# İskânı olmayan binada kat mülkiyeti ve yönetim nasıl işler?

Yapı kullanma izni alınmamış apartmanda Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı, aidat toplanır mı, yönetici seçilir mi? Kat irtifakı statüsü, abonelikler ve iskân için yol haritası.

**Kısa cevap:** İskânı (yapı kullanma izni) olmayan bir binada tapu çoğunlukla "kat irtifakı" statüsündedir; kat mülkiyetine geçiş için iskân gerekir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakı kurulmuş bir binada bağımsız bölümlerin en az yarısı fiilen kullanılmaya başladığında yönetime ilişkin hükümlerin uygulanacağını kabul eder. Bu nedenle iskânsız binada da yönetici seçilir, işletme projesi yapılır ve aidat yasal olarak toplanabilir. Tapuda hiç kat irtifakı yoksa (yalnız hisseli tapu) durum farklıdır ve paylı mülkiyet kuralları devreye girer.

## Önce tapunuza bakın: üç olası durum

| Tapu kaydı | Anlamı | Yönetim için sonuç |
| --- | --- | --- |
| Kat mülkiyeti | İskân alınmış, kat mülkiyetine geçilmiş | Kat Mülkiyeti Kanunu tam olarak uygulanır |
| Kat irtifakı | Proje üzerinden bağımsız bölümler kurulmuş, iskân yok | Yarısı fiilen kullanılmaya başlandığında yönetim hükümleri uygulanır |
| Hisseli (paylı) tapu | Bağımsız bölüm kaydı yok, arsada pay sahibisiniz | Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaz; Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet kuralları geçerlidir |

Tapu kaydını e-Devlet üzerinden ya da tapu müdürlüğünden kontrol edebilirsiniz. Kat irtifakı kurulurken tapuya verilen yönetim planı, iskân olmasa da binanın yönetim kurallarını belirler; planınızı bulamıyorsanız [yönetim planı nereden bulunur](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yonetim-plani-nereden-bulunur) yazısına bakın.

## Kat irtifakında yönetim pratikte nasıl kurulur?

1. **Fiilî kullanımı tespit edin.** Kaç bağımsız bölümün oturulduğunu ya da işyeri olarak kullanıldığını listeleyin. Yarısı aşıldıysa yönetim hükümleri işler.

2. **İlk toplantıyı yapın.** Malikleri tapudaki kayıtlara göre çağırın; yönetici ve denetçi seçin, işletme projesini onaylayın.

3. **Karar defteri tutun.** Defter notere tasdik ettirilir; kararlar buna yazılır.

4. **Vergi numarası ve hesap.** Apartman adına vergi numarası alınıp banka hesabı açılabilir: [apartman banka hesabı ve vergi numarası](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/apartman-banka-hesabi-ve-vergi-numarasi).

5. **Aidat toplama.** İşletme projesi kesinleştikten sonra ödemeyen malike karşı gecikme tazminatı ve icra takibi yolu aynen açıktır.

Henüz satılmamış dairelerin sahibi müteahhit (ya da arsa sahibi) olduğundan, bu dairelerin aidatını da onlar öder. Yeni binalarda bu konu sık tartışılır.

## İskânsızlığın asıl yarattığı sorunlar

Yönetim kurulabilse de iskân eksikliği binaya ve maliklere başka yükler bindirir:

- **Abonelikler:** İmar Kanunu'na göre yapı kullanma izni alınmamış yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanmaz. Bina şantiye aboneliğiyle kullanılıyorsa bu hem daha yüksek tarifeyle faturalanır hem de dağıtım şirketinin denetiminde sorun çıkarır. Kayseri'de doğalgaz aboneliği için de iskân ya da kanunun öngördüğü belgeler aranır.

- **İmar barışı belgesi:** Bazı yapılar yapı kayıt belgesi almıştır; bu belge, kanunun izin verdiği ölçüde geçici abonelik imkânı tanır. Belgenin kapsamı ve geçerliliği yapıya göre değişir.

- **Satış ve kredi:** İskânsız dairelere bankaların konut kredisi vermesi zorlaşır; ikinci el satışta değer kaybı yaşanabilir.

- **Güvenlik:** İskân, yapının projeye ve yangın, asansör gibi teknik şartlara uygunluğunun idari olarak teyit edildiği aşamadır. İskânsız binada bu kontroller eksik kalmış olabilir.

## İskân neden alınamıyor?

Kat malikleri kurulunun ilk yapması gereken, iskânın neden alınmadığını belediyeden öğrenmektir. Sık görülen nedenler:

- projeye aykırı ilave kat, kapatılmış balkon ya da çatı katı,

- yapı denetim, SGK ilişiksizlik ya da harç borçları,

- otopark, sığınak ya da yangın merdiveni eksikliği,

- müteahhidin işi bitirmeden çekilmesi ya da iflası.

