramiye iki brüt ücret ise E = 2A ÷ 12 olur. Kıdem karşılığı için her ay A ÷ 12 ayrılır. Kapıcı dairesinin kalorifer payı yıllık işletme projesinde ayrı satırda görünüyorsa F olarak eklenir. Böylece kurula sunulan rakam, yalnız “maaş” değil, binanın gerçek yükü olur.

Bu hesabı yapmayan binalarda iki sorun tekrarlanır: işletme projesi eksik çıkar ve yıl ortasında ek aidat istenir; kapıcı ayrıldığında ise kıdem tazminatı için kasada para yoktur.

## Aidata nasıl yansır?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi ortak hizmet giderlerinde kat maliklerinin **eşit** katılmasını kural olarak benimser; yönetim planında başka bir paylaşım öngörülmüş olabilir. Bu nedenle kapıcı maliyeti, arsa payına göre paylaşılan giderlerden ayrı bir satırda gösterilmelidir. Eşit paylaşımın istisnaları ve dükkânların durumu için [kapıcı gideri paylaşımı](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kapici-gideri-paylasimi-esit-mi) yazımıza bakabilirsiniz.

1. Toplam aylık maliyeti hesaplayın.

2. İşletme projesinde “Personel giderleri” başlığı altında A–G kalemlerini ayrı gösterin.

3. Kıdem karşılığını ayrı bir banka hesabında veya alt hesapta biriktirin; genel giderlerle karıştırmayın.

4. Toplamı bağımsız bölüm sayısına (veya yönetim planındaki ölçüye) bölün.

5. Asgari ücret ya da prim oranı değiştiğinde projeyi güncelleme yetkisini kurul kararında tanımlayın.

## Kurula sunulacak belgeler

- Son üç ayın bordrosu ve SGK tahakkuk belgeleri,

- Kıdem tazminatı karşılık hesabının güncel bakiyesi,

- Kapıcı dairesinin ortak giderlerden aldığı pay,

- Gelecek yıl için ücret artışı senaryoları.

İşletme projesinin genel yapısı için [işletme projesi nasıl hazırlanır](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/isletme-projesi-nasil-hazirlanir) yazımızı da okuyabilirsiniz.

## Yıl içinde maliyeti değiştiren kalemler

Kapıcı maliyeti yıl başında hesaplanıp unutulacak bir rakam değildir. Aşağıdaki durumlar yıl içinde tutarı değiştirir ve işletme projesinde öngörülmezse açık verir:

- **Asgari ücret güncellemesi:** Ücreti asgari ücrete bağlı kapıcılarda artış yürürlüğe girdiği ay maliyet de değişir. Yıl ortasında ara artış yapılabildiği de görülmüştür.

- **Fazla çalışma:** İş Kanunu'na göre haftalık 45 saati aşan çalışma fazla çalışmadır ve her saati normal saat ücretinin yüzde elli fazlasıyla ödenir. Kış aylarında kalorifer yakan kapıcıda bu kalem kendiliğinden doğabilir.

- **Ulusal bayram ve genel tatil çalışması:** Tatil gününde çalışan kapıcıya, o gün için ayrıca bir günlük ücret daha ödenir.

- **Teşviklerin sona ermesi:** İşe girişte yararlanılan prim teşviki süreli olabilir; bittiğinde işveren payı yükselir.

- **Yıllık izin dönemi:** Kapıcı izne çıktığında yerine bakacak kişinin ücreti ayrı bir gider olarak ortaya çıkar.

Bu nedenle kurul kararına, “personel giderlerinde mevzuattan kaynaklanan artışların aynı oranda aidata yansıtılmasına yöneticinin yetkili kılınmasına” benzer bir cümle eklemek, her artışta olağanüstü toplantı yapma zorunluluğunu ortadan kaldırır. Bu yetki yalnız mevzuattan doğan artışları kapsamalı; ücrete isteğe bağlı zam yapılması yine kurulun kararına bırakılmalıdır.

Kayıtlarda tutarlılık için her ayın bordrosu, SGK tahakkuk fişi ve ödeme dekontu aynı dosyada saklanmalı; denetçi yıl sonunda bu üç belgeyi işletme defterindeki personel gideriyle karşılaştırarak kontrol edebilir.

## Sık yapılan hatalar

- Net ücreti maliyet sanmak ve projeyi buna göre kurmak,

- Kıdem karşılığını “kapıcı ayrılınca bakarız” diye ertelemek,

- Kapıcıyı kayıtsız ya da eksik ücretle bildirmek; bu, prim farkı ve ceza olarak binaya geri döner,

- Asgari ücret artışını yıl ortasında aidata yansıtacak bir kurul kararı olmaması,

- Kapıcı dairesinin ısınma ve enerji giderini “zaten ortak gider” diyerek personel maliyetinden ayrı göstermemek; kat malikleri kapıcının gerçek maliyetini hiç görmez.

Hesabı bir kez doğru kurduğunuzda her yıl yalnız oranları ve ücreti güncellemeniz yeterlidir. Aynı tabloyu yıllar boyunca kullanmak, kurulun maliyet artışını kalem kalem görmesini ve “aidat neden arttı?” sorusunun cevabını tek sayfada bulmasını sağlar.

Personel maliyetinizi işletme projesine doğru biçimde yansıtmak için Kuzey Bina Yönetimi ile [bina muhasebesi](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/bina-muhasebesi) desteğini konuşabilirsiniz.

## Sık sorulan sorular

### Kapıcının apartmana maliyeti net maaşı kadar mı?

Hayır. Brüt ücret, işveren prim payları, kıdem karşılığı, ikramiye ve lojman giderleri eklendiğinde toplam maliyet net ücretin belirgin biçimde üzerindedir.

### Kıdem karşılığı her ay ayrılmalı mı?

Önerilir. Yaklaşık olarak aylık giydirilmiş brüt ücretin on ikide biri ayrılırsa, kapıcı ayrıldığında ek aidat gerekmez.

### Kapıcı gideri arsa payına göre mi paylaşılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kural eşit paylaşımdır; yönetim planı farklı bir ölçü öngörebilir.

### SGK prim oranlarını nereden öğrenirim?

Oranlar ve teşvikler değişebildiği için her yıl mali müşavirden veya SGK'nın güncel duyurularından teyit edilmelidir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kapici-brut-maliyet-hesabi  
Son güncelleme: 2026-10-21 14:14:28

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr