# Aidat borcu için icra takibi: adım adım süreç ve masraflar

Aidat borcunda ilamsız icra takibi nasıl başlar, itiraz gelirse ne olur, haciz ne zaman yapılır, masrafları sonunda kim öder?

**Kısa cevap:** Aidat borcu için icra dairesinde ilamsız (genel haciz yoluyla) takip başlatılır; borçluya ödeme emri tebliğ edilir ve borçlunun itiraz için yedi günü vardır. İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve haciz istenebilir; itiraz edilirse takip durur ve itirazın kaldırılması ya da iptali yoluna gidilir. Harç ve masrafları başlangıçta yönetim öder, ancak takip başarıyla sonuçlanırsa bunlar vekâlet ücretiyle birlikte borçluya yüklenir.

## Takipten önce: dosyayı eksiksiz hazırlayın

Takipten önce belgeler eksiksiz olmalıdır; borçlu itiraz ederse süreci bu belgeler belirler.

- **Kesinleşmiş işletme projesi** ve kat maliklerine tebliğ edildiğini gösteren belge (imzalı tebellüğ listesi, iadeli taahhütlü posta alındısı). Kesinleşmiş işletme projesi, kanunen itirazın kaldırılmasında kullanılabilecek belgelerden sayılır.

- **Karar defteri örneği:** Aidat tutarını ve, varsa, takip için yetki veren kararı gösteren sayfalar.

- **Yönetici seçim kararı:** Takibi başlatanın yetkisini gösterir.

- **Borç dökümü:** Ay ay tahakkuk, ödeme ve kalan; gecikme tazminatı ayrı sütunda.

- **İhtar:** Zorunlu değildir; ancak ispatlanabilir bir ihtar borçlunun “haberim yoktu” savunmasını zayıflatır.

## Aşama aşama süreç

1. **Takip talebi:** Yönetici ya da yetkilendirilen avukat, icra dairesine (UYAP üzerinden de yapılabilir) ilamsız takip talebi verir. Talepte asıl alacak, gecikme tazminatı ve dönemler ayrı ayrı yazılır.

2. **Ödeme emri:** İcra dairesi borçluya ödeme emri gönderir.

3. **Yedi günlük itiraz süresi:** Borçlu, tebliğden itibaren yedi gün içinde borca veya imzaya itiraz edebilir. İtiraz için gerekçe göstermesi zorunlu değildir.

4. **İtiraz yoksa:** Takip kesinleşir. Alacaklı haciz talep edebilir; banka hesapları, araç, maaş ve diğer mal varlığı sorgulanır.

5. **İtiraz varsa:** Takip durur. İki yol vardır:

  - *İtirazın kaldırılması:* Elinizde kesinleşmiş işletme projesi gibi kanunun aradığı nitelikte belge varsa icra mahkemesinden istenir. İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde başvurulur; daha hızlıdır.

  6. *İtirazın iptali davası:* Genel mahkemede (kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesi) açılır; itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde. Dava öncesinde arabuluculuğa başvurmak dava şartı olabilir; güncel durumu avukatınızla teyit edin.

7. **Haciz ve satış:** Kesinleşen takipte haczedilen mallar satılarak alacak ödenir; çoğu dosya bu aşamaya gelmeden, borçlunun ödemesi veya taksit anlaşmasıyla kapanır.

## Masraf tablosu: kim öder, sonunda kime kalır?

| Kalem | Başlangıçta | Sonuçta |
| --- | --- | --- |
| Başvurma ve peşin harç | Yönetim (apartman kasası) | Takip haklı çıkarsa borçlu |
| Tebligat ve posta giderleri | Yönetim | Borçlu |
| Avukatlık ücreti (yönetimle avukat arasındaki sözleşme) | Yönetim | Sözleşme ücreti yönetimde kalır; borçluya yalnız tarifedeki vekâlet ücreti yüklenir |
| Tarifeye göre vekâlet ücreti | — | Borçlu |
| İtirazın iptalinde icra inkâr tazminatı | — | Haksız itiraz eden borçlu (mahkeme takdir eder) |
| Tahsil harcı | — | Borçlu ödemesinden kesilir |

Harç ve masraf tarifeleri her yıl güncellenir; kesin tutarları icra dairesinden ya da avukatınızdan öğrenin.

## Hacizde bilinmesi gereken sınırlar

- Maaşın ancak kanunda belirtilen bölümü haczedilebilir.

- Borçlunun “hâline münasip” evi kural olarak haczedilemez; bu itiraz aidat takiplerinde sık ileri sürülür. Bu yüzden borç büyüdüğünde [kanuni ipotek](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/aidat-borcu-kanuni-ipotek-tescili) seçeneği ayrıca değerlendirilmelidir.

- Ev eşyasının önemli bir kısmı haczedilemez; uygulamada banka hesabı, araç ve maaş haczi daha sonuç alıcıdır.

- Borçlu daire kirada ise kiracıya da, ödediği kira ile sınırlı olarak başvurulabilir ([kiracı ve ev sahibi sorumluluğu](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/kiracinin-aidat-borcundan-ev-sahibi-sorumlu-mu)).

**Avukat şart mı?** Yönetici takibi avukatsız başlatabilir. Ancak itiraz geldiğinde icra mahkemesi ve dava süreçleri teknik bilgi ister; hatalı dilekçe ya da kaçırılan süre, alacağı tehlikeye atar. Bu nedenle genel kurulda avukat görevlendirilmesine ve ücretin nasıl karşılanacağına dair karar alınması iyi bir uygulamadır.

## En sık yapılan hatalar

- İşletme projesini hiç tebliğ etmemek ya da tebliği ispat edememek.

- Borcu yıllarca biriktirip beş yıllık zamanaşımı riskine bırakmak.

- Gecikme tazminatını asıl alacakla karıştırıp tek kalemde istemek.

- Borçlunun adresini güncel tutmamak; tebligat dönünce süreç aylarca uzar.

## Takip talebinde alacak nasıl yazılır?

Alacak kalemlerinin ayrı ayrı yazılması, hem itiraz hâlinde hesabın kolay incelenmesini sağlar hem de mahkemenin “bu tutar neyi kapsıyor” sorusunu ortadan kaldırır. Takip talebi için örnek kalem düzeni:

| Kalem | Açıklama |
| --- | --- |
| Asıl alacak | Ödenmeyen aylık avans aidatların toplamı; dönemler (ör. Ocak–Haziran) belirtilerek |
| Ek ortak gider | Varsa genel kurul kararıyla toplanan ek ödeme veya yakıt farkı, karar tarihiyle |
| Gecikme tazminatı | Takip tarihine kadar işlemiş tutar, her ay için ayrı hesaplanmış |
| Takip sonrası | Asıl alacağa takip tarihinden itibaren işleyecek gecikme tazminatı talebi |

## Borçlu ödeme teklif ederse

Takip başladıktan sonra birçok borçlu yönetimle görüşmeye gelir. Taksit anlaşması yapılabilir; ancak bunu yazılı yapmak ve icra dosyası üzerinden yürütmek en güvenli yoldur. Borçlu doğrudan apartman hesabına ödeme yaparsa, bu ödemeler dosyaya “haricen tahsil” olarak bildirilmelidir; aksi hâlde borçlu mükerrer takip iddiasında bulunabilir. Borcun tamamı ve masraflar ödenmeden takipten vazgeçmek, harç ve vekâlet ücretinin apartman kasasında kalması sonucunu doğurabilir. Taksit yetkisinin kimde olduğu için [aidat borcu taksitlendirme yetkisi](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/aidat-borcu-taksitlendirme-yetkisi) yazımıza bakabilirsiniz.

Alacak dosyasının hazırlanması ve avukatla koordinasyon Kuzey Bina Yönetimi tarafından yönetilen binalarda [icra ve hukuki takip](https://kuzeybinayonetimi.com.tr/hizmetler/icra-ve-hukuki-takip) hizmetinin parçasıdır; dosyanızı birlikte değerlendirmek için bize yazabilirsiniz.

*Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; süreler ve usul için avukata danışın.*

## Sık sorulan sorular

### Aidat borcu için icra takibini kim başlatır?

Yönetici ya da kat malikleri kurulunun yetkilendirdiği avukat başlatır; yetkiyi gösteren karar ve yönetici seçim kararı dosyada bulunmalıdır.

### Borçlu ödeme emrine itiraz ederse ne olur?

Takip durur; kesinleşmiş işletme projesi gibi belge varsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılması, yoksa itirazın iptali davası yoluna gidilir.

### İcra masraflarını kim öder?

Başlangıçta apartman kasasından ödenir; takip haklı çıkarsa harç, masraf ve tarifeye göre vekâlet ücreti borçluya yüklenir.

### Aidat borcu yüzünden ev haczedilebilir mi?

Borçlunun hâline münasip evi kural olarak haczedilemez; bu nedenle büyük borçlarda kanuni ipotek seçeneği ayrıca değerlendirilir.


---

Kaynak: https://kuzeybinayonetimi.com.tr/rehber/aidat-borcu-icra-takibi-asamalari  
Son güncelleme: 2026-10-21 15:15:45

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri merkezli bir bina yönetim şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin tüm il ve ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti verir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com.tr