Sorun müteahhitten kaynaklanıyorsa sözleşmesel yükümlülüğünü yerine getirmesi için yazılı ihtar, ardından dava yolu gündeme gelir; yapısal ve tesisat kusurları için de [müteahhide karşı ayıp hakları](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/yeni-binada-ayip-muteahhit) yazımızdaki süreler önemlidir. Sorun bir malikin projeye aykırı müdahalesiyse, aykırılığın giderilmesi için o malike karşı hukuki yol işletilir.

## İskân için toplu hareket: örnek karar

Binamızın yapı kullanma izni bulunmadığından, iskân alınamama nedenlerinin ilgili ilçe belediyesinden yazılı olarak öğrenilmesine; yöneticinin belediye, yapı denetim kuruluşu ve müteahhitle yazışma yapma, gerekli görülmesi hâlinde avukat ve serbest mimar/mühendis görevlendirme yetkisiyle donatılmasına; bu işler için gerekecek giderin …… şeklinde karşılanmasına karar verilmiştir.

## Daire alacaklar için kısa not

İskânsız bir binadan daire almayı düşünüyorsanız, satın almadan önce şu belgeleri isteyin: güncel tapu kaydı (kat irtifakı mı, hisseli mi), belediyeden iskân eksiklikleri yazısı, varsa yapı kayıt belgesi, abonelik durumunu gösteren faturalar ve binanın yönetiminden aidat borcu yazısı. Dairenin bulunduğu kat ya da bölüm projeye aykırı yapılmışsa ileride iskân alınması, hatta mevcut kullanımın sürmesi riskli olabilir. Bu durumda alımdan önce bir avukat ve serbest mimardan görüş almak, sonradan yaşanacak sorunların maliyetinden çok daha azdır.

Aynı şekilde mevcut malikler de satış sırasında alıcıya binanın iskân durumunu açıkça bildirmelidir; bu bilginin saklanması sonradan satıcıya karşı uyuşmazlık doğurabilir.

## Yönetici için kontrol listesi

- Tapu statüsü (kat mülkiyeti / kat irtifakı / hisseli) ve tapudaki yönetim planı dosyada mı?

- Fiilen kullanılan bağımsız bölüm sayısı kayıtlı mı?

- Ortak alan elektrik ve su aboneliği hangi statüde, kimin adına?

- Asansörün periyodik kontrolü ve yangın güvenliği önlemleri iskân beklenmeden yapılıyor mu?

- Belediyenin iskân eksikliği listesi ve takip yazışmaları tek dosyada mı?

- Satılmamış dairelerin malikleri belli ve aidat tahakkukları onlar adına yapılıyor mu?

## Sık yapılan yanlış anlamalar

"İskân yoksa aidat da yok" düşüncesi en yaygın yanılgıdır; fiilî kullanım başladığında aidat yükümlülüğü doğar. İkinci yanılgı, iskânın yalnız müteahhidin sorunu olduğudur. İskân alınamadıkça abonelik, kredi ve satış sorunlarını yaşayan kat malikleridir; bu nedenle süreci takip etmek de yönetimin önemli işlerinden biridir. Üçüncüsü, iskân alınca her şeyin kendiliğinden düzeleceğini düşünmektir: kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için ayrıca tapu müdürlüğüne başvuru gerekir.

İskân süreci çoğu zaman teknik, hukuki ve mali konuların birlikte yürütülmesini gerektirir; hisseli tapu ve çok taraflı müteahhit ilişkilerinde mutlaka avukat görüşü alın. Kuzey Bina Yönetimi, iskânsız binalarda yönetimin kurulmasına ve [yeni binanın yönetime alınmasına](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/yeni-bina-yonetime-alma) destek olur; binanızın durumunu birlikte değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

## Sık sorulan sorular

### İskânsız binada aidat toplanabilir mi?

Evet. Kat irtifakı kurulmuş binada bağımsız bölümlerin en az yarısı fiilen kullanılmaya başladığında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetim hükümleri uygulanır; aidat ve icra takibi yolu açıktır.

### Hisseli tapulu binada Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı?

Hayır. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamışsa Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümleri uygulanır.

### İskânsız binaya doğalgaz ve su aboneliği yapılır mı?

İmar Kanunu'na göre yapı kullanma izni olmayan yapılara kural olarak bu hizmetler bağlanmaz; yapı kayıt belgesi gibi istisnai belgelerin kapsamı ayrıca değerlendirilmelidir.

### Satılmamış dairelerin aidatını kim öder?

Satılmamış bağımsız bölümlerin sahibi kimse aidatı o öder; bu çoğunlukla müteahhit ya da arsa sahibidir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/iskansiz-binada-yonetim  
Son güncelleme: 2026-10-21 15:13:29

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